О необходимости прозрачной, грамотной и справедливой оценки объектов недвижимости говорится постоянно. Именно вопрос оценки является проблемой, тормозящей развитие многих составляющих рынка недвижимости.
Достаточно вспомнить, что отсутствие отработанных и законодательно закрепленных механизмов оценки — одна из причин, которая до сих пор не позволяет ввести единый налог на недвижимость. Как показала одна из самых острых дискуссий ипотечного форума, прошедшего в рамках выставки «Недвижимость-2012», проблема оценки является актуальной и для рынка ипотечного кредитования.
Банки напрямую не являются заказчиками оценки домов и квартир, уточнила заместитель генерального директора оценочной компании FRAC Дарья Ужегова, но при этом активно пользуются ее конечными результатами. На основании оценки предмета будущего залога банк принимает решение о выдаче кредита, его размере, ставке и т.д. И, конечно, кредитор заинтересован, чтобы оценка была проведена качественно, в срок и соответствовала реальности. С любой финансовой организацией обязательно сотрудничает несколько оценочных компаний. Как напомнил директор по ипотечному кредитованию ГК «МИЦ» Константин Шибецкий, ограничить заемщика одним оценщиком нельзя по закону. Поэтому банки аккредитуют несколько фирм и пользуются их услугами.
Надо отметить, что заинтересованность оценщиков в аккредитации даже выше, чем у банков. По данным Дарьи Ужеговой, 64% доходов компании приходится именно на выручку от оценки недвижимого имущества, и с 2010 г. эта доля стабильно возрастает. Однако зависимая позиция оценщиков и практически отсутствующий последующий контроль со стороны банков оставляет довольно широкие возможности для ошибок как преднамеренных, так и случайных. Как выяснилось, только Сбербанк проводит для оценщиков внутренний экзамен, остальные чаще всего ограничиваются формальными признаками профессионализма — временем работы на рынке, наличием рекомендаций и т.д.
В соответствии со стандартными требованиями банка стаж работы на рынке оценочной компании, годной для аккредитации, должен составлять не менее трех лет. Однако возрастной ценз можно обойти, просто купив компанию с одним-двумя специалистами, этот стаж имеющими. То, что они вряд ли справятся с большим объемом работы, не беда: существует практика отправлять на объект молодых сотрудников, а подписывают результаты оценки старшие товарищи. Весомым аргументом для банка являются и рекомендательные письма банков-коллег. Тут тоже надо быть внимательным, поскольку рекомендации зачастую даются не компании, а конкретному оценщику, который в штате уже может и не работать.
По мнению экспертов, банкам следует принимать более активное участие в процессе оценки и даже выезжать на объекты, особенно нестандартные и дорогие. Банки от тесного взаимодействия с оценщиками, конечно, не отказываются и работу партнеров проверяют, но, признаются честно, лишь выборочно. По словам руководителя группы отдела партнерских программ ВТБ24 Алексея Мальнева, проверяется не более 1% оценок. Начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Галина Костышева согласна: первые десять заключений новой компании-оценщика проверяются более тщательно, потом — время от времени. Впрочем, даже если оценщик попадется на вопиющих неточностях, практически никаких мер воздействия на него нет — разве только репутация пострадает.
Проблемой оценочной деятельности является и то, что у участников этого процесса возникает довольно существенный конфликт интересов. Практика показывает, что нередко заемщик и оценщик вступают в сговор для того, чтобы оценить квартиру существенно выше ее реальной стоимости. В результате, если банку в случае возникновения дефолта по кредиту приходится для возврата долга реализовывать залог, могут возникнуть сложности, поскольку вырученных средств элементарно не хватит. Недавний кризис в ипотечном сегменте показал, насколько серьезной является эта проблема. (Например, в сегменте коммерческой недвижимости разница между оценочной стоимостью и стоимостью, за которую актив мог уйти с рынка, доходила до 50%.) Бывает, что желаемая оценка заемщиком просто покупается. В качестве примера на ипотечном форуме вспоминали случай, когда молодой оценщик принес поддельный фотоотчет, в котором не была отражена проведенная, но не узаконенная перепланировка.
Конечно, возможны и непредумышленные ошибки оценки, в том числе из-за отсутствия единых методик. Вопрос о внесении поправок в законодательство с целью унифицировать процесс оценки поднимался не раз, но пока он находится лишь на стадии кулуарного обсуждения. К слову, до сих пор не стандартизирован и чисто технический вопрос, нужно ли включать в оценочную стоимость произведенный в квартире ремонт. По одним методикам ремонт является неотделимым улучшением, увеличивающим стоимость объекта, по другим — ремонт в стоимость не засчитывается.
Однако, как отмечает Борис Новиков, который разрабатывал методики оценки для компании FRAC, перекладывать все риски на оценщиков тоже несправедливо. По его мнению, их задача — определить рыночную стоимость объекта на дату проведения оценки, а залоговую стоимость, отталкиваясь от этой цифры, должен определять сам банк по своим методикам, в том числе с учетом ценового прогноза на рынке недвижимости на определенный период. Конечно, прогнозировать, как поведет себя рынок в десятилетней перспективе, непросто, но рассчитать на ближайшие годы вполне реально.
О том, чтобы решить проблему кардинально, то есть сделать заказчиком оценки не заемщиков, а кредиторов, Ассоциация российских банков говорит давно. Осуществить это технически не так-то просто, однако у ипотечного рынка уже есть опыт: ВТБ24 первым начал внедрять систему «Банк — заказчик оценки». Как отмечают эксперты, данная система позволяет практически свести к нулю риски сговора между заемщиком и оценщиком, а кроме того, делает последнего напрямую ответственным за результаты своей работы, что повышает эффективность деятельности всех участников процесса.
