Традиционно с весенним ростом деловой активности начинают увеличиваться и цены на аренду квартир. Этот год не стал исключением. Пока в пределах Москвы еще можно снять однушку за 25 тыс. руб., но такие предложения мгновенно уходят с рынка.
Еще не жарко, но уже теплее
Рынок аренды, как и природа, оживляется после зимней спячки. «Просыпаются» арендаторы, пробуждается коммерческая жилка в собственниках квартир, которые до сих пор по каким-то причинам не сдавали их в аренду. Как отметила Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», спрос на квартиры в марте 2011 г. по сравнению с февралем увеличился на 10%. Объем предложения демонстрировал еще большую динамику — свыше 22%.
Тем не менее, как свидетельствует Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость», весной, как и в первые месяцы лета, спрос еще не самый высокий, а потому это самое благоприятное время для найма жилья. Продавцы могут пойти на уступку в цене аренды, чего уже не бывает в августе — октябре — самом горячем сезоне.
Общий объем предложения квартир в Москве по итогам марта в базе компании «ИНКОМ-Недвижимость» составил 41,2 тыс. объектов. Для сравнения: в феврале он оценивался в 37,6 тыс. квартир. Основную долю предложения составляют двушки и трешки — 34 и 28% от общего числа объектов соответственно, сообщает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Как отмечает эксперт, наибольшим спросом пользуются самые дешевые предложения — сегодня это однокомнатные квартиры за 23 тыс. руб. в месяц и двухкомнатные за 28 тыс. руб. «Подобные варианты сразу уходят с рынка, ведь чаще всего ставки на дешевые однокомнатные квартиры составляют около 25 тыс. руб, а на двухкомнатные — 30 тыс. руб в месяц», — говорит Галина Киселева. Вымывание дешевого предложения наблюдает и Мария Жукова: «Объем предложения самых дешевых объектов стоимостью до 750 долл. на рынке Москвы, да и в ближайшем Подмосковье, резко сократился в марте, на их долю приходится всего 6,7%. И объемы таких предложений продолжают падать, а спрос из-за низкой платежеспособности нанимателей остается стабильно высоким. Не меньшее оживление отмечается и на рынке высокобюджетной аренды. Здесь активизация спроса началась в феврале, и уже в марте активность игроков возросла на 30% по сравнению с началом года, отмечают в компании Penny Lane Realty. «Примечательно возвращение на этот рынок российских арендаторов — по итогам I квартала 2011 г. количество запросов от них в бюджете от 7000 долл. увеличилось на 30% по сравнению с IV кварталом 2010 г.», — говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty.
Нынешняя весна побила показатели не только зимы, но и весны прошлого года. Как сообщила Галина Ткач, директор департамента аренды IntermarkSavills, рост спроса на дорогие квартиры в I квартале 2011 г. составил по сравнению с предыдущим периодом около 13%, а по сравнению с показателями за аналогичный период 2010 г. объемы спроса увеличились на 40%. При этом звание самого популярного традиционно разделили районы расположения станций метро «Арбатская» и «Кропоткинская», а также Ленинградский проспект. На них пришлось по 14% от всего спроса. Годом ранее, отмечает эксперт, район Ленинградского проспекта даже не входил в тройку лидеров, занимая скромное шестое место (на него приходилось 7% спроса). Популярность этого района возросла в первую очередь благодаря международным школам и открытию крупных бизнес-центров на самом Ленинградском шоссе — «Метрополис», в районе станции метро «Белорусская» — White Square на Бутырском Валу, 10, Capital Plaza в Лесном переулке, 4, бизнес-центра на 1-й Тверской-Ямской, 21, а также бизнес-парка в Химках. Помимо этого популярности района способствует и начало полноценного функционирования новых жилых комплексов в районе Хорошевского шоссе, Хорошево-Мневники, Щукино, станций метро «Аэропорт», «Сокол» и «Войковская», которые привлекают арендаторов своей инфраструктурой и благоприятным соотношением цены и качества.
«При этом арендаторы подходят к бюджетам на аренду квартир достаточно осторожно и рационально, — продолжает Галина Ткач. — Наибольшей популярностью пользуются квартиры в ценовом сегменте до 6000 долл. — доля спроса на такие объекты составляет 74%, что соответствует аналогичному показателю в I квартале 2010 г. Доля запросов на самые дорогие квартиры (в бюджете от 10 тыс. долл. за объект и выше) сохранилась на уровне прошлого года и не превысила 9%. Кризис еще не миновал!» А вот предложение продолжает сокращаться: оно уменьшилось еще на 9% по отношению к декабрю 2010 г. и на 33% за год.
