Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги I квартала 2022 года на загородном рынке недвижимости.
— Стоимость «загородки» продолжает увеличиваться. За первые три месяца 2022 года дома в России выросли в цене на 9%: средняя стоимость составляет 10,7 против 9,9 млн рублей в конце 2021 года. Наибольший рост цен за квартал — в южных регионах, а также в субъектах федерации, граничащих с Московской областью.
— За I квартал этого года и дома, и квартиры на вторичном рынке одинаково увеличились в цене. Стоимость загородной недвижимости традиционно начинает расти с приближением дачного сезона.
— 22% посетителей сайта cian.ru, интересующихся покупкой жилья этой весной, просматривают объявления о продаже загородной недвижимости.
— Объем предложения за I квартал сократился на 13% — сильнее, чем обычно (в прошлом году — на 5%). Среди причин — продавцы временно отложили продажу домов.
В расчетах средних цен и площадей учитывались частные дома и коттеджи, пригодные для круглогодичного проживания (электричество, водоснабжение и газ явно обозначены в объявлении), со стандартной площадью (от 70 до 1 тыс. кв. м), стоимостью от 0,5 до 200 млн рублей на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Регионы, в которых объем предложения оказался менее 100 лотов в продаже на конец марта, в выборку не вошли. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
Где цены выросли сильнее всего
Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет в конце I квартала 2022 года 10,7 против 9,9 млн рублей в конце IV квартала 2021-го (+8,6%) и 8,7 млн рублей год назад (+22,7%).
Цены на загородном рынке традиционно увеличиваются с приближением дачного сезона. Спрос растет, объем предложения сокращается, изменяется его структура (в продаже остаются более просторные и дорогие лоты: например, в IV квартале 2021-го средняя площадь дома в РФ составляла 180,5 кв. м, а в I квартале 2022-го — 183,0 кв. м). Это приводит к увеличению средней стоимости дома в продаже. В прошлом году за аналогичный промежуток времени дома подорожали на 4%. Как и в случае с городской недвижимостью, на фоне последних событий стоимость загородного жилья растет сильнее, чем обычно.
Выберите дом своей мечты (ИЖС, с электричеством, газом и водоснабжением) на Циан
За первые три месяца 2022 года дома максимально подорожали в Северо-Западном ФО (+13%). В остальных федеральных округах рост был сопоставимым (+7–8%).
Столь выраженная динамика в Северо-Западном ФО связана со значительным увеличением цен сразу в трех регионах: в Санкт-Петербурге (+20%), Ленинградской (+14%) и Калининградской областях (+14%).
В других федеральных округах тоже есть регионы с высокими темпами роста цен — к примеру, Ростовская область (+30%), Тверская область (+20%), Тульская область (+19%), Краснодарский край (+18%), Владимирская область (+17%), Дагестан (+15%).
В итоге наибольший рост цен за квартал зафиксирован в Петербургском регионе, в южных регионах (Ростовская область, Краснодарский край и Дагестан), а также в регионах, граничащих с Московской областью (Тверская, Тульская и Владимирская области — здесь, скорее всего, сыграл роль рост спроса со стороны жителей столицы).
Динамика средней стоимости загородного дома в регионах РФ за I квартал 2022 года
По данным Циан.Аналитики
В лидерах по росту цен за год — Северо-Кавказский ФО (+37%) за счет Дагестана (+54%) и Ставропольского края (+32%) с популярной локацией Кавказские Минеральные Воды; Северо-Западный ФО (+26%) — за счет Санкт-Петербурга (+35%) и Калининградской области (+35%), а также Южный ФО (+24%) — за счет Краснодарского края (+63%) и Ростовской области (+43%).
Дома в южных регионах с комфортным климатом дорожали за счет роста спроса со стороны тех, кто работает удаленно и перебирается сюда из столиц, и тех, кто до пандемии проводил лето в теплых странах, а в условиях полузакрытых границ потерял такую возможность.
В Калининградской области лето не теплее, чем в большинстве регионов страны, зато почти гарантирована безморозная зима. Среди регионов по темпам роста цен выделяются также Омская область (+56% — объем предложения на загородном рынке невелик, поэтому любые изменения в структуре оказывают существенное влияние на цену), Тульская область (+43% — за счет близости к Москве и спроса со стороны жителей столицы объем предложения сократился в два раза).
Динамика средней стоимости загородного дома в федеральных округах РФ
По данным Циан.Аналитики
Загородные дома и квартиры на «вторичке» дорожают сопоставимыми темпами
За последний год загородные дома в России подорожали на 23%, квартиры на вторичном рынке за тот же период времени прибавили в цене 29%. Обычно покупка загородного жилья предполагает бо́льшие (по сравнению с квартирой) затраты. Это связно с необходимостью вкладываться не только в ремонт помещений и покупку мебели, но и в решение вопросов, которые неактуальны для квартир в многоэтажках (уборка территории, инвестиции в инженерную инфраструктуру, содержание других строений помимо самого дома).
Поэтому цены на «загородку» в процентном отношении увеличиваются медленнее. Только в 16 регионах за год дома подорожали сильнее, чем квартиры. Среди них регионы с максимальными темпами роста цен на загородном рынке — Краснодарский край (дома подорожали сильнее квартир на 42 п. п.), Дагестан (26 п. п.), Тульская область (25 п. п.), Омская область (22 п. п.), Москва и Санкт-Петербург (8 п. п.) и другие.
В I квартале 2022 года загородные дома и городские квартиры на вторичном рынке дорожали сопоставимыми темпами (+8,6% и +8,7% соответственно). В 40% регионов в течение квартала сильнее подорожали дома, в 60% — квартиры на вторичном рынке.
