Инвестиции в коммерческую недвижимость Европы относятся к одним из самых привлекательных, но если про офисный, торговый и гостиничный сегменты много пишут, то о рынке складов за границей знают немногие. Между тем подобная недвижимость может быть весьма прибыльной, однако для этого следует крайне тщательно подойти к выбору объекта.
Общие тренды
ruukki
Складской сегмент в Европе позднее других начал восстанавливаться после кризиса, который, кстати, по-разному воздействовал на страны ЕС. В результате на локальных рынках отмечается разновекторная динамика развития. Это хорошо видно на примерах британского (самого дорогого) и немецкого (самого активного) рынков.
Рынок складской недвижимости Великобритании, как рассказал Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, традиционно отличается высоким уровнем арендных ставок (216 долл./кв. м/год) и доходности (до 9%). Однако ему же свойственен спад деловой активности. У немецкого рынка все наоборот: сравнительно невысокие ставки (85 долл./кв. м/год) и средний уровень доходности (6,5%), однако в крупнейших немецких городах объем сделок со складами уже к середине 2011 г. увеличился вдвое. По темпам послекризисного восстановления немецкий рынок догоняют страны Центральной Европы, в которых активность арендаторов уже достигла докризисных значений 2007–2008 гг. Неслучайно по итогам II квартала общий объем пустующих здесь производственно-складских помещений составил 16%, снизившись на 1%. Кроме того, эти страны демонстрируют последовательный рост инвестиционной активности. Так, в прошлом году в их производственно-складскую недвижимость было инвестировано 400 млн евро, что на 40% больше, чем годом ранее, а в I полугодии 2011 г. — уже 540 млн евро.
Позиции складской недвижимости в южноевропейских странах не так сильны. Особенно нестабильна ситуация в Португалии, Греции, Испании, на Кипре и в Италии. Это обусловливается как общим ухудшением макроэкономической ситуации, так и перенасыщенностью местных рынков производственно-складской недвижимостью. «В качестве характерного примера можно привести показатели Кипра, — говорит С. Зингель. — Со II квартала 2010 г. по II квартал 2011-го доходность складской недвижимости на острове снизилась с 4,9 до 4,8%. При этом деловая активность осталась на стабильно низком уровне».
Самые крупные из новых
Сейчас в Европе строят не так много крупных складских объектов, а возводимые комплексы относительно невелики (до 100 тыс. кв. м). Среди новостроек выделяется производственно-складской комплекс Gazeley’s G Park — данный проект осуществляет компания Gazeley в Ливерпуле уже не первый год. Сейчас возведено около 40 тыс. кв. м производственно-складской недвижимости, а очередная стадия строительства предполагает 80 тыс. кв. м.
Другой пример — немецкий проект MainLog Gehespitz, реализуемый компанией Panalpina в регионе Rhine-Main. Его площадь составляет 22 тыс. кв. м. Помимо этого в восточной части Мюнхена возводят логистический комплекс Logistikpark München Ost. Проект стоимостью 26,5 млн евро и совокупной площадью 44 тыс. кв. м ведет компания Alpha Industrial.
Специалисты Jones Lang LaSalle замечают, что возникший новый спрос 2010–2011 гг. направлен в первую очередь на современные складские комплексы. «Как и во многих других секторах экономики, кризис приводит к обновлению участников рынка — выживают сильнейшие, наиболее современные и технологичные», — отмечают в компании.
Динамика арендных ставок
Что касается ставок аренды складских площадей, то, по наблюдению Jones Lang LaSalle, в Европе ситуация схожа с московской: во многих странах еще в 2010 г. произошло существенное оживление спроса на склады, при этом новых проектов немного, и их сдают зачастую еще на ранних этапах строительства. Доля вакантных площадей постепенно сокращается, хотя в целом по Европе она еще довольно высока, поэтому ставки аренды растут незначительно и лишь в некоторых странах. Существенное оживление и, соответственно, рост ставок демонстрируют Германия и Франция.
«Вне зависимости от квартальных колебаний стоимость аренды складов в большинстве стран ЕС в среднем осталась на прежнем уровне по сравнению с концом 2010 г., — рассказывает С. Зингель. — Исключение составляют лишь страны Южной Европы: например, на Кипре ставки снизились примерно на 10%».