Средняя стоимость аренды квартир в Москве в конце марта — начале апреля 2011 г., тыс. руб./мес. | ||||
Эконом | Бизнес | Премиум | De luxe | |
Однокомнатные | 25 | 43,2 | 70 | 126 |
Двухкомнатные | 30 | 65 | 93,4 | 153 |
Трехкомнатные | 38 | 95 | 139 | 225 |
Цены доступные и не очень
В марте по сравнению с февралем 2011 г. средняя стоимость аренды квартир экономкласса, по данным Марии Жуковой, изменилась следующим образом: однокомнатные упали в цене на 0,9%, двухкомнатные — на 1,7%, трехкомнатные — на 6,4%.
Самую дешевую квартиру сегодня можно найти в районах Москвы, расположенных за МКАД, и в городах-спутниках. Например, в Новокосино в марте предлагалась квартира за 22 тыс. руб., по такой же цене можно было арендовать квартиру в районе Ярославского шоссе (20 мин. от станции метро «ВДНХ»). В Балашихе предлагалась квартира за 22 тыс. руб. В черте города тоже можно поселиться за умеренную плату, но это будет малогабаритка. Так, в районе станции метро «Волжская» в марте сдавалась квартира площадью 20 кв.м. за 17, 5 тыс. руб. Похожая — за 18 тыс. руб. в районе станции метро «Выхино».
За 25 тыс. руб. в месяц сейчас можно снять квартиру как в спальных районах столицы, недалеко от метро, так и в престижных, но со скромным ремонтом и с проблемной транспортной доступностью, отмечает Галина Фабрицкая. За эту цену предлагают однокомнатные квартиры средних площадей (39–40–47 кв.м) в современных домах в Новых Черемушках, Чертаново, Беляево, Царицыно, на проспекте Вернадского и т. д. За 25 тыс. руб. есть даже предложения небольших двухкомнатных квартир в удаленных районах. «Традиционно самые высокие показатели по аренде жилья зафиксированы в ЦАО, где найм однокомнатной квартиры экономкласса обойдется в среднем в 30 тыс. руб. Минимальные цены в ВАО — за аренду однушки здесь в среднем просят 25,5 тыс. руб», — комментирует Галина Киселева.
В сегменте бизнес-класса цены практически не меняются, а предложение превышает спрос. На начало апреля стоимость аренды однокомнатной квартиры этого класса, как сообщает Галина Киселева, составила 43,2 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — 65 тыс. руб., трехкомнатной — 95 тыс. руб.
В сегменте класса премиум ставка однокомнатной квартиры по итогам марта составила 70 тыс. руб в месяц, двухкомнатной — 93,4 тыс. руб., трехкомнатной — 139 тыс. руб., четырехкомнатной — 195 тыс. руб.
Ставки аренды квартир в сегменте de luxe, по данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», распределялись следующим образом. Стоимость найма однокомнатной квартиры — 126 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — 153 тыс. руб., трехкомнатной — 225 тыс. руб., четырехкомнатной — 346 тыс. руб. В среднем прирост ставок за месяц в этом сегменте составил 7,5%.
«На рынке аренды элитного жилья с начала года и до конца марта наблюдалось снижение количества предложений и в связи с этим постепенный рост цен, — отмечает Марина Косыгина, руководитель отдела аренды городской недвижимости компании Kalinka Realty. — Обнаружился дефицит квартир с тремя-четырьмя спальнями площадью 170–250 кв.м в элитных домах в районе Остоженки — Патриарших Прудов, а также небольших квартир 100–120 кв. м в новых домах в этих же районах».
Квартира вместо гостиницы
В компании Penny Lane Realty заметили, что в последнее время вырос спрос на краткосрочную аренду — от одного до шести месяцев. С начала года количество таких запросов увеличилось в три раза. По словам аналитиков компании, резкий рост в этом сегменте можно объяснить началом нового делового сезона. Весной в столице традиционно проходит огромное количество выставок, конференций, фестивалей, деловых и культурных мероприятий, которые продлятся до сезона летних отпусков. Однако сказать, что всплеск активности вызван лишь фактором сезонности, все же нельзя. Из-за кризиса деловая активность в столице снизилась, и в течение последних трех лет посуточная аренда квартир не пользовалась большим спросом. Сейчас экономическая ситуация стабилизировалась, что и вызвало увеличение запросов на краткосрочный найм жилья в Москве. Однако, несмотря на популярность этого формата аренды, количество квартир, сдаваемых на короткий срок, не возросло — скорее соотношение спроса и предложения пришло в равновесие.
