Все под рукой. И ничего лишнего!

  

  

В новых домах первый этаж, как правило, нежилой. Его отводят под помещения социально-бытового назначения. Их количество зависит от местоположения объекта, потенциала торговой зоны, объема строительства и других факторов. Скорее всего, в доме экономкласса застройщик ограничится необходимым минимумом учреждений — типовым детским садом или школой, мини-маркетом и отделением банка на первом этаже. «Возводить здесь спортивные комплексы и кафе невыгодно ни девелоперу, ни клиентам. Дополнительные опции увеличивают стоимость проекта, их избыток может привести к провалу. Ну а покупателям важна прежде всего доступность жилья, а не наличие салонов красоты», — отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». Как правило, инфраструктуру в недорогих жилых комплексах застройщик старается передать в управление муниципалитету.

  

В зданиях бизнес- и элиткласса обязательно будут рестораны, спортивные комплексы, детские клубы и площадки. То, что не может быть размещено на придомовом участке (торговые комплексы, фитнес-центры), должно располагаться неподалеку. «Хотя однозначного ответа на вопрос, насколько эти объекты необходимы, нет до сих пор», — считает Д. Таганов.

  

Особенностью дорогих жилых комплексов является огороженная охраняемая территория, несколько ограничивающая возможности использования имеющихся коммерческих площадей. «Тем не менее практически любой салон или фитнес-клуб вряд ли сможет существовать, будучи ориентированным на оказание услуг только жителям дома», — замечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. В некоторых объектах бизнес-класса эту проблему решают так же, как это сделала Urban Group в ЖК «Город набережных» и «Пятницкие кварталы»: нежилые помещения выведены на внешнюю сторону жилого комплекса, а все пространство двора отдано под детские площадки, цветники, спортивные сооружения.

  

В соответствии с результатами опросов, которые проводила компания IntermarkSavills, учреждениями максимальной воcтребованности для жителей домов эконом- и бизнес-класса являются аптеки (более 90% аудитории), предприятия сервиса (прачечная, ремонт обуви, часов и другие пункты оказания услуг нужны примерно 80% проживающих). В салонах красоты, косметологических кабинетах, парикмахерских заинтересованы восемь из десяти покупателей квартир. Помимо этого более половины жителей хотели бы иметь в своем доме отделение банка, фитнес-клуб с демократичными расценками, небольшой хозяйственный и продовольственный магазин, а также развивающую инфраструктуру для детей: досуговые центры, центры изучения иностранных языков, художественные школы и т.д.

  

  

Девелопер элитных жилых комплексов, как правило, инициирует строительство большого количества различных инфраструктурных объектов. При этом он привлекает профессиональных операторов, которые предоставляют услуги соответствующего уровня. Например, если в рамках реализации проекта элитного жилого комплекса планируют создать учебное заведение, то появляется, как правило, частная специализированная школа с иностранным уклоном. Застройщики, возводящие дорогие дома, часто стремятся предусмотреть некую изюминку, поэтому в составе инфраструктуры появляются зоопарки, антикварные магазины, турецкие бани, искусственные водоемы и т.д. «В клубных домах высокого уровня — широкий набор опций: от сигарных комнат до залов для занятия йогой. Однако не везде и не всегда они находятся в хорошем состоянии, поскольку посещаемость ввиду небольшого числа клиентов невелика, а посторонних не пускают», — отмечает В. Ламин.

  

Вообще закрытую инфраструктуру (исключительно для использования жильцами) создавали в основном в 1990-е гг., но эта схема не прошла проверку рыночными отношениями. Содержать собственные спорткомплексы и торговые центры оказалось не по карману даже состоятельным владельцам элитных квартир. В большинстве таких жилых комплексов крупные объекты закрыли или перепрофилировали. «Их осталось очень мало, — уточняет Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. — Прежде всего это коснулось фитнес-клубов, бассейнов, саун и т.д. Их наличие зачастую повышает эксплуатационные расходы на 3–5 тыс. долл./кв. м/мес.». Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», добавляет, что сейчас застройщики стараются минимизировать количество закрытых сервисных предприятий и делают их доступными для посетителей, не проживающих в комплексе.