Выбираем регион
«Вопрос выгоды вложений довольно плотно связан с вопросом рисков, — рассуждают эксперты Jones Lang LaSalle. — Если мы говорим о доходности, то в странах c более высокими рисками она выше: в Польше — 8%, в Италии — 7,5%, в более стабильных экономиках (Германии и Франции) — ниже. Если же имеется в виду стабильность спроса на складские объекты, то здесь нужно смотреть на долю вакантных площадей и на объекты, которые будут выведены на рынок в ближайшие годы». В Германии, Великобритании и Скандинавских странах оживление спроса привело к существенному сокращению свободных площадей.
Как предупреждает С. Зингель, вложения в перегретые спекулятивные рынки складской недвижимости будут заранее провальными инвестициями. Пример таких рынков — Польша. Вместе с тем войти на малоосвоенный рынок одного из развивающихся государств с динамичной экономикой — беспроигрышная стратегия. В условиях быстрорастущего потенциального спроса и отсутствия качественных складов новый объект с хорошим расположением будет обречен на успех.
Примером такого удачного входа служит Екатеринбург. Это единственный российский мегаполис, где образовались очереди на склады в этом году. Здесь спрос превышает предложение на несколько десятков тысяч квадратных метров, вследствие чего потенциальные арендаторы вынуждены ждать.
Интересной страной для вложения в складскую недвижимость является Белоруссия, считает С. Зингель. Там из 1,5 млн кв. м складов на свободном рынке экспонируется не более 500 тыс. кв. м. При этом подавляющее большинство характеризуется низким качеством и относится к объектам класса С и D. Для сравнения: в одном лишь Московском регионе насчитывается около 7,5 млн кв. м складов, из которых не менее 70% относится к классу А. С учетом значительного транзитного потенциала Беларуси рынок складской недвижимости этой страны ждет бурное развитие. Правда, вопросы вызывают законодательная база и экономическая стабильность государства.
Помимо складов Центральной Европы инвесторам интересны объекты на Аляске и Тихоокеанском побережье Канады. Уже в среднесрочной перспективе транспортировка грузов по Северному морскому пути возрастет, и небольшие порты этих районов станут перевалочными базами для доставки грузов в глубину Североамериканского континента.
Какой склад покупать
Юлия Кайнова, ведущий эксперт Century21 BeverlywoodRealty, считает, что при выборе объекта инвестирования значение имеет не столько страна, сколько активность и перспективы развития транспортного узла, вблизи которого продается склад. Ну и, как в любом арендном бизнесе, здесь важна востребованность объекта у арендаторов и грамотно отлаженный механизм управления. В целом процедура приобретения объекта практически не отличается от стандартной.
Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, советует: «Вкладывать стоит прежде всего в склады, рассчитанные на одного арендатора. В данном случае договор заключают, как правило, на длительный срок. Это выгодные инвестиции — арендные ставки не снижаются даже в кризис, а в хорошие времена растут». На Западе договор на аренду склада подписывают обычно на 15 лет, поэтому есть возможность купить объект уже с арендаторами, то есть фактически это готовый бизнес.
«Кстати, сейчас самое время задуматься о приобретении складов, — продолжает И. Индриксонс, — ведь цены на них сегодня немного ниже, чем до кризиса, и, вне сомнения, по мере стабилизации экономической ситуации они будут только расти».
Конкретный пример с итальянского рынка приводит Ю. Кайнова: «Складское помещение в 10–25 км от аэропорта Милана будет стоить 700 евро/кв. м, новое здание со специально оборудованной логистической инфраструктурой обойдется уже в 1000 евро/кв. м. Арендная ставка составит 50 евро/кв. м/мес., а годовая оборачиваемость — 6–8% нетто». Милан с его тремя аэропортами является одним из важнейших транспортных узлов Европы, как и окрестности морского порта Женовы. Это самые популярные места приобретения складов в Италии. Специально оборудованные помещения в непосредственной близости (2–5 км) от аэропорта или морского порта имеют давние долгосрочные контракты с крупнейшими логистическими компаниями и не продаются. Но в 15–25 км еще можно найти подходящий объект, переоборудовать его в склад и также иметь хороший бизнес. «Именно такие варианты имеются на рынке купли-продажи. Цены в большей степени варьируются в зависимости от удаленности от транспортного узла. Контракты на аренду могут быть как кратковременными, так и долгосрочными. Чаще компании приобретают склады для собственных логистических нужд, но нередки случаи приобретений с инвестиционными целями», — поясняет Ю. Кайнова.