Загородная недвижимость традиционно начинает пользоваться повышенным спросом и увеличиваться в цене с приближением дачного сезона, поэтому в первой половине года и летом темпы роста цен могут быть даже выше, чем в сегменте квартир.
Например, в прошлом году за три летних месяца загородные дома подорожали на 5%, в то время как квартиры на «вторичке» — лишь на 2%. В конце 2021 года, напротив, после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации на вторичном рынке ускорился рост цен, а стоимость домов менялась медленно.
Покупку загородного дома планируют с начала весны
В 2022 году на рынке загородной недвижимости уже нет такого ажиотажного спроса, который наблюдался в 2020-м. Если во время самоизоляции потенциальный спрос (количество кликов на номер телефона в объявлении и звонков) бил все рекорды, но далеко не всегда приводил к реальным сделкам, то в настоящее время выше доля предметного спроса (смотрят объявления только те, кто действительно собирается приобретать дом).
Поэтому количество просмотров объявлений в I квартале 2022 года значительно ниже, чем в I квартале 2020-го, и немного ниже, чем в I квартале 2021-го. Но это не говорит о существенном снижении реального спроса.
Интерес к покупке загородной недвижимости традиционно возрастает с начала весны. В марте потенциальный спрос был на 10% выше, чем в феврале, и на 30% выше, чем в конце 2021-го. Ситуация аналогична прошлому году.
На загородном рынке, в отличие от рынка городской недвижимости, рост ключевой ставки 28 февраля не привел к всплеску активности. Население стремилось сохранить свои сбережения в более доступном и более ликвидном сегменте — городских квартирах. Спрос на загородном рынке поддерживался сезонными изменениями и не был связан с последними событиями.
Потенциальный спрос на рынке загородной недвижимости
По данным Циан.Аналитики
В настоящее время 22% всех уникальных посетителей сайта cian.ru, которые интересуются покупкой жилья (квартиры или дома), просматривают объявления о продаже загородной недвижимости. Зимой, в конце IV квартала 2021-го, таких посетителей было меньше — 16%, что также свидетельствует о росте интереса к покупке дома с приближением дачного сезона.
В половине регионов более трети заинтересованных в покупке жилья смотрят именно загородные дома. Среди этих регионов в том числе Краснодарский край (40%), Крым (42%), Ростовская область (39%), Ленинградская область (43%) и Московская область (35%). В Псковской области покупкой дома интересуются половина всех желающих приобрести жилье. Самые низкие показатели в Москве, Санкт-Петербурге и ХМАО — тут более 90% выбирают квартиру, а не дом.
Объем предложения за I квартал сократился на 13%
Объем предложения на загородном рынке сокращается высокими темпами с весны 2020-го — после начала ажиотажного спроса и всплеска интереса к жизни в собственном доме в пригороде. Наиболее активное сокращение предложения наблюдается в весенне-летний период, когда заключается большинство сделок.
С начала этого года объем предложения в целом по РФ сократился на 13% (с 71,7 до 62,5 тыс. лотов) — покупатели на загородном рынке активизировались после осенне-летнего «застоя» (начиная с августа 2021 года объем предложения практически не менялся). Особенно быстро лоты уходили с рынка в марте. Год назад за аналогичный промежуток времени объем предложения сократился на 5%.
В этом году на рынок поступает мало нового предложения. За три первых месяца 2022-го в продажу вышло около 28,4 тыс. новых объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые, в то время как за аналогичный период 2021 года — 34,3 тыс. Продавцы уже вывели многие из планируемых к продаже лотов в 2020–2021 годах, поэтому новых объектов на рынок выходит немного, рост спроса превышает рост предложения.
Еще одной причиной сокращения объема предложения стало изменение тактики продавцов. На вторичном рынке городской недвижимости последние события привели к тому, что часть продавцов временно отказилась от продажи квартиры, собираясь сохранить свои сбережения в квадратных метрах. Часть продавцов, не понимая новую рыночную стоимость своих объектов, решили не продавать жилье, а сдавать.
На загородном рынке может быть похожая ситуация. Например, в Подмосковье за март объем предложения на рынке аренды загородных домов увеличился на 14% (с 3,4 до 3,9 тыс. лотов). В прошлом году в это время объем предложения в аренду уже сокращался с приближением майских праздников и дачного сезона.
Динамика объема предложения на загородном рынке по месяцам в 2021–2022 годах
По данным Циан.Аналитики
Дефицит «загородке» не грозит
Сильнее всего выбор за I квартал 2022 году уменьшился в Ростовской области (–60%), Тульской области (–48%), Калининградской области (–42%). Объем предложения в этих регионах значительный (особенно в Ростовской области — 6-е место среди всех регионов РФ), поэтому даже такое значительное сокращение не приведет к дефициту на загородном рынке.
После снижения активности на загородном рынке осенью и зимой 2021–2022 годов в I квартале 2022-го интерес к покупке частных домов за городом вновь увеличился, комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.
«Повышенный спрос приводит к вымыванию с рынка наиболее доступных и привлекательных вариантов, что еще больше стимулирует рост цен, которые и так увеличиваются с приближением дачного сезона. В этом году объем предложения на загородном рынке недвижимости в течение I квартала сократился значительнее, чем обычно (на 13% против 5% в прошлом году). Среди причин — на рынок выходит немного новых лотов, а продавцы меняют тактику: кто-то отказался от продажи дома в связи с общей неопределенностью, кто-то решил сдавать его», — уточняет эксперт.
Средняя стоимость дома в продаже в марте 2022 года (на землях ИЖС)*
*Из статистики исключены регионы, в которых объем предложения составляет менее 100 домов в продаже
По данным Циан.Аналитики