  

  

Площади под коммерческие предприятия при жилом комплексе часто продают еще на стадии строительства. А бывает, что их сдают в аренду. Это зависит от решения девелопера, от его потребности в деньгах и выбранной стратегии. «Сегодня чаще всего нежилые метры на первых этажах продают, чтобы не нести управленческие расходы по содержанию бизнеса, доходность которого значительно ниже, чем у девелопмента (не более 10% годовых)», — объясняет Д. Халин. К тому же коммерческие объекты расположены на небольшой площади дома, и заниматься арендой в таких малых масштабах многим компаниям неинтересно.

  

Однако если у застройщика есть дочерняя управляющая компания, обслуживающая дом, то почему бы не поручить ей сдачу в аренду сопутствующих коммерческих площадей? Так тоже бывает. «При этом арендные ставки в жилом комплексе, как правило, низкие, поскольку все операторы понимают, что сотрудничество с ними увеличивает спрос на квартиры в данном доме», — констатирует М. Литинецкая. При этом застройщик (а впоследствии управляющая компания) может влиять на разнообразие, сочетаемость и качество инфраструктуры.

  

Впрочем, и при продаже помещения девелопер всегда интересуется его будущим целевым назначением у потенциального покупателя. Однако в этом случае риски перепрофилирования значительно выше. Как считает Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, создание полноценного комплекса услуг для населения микрорайонов возможно путем развития долгосрочных арендных отношений как с сетевыми операторами, так и с жителями, планирующими открыть свой бизнес рядом с домом.

  

Иногда в одном проекте площади используют по-разному. «Например, в Новом Бутово помещения на первых этажах домов предназначены для продажи, а для аренды будут выделены площади в ТРЦ «Бутово Молл», который расположен в этом масштабном микрорайоне», — рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

  

  

Если квартиры на этапе строительства можно купить дешевле, чем в готовом доме, то на коммерческие помещения при жилом комплексе это правило не распространяется. Дело в том, что площади под организацию бизнеса поступают на реализацию намного позже жилья — обычно не ранее чем за полгода до сдачи объекта в эксплуатацию.

  

Помещения без конкретного функционального назначения на первых этажах в Москве продают по цене, аналогичной минимальной стоимости 1 кв. м в комплексе, утверждает М. Литинецкая. Например, средняя стоимость жилья экономкласса — 130 тыс. руб./кв. м. Соответственно, коммерческие помещения реализуют по 100–130 тыс. руб./кв. м. В Подмосковье средняя стоимость квартиры —
80 тыс. руб./кв. м, а коммерческой площади — 60–80 тыс. руб./кв. м.

  

«В элитных жилых комплексах цены могут быть несколько иные. Помещения под бизнес могут стоить в полтора раза дешевле, чем самая доступная квартира, — говорит Д. Халин. — В домах премиум-класса коммерческие площади в среднем оценивают в сумму от 8 до 15 тыс. долл./кв. м, в бизнес-классе — от 6 до 10 тыс. долл./кв. м, в экономклассе — от 4 до 7 тыс. долл./кв. м. Максимальную стоимость устанавливают на помещения под стрит-ритейл (то есть те, из которых есть выход на людную улицу), где могут располагаться учреждения, обслуживающие не только жителей комплекса, но и всех остальных клиентов».

  

По данным Л. Блинова, цена коммерческого квадратного метра в новостройках первого и второго пояса западного и северо-западного направления Московской области колеблется от 30 до 140 тыс. руб.

  

Стоимость аренды помещений свободного назначения, которые расположены непосредственно в жилых комплексах на территории Москвы, зависит от престижности и посещаемости места, где находится объект, и может, по словам Д. Таганова, составлять от 10 до 20 тыс. руб./кв. м/год.