Новый формат
Стоит ли ожидать на рынке появления каких-то новых форматов складской недвижимости? «Кризис заставил многие компании сменить складские комплексы. В результате освободилось большое количество помещений в старых постройках, которые вряд ли в ближайшее время будут сданы, и, возможно, их вынужденная реконструкция приведет к возникновению новых форматов. Но пока этого не происходит», — отмечают в Jones Lang LaSalle.
Правда, в России последние два-три года стали активно осваивать формат self storage, популярный в Европе и особенно в США еще с середины прошлого века. Речь идет о складах самообслуживания, предназначенных для хранения малогабаритных вещей (ненужная мебель, велосипеды, санки, автомобильные покрышки и т. д.) частных домохозяйств и мелких коммерческих фирм.
Вместе с тем новым форматом можно считать крупные агроскладские комплексы, ориентированные как на хранение, так и на переработку и сортировку сельскохозяйственной продукции. Большие объемы складирования в них обусловлены не только рыночными реалиями, но и государственной потребностью в продовольственной безопасности. Сейчас строительство таких объектов активно ведется в России.
Кроме того, все большей популярностью начинают пользоваться складские комплексы, приспособленные и для хранения, и для упаковки, маркировки и реализации различной продукции. Нередко подобные объекты сочетают складскую, офисную и производственную недвижимость. Промышленная составляющая таких комплексов предназначена для организации так называемых легких производств.
Немного о перспективах
Станислав Зингель уверен: мировой рынок складской недвижимости в долгосрочной перспективе будет развиваться за счет экономической экспансии Китая, объединения транспортно-логистической инфраструктуры, ранее разделенной по геополитическим причинам, и использования новых форматов складских объектов.
Примером первого фактора является строительство логистических комплексов вблизи крупнейших столичных аэропортов и на границе с Белоруссией. Во многом возведение данных объектов нацелено на обслуживание китайского импорта, следующего в Европу. Под вторым фактором имеется в виду возведение складов в Восточной Европе, логистическая инфраструктура которых была отделена от западноевропейской в социалистический период. И, наконец, о новых форматах уже было сказано выше.
«Также в долгосрочной перспективе значительные возможности для активного развития складской недвижимости предоставляют развивающиеся страны, в настоящий момент не обладающие сколько-нибудь значимыми объемами качественных объектов класса А и В», — добавляет С. Зингель.
«Рынок складов в Европе достаточно стабилен, логистические услуги связаны с базовыми отраслями экономики и всегда будут востребованы, — подводят итог специалисты Jones Lang LaSalle. — Другое дело, что инвестиционная составляющая сильно зависит от общеэкономической ситуации и стоимости кредитования, а здесь сейчас есть существенные проблемы. Глобальное развитие торговли с быстрорастущей Азией потребует новых складских комплексов, спрос продолжит расти. Предложение же из-за кризиса находится на низком уровне и не сможет мгновенно восстановиться. В этой связи инвестиции в склады довольно привлекательны».
МНЕНИЕ
Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock:
«Для рынка производственно-складской недвижимости ЕС характерно несколько трендов. Сокращается деловая активность на юге континента — этот рынок сейчас интересен лишь для немногочисленных инвесторов, допускающих высокую степень риска. В свою очередь, наблюдается бурное развитие в Германии и ряде стран Центральной Европы. При этом рост арендных ставок сдерживается в целом довольно большим объемом вакантных площадей».
homesoverseas.ru
Игорь Индриксонс, директор депарамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills:
«В целом складской сегмент за рубежом мы оцениваем как довольно интересный для инвестора. Правда, новые склады практически не строят, а продают уже существующие. В конце нулевых годов многие фонды, которые ранее держали при себе свою недвижимость, пошли в рисковые стратегии. Большинство из них разорилось, и среди их активов сегодня можно найти интересные предложения, в том числе и складов».