При этом собственники, привыкшие сдавать квартиры на долгосрочной основе, не спешат уходить на краткосрочный рынок. «Прогнозировать бум краткосрочного найма преждевременно, — говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. — Связано это с тем, что посуточная аренда — тяжелый бизнес, это нервы и переживания по поводу того, что квартира простаивает, и т. д. И если собственник ценит те ресурсы, которые он вложил в свою квартиру, то, конечно, лучше сдавать ее на долгий срок, потому что амортизация квартиры будет совершенно иной».
Разброс цен на краткосрочную аренду довольно большой. Как и с квартирой, сдаваемой на длительный срок, стоимость зависит от района, типа дома, этажа, площади, ремонта и обстановки. В среднем, по данным Penny Lane Realty, посуточная аренда однокомнатной квартиры экономкласса сегодня стоит 2500–4000 руб. в сутки, бизнес-класса — 5–7 тыс. руб. В центре города цены выше: от 5 тыс. руб. за эконом и от 7 тыс. руб. за жилье бизнес-класса.
Элитное жилье практически не представлено на рынке краткосрочной аренды. Тот, кто предпочитает снимать квартиру на короткий срок вместо гостиницы, обычно стремится сэкономить — соответственно, запросы таких арендаторов весьма скромные, объясняет Георгий Дзагуров. Основные требования при краткосрочной аренде стандартны: чистота, свежий ремонт, необходимый минимум мебели, посуды и техники. При этом квартиры бизнес-класса пользуются меньшим спросом: их снимают лишь в 20% случаев.
При дефиците и высокой стоимости гостиничных мест аренда квартиры на три-четыре дня становится удобным вариантом для людей, приехавших в Москву ненадолго по личным делам или в командировку. Краткосрочная и среднесрочная аренда также востребована среди студентов, приехавших на стажировку или языковые курсы.
Впереди — лето
Общую ситуацию, сложившуюся в марте на рынке аренды, Мария Жукова охарактеризовала так: «Несмотря на некоторое падание цен в сегменте бизнес-класса, в марте был отмечен существенный рост спроса, который по сравнению с февралем увеличился на 58%. Выросло и предложение, его рост составил 50%. Можно предположить, что собственники жилья, чьи ожидания значительного роста продажных цен не оправдались, решили повременить с ней и вышли на рынок аренды. С другой стороны, за последние два-три года вторичный рынок пополнился новыми объемами жилья. Так, например, активно распродавался ЖК «Марфино», такие квартиры с качественной отделкой позволяют позиционировать их в сегменте бизнес-классса. Все это увеличило количество предложений, впервые вышедших на рынок аренды».
В ближайшее время эксперты не ожидают резких изменений. С одной стороны, рост спроса будет подталкивать ценовые ожидания собственников вверх, но низкая платежеспособность потенциальных арендаторов не позволит им вырасти более чем на 5–10%, считает Мария Жукова. К тому же начиная с мая рынок пополнится квартирами в краткосрочную аренду, предлагаемыми собственниками, проводящими лето на даче.
Галина Киселева даже предполагает, что в конце апреля и в мае, когда все разъедутся на праздники, стоимость аренды квартир может снизиться, но не более чем на 5%. «Равновесие, по нашим оценкам, продлится до середины июля, когда в Москву вновь вернутся арендаторы (и, как следствие, произойдет рост уровня спроса), тренды сменятся на противоположные, и арендные ставки возобновят свой рост, который продлится примерно до начала октября», — предвидит эксперт.
В августе спрос повышается, как и стоимость аренды, подтверждает Галина Фабрицкая, «но сейчас не многие могут потянуть квартиры по столь высоким ставкам. Традиционный рост в этом сезоне составляет около 10%, то есть в последний месяц лета арендные ставки в экономклассе могут возрасти на 1500–2000 руб.».
В элитном сегменте дефицит съемных квартир в ближайшее время не будет восполнен, уверена Марина Косыгина, и к лету подобная ситуация сохранится, поэтому цены снижаться не будут, а скорее всего будут постепенно расти.
Галина Ткач дала несколько прогнозов по высокобюджетному арендному жилью. По итогам апреля будет отмечен высокий спрос, который в мае-июне традиционно снизится, затем в июле он будет восстановлен. Установившаяся тенденция к снижению объемов свободных предложений на рынке будет продолжаться, и к концу лета количество объектов сократится еще на 5–8%. Соответственно, продолжится рост средних арендных ставок, и к августу они вырастут еще на 5–7%. Высказал свое мнение и Георгий Дзагуров: «Первый квартал 2011 г. продемонстрировал повышенный интерес со стороны арендаторов и стремительное вымывание качественных предложений, особенно в бизнес-классе. Поэтому к началу лета можно ожидать увеличения средней арендной ставки в этом сегменте на 3–5%, а в элитном — на 2–3%».
