Эпидемия коронавируса, а точнее последовавшие за ней самоизоляция и экономический кризис, существенно повлияли на рынок аренды квартир. Лишившись большей части доходов или вовсе оставшись без средств к существованию, люди потянулись из крупных мегаполисов в пригород и другие регионы — в отчие дома. Со специалистами в области недвижимости мы проанализировали как сегодняшние реалии повлияли на рынок долгосрочной аренды.
Ниже и больше: общероссийские тенденции
Режим самоизоляции и вызванные им экономические потрясения сильно повлияли на рынок аренды жилой недвижимости. Аналитики отмечают сокращение спроса из-за отъезда части арендаторов или потери доходов. Эту тенденцию подтверждает основатель компании Red Estate Николай Дивногорский, приводя в пример реальный случай, который наглядно характеризует ситуацию:
«Новосибирец жил и работал в Москве, снимая там квартиру. Из-за сложившейся ситуации он лишился доходов и больше не может себе позволить арендовать жилье в столице. В итоге он планирует вернуться на время в Новосибирск и жить у родителей. Этот пример показывает, как проседает сегодня в целом рынок арендной недвижимости: человек ушел с него в одном городе, но и приехав в другой, он не может позволить себе влиться обратно. А так как сейчас наступает лето, подобные варианты рассматривают многие: у одних есть возможность переждать кризис у родственников, у других — дачи», — заключает эксперт.
Однако победа предложения над спросом обусловлена не только сокращением круга потенциальных арендаторов. В последние месяцы традиционный рынок оказался сильно разбавлен квартирами, которые раньше сдавались в краткосрочную аренду. В итоге специалисты рынка недвижимости отмечают падение цен на аренду жилья в крупных городах страны. Например, в Москве за апрель стоимость долгосрочного найма квартир снизилась в среднем на 7%.
Руководитель службы новостроек московского агентства «Century21 Юго-Запад» Наталья Слюсаренко одной из главных причин падения цен считает введенный режим самоизоляции: «Начиная с апреля, наймодатели, дабы лишний раз не выезжать в город и не показывать новым жильцам свою недвижимость, просто скинули 10-15% на срок до конца августа. Этим они снизили финансовую нагрузку на нынешних арендаторов».
Большая часть людей снимает квартиру из-за того, что просто не может приобрести собственную. Но сейчас условия меняются
В итоге нарушение баланса на рынке привело к превышению предложения над спросом: в апреле в Москве последний вырос в среднем на 30% по сравнению с прошлым годом, в Санкт-Петербурге — на 20%. Вместе с этим нарастает и тревога столичных рантье — многие собственники квартир боятся досрочного расторжения действующего договора и потери дохода на время поиска нового жильца.
Приоритетным для квартиросъемщиков в мегаполисах Наталья Слюсаренко считает вопрос качества сдаваемого жилья: «Сейчас выбирают дом новее, ремонт качественнее, со всеми удобствами. Также большой популярностью пользуются апартаменты. В среднем, на небольшом удалении от центра столицы можно снять полностью готовые для жизни апартаменты в новостройке размером 25 м² за 25 тысяч рублей. В престижных районах Москвы по-прежнему есть большой спрос на квартиры в ценовом диапазоне от 60 до 200 тысяч рублей. Из-за своей ценовой доступности стал активно сдаваться капсульный вид жилья — от 18 тысяч рублей в Москва-Сити», — рассказывает Наталья Слюсаренко.
Но несмотря на все эти тенденции аналитик констатировала, что сейчас рынок аренды в крупных городах пока еще работает стабильно: цены упали, однако перебоев в сделках не наблюдается, и на жилье все еще есть активный спрос. Впрочем, в будущем ситуация может и ухудшиться.
Глубже и меньше: специфика Новосибирска
Как это нередко бывает в нашей стране, зарождающиеся в столице тенденции дальше распространяются по всем остальным регионам. Это правило применимо и случае с рынком долгосрочной аренды. Местные аналитики уже в апреле отмечали падение цен на аренду квартир в Новосибирске на 15-20 %. Это касается жилья и в центре, и по линии метро.
По мнению Натальи Слюсаренко, наш город не стал исключением в общей тенденции, только с поправками на специфику местного рынка: «В Новосибирске все так же, только в других масштабах. То есть, снижение стоимости есть, но пока не такое массовое. Например, буквально недавно мы сдали квартиру постоянных клиентов на улице Татьяны Снежиной размером в 35 м² за 22 тысячи рублей — ровно за столько же, как и год назад. Охота не только за дешевым, но и комфортным жильем продолжится»
Снимать, сдавать, продавать или покупать — это не вопросы, это решения. И если люди продолжат их принимать, рынок не обрушится
Николай Дивногорский видит еще одну тенденцию, которая, по его мнению, особенно сильно повлияет на рынок долгосрочной аренды: «Большая часть людей снимает квартиру из-за того, что просто не может приобрести собственную. Но сейчас условия меняются. Из-за снижения цен на покупку недвижимости и ключевой ставки (что делает ипотеку более доступной), немалая часть людей примет решение о покупке квартир. В том числе, это будут люди из сектора долгосрочной аренды — те, кто ранее снимал или планировал снимать жилье. Ведь ипотечные платежи уже становятся соизмеримы с арендными, а цены на покупку недвижимости, по прогнозам, могут упасть до уровня 2017 года», — делится своей гипотезой эксперт.
Также Николай Дивногорский считает, что помимо материальной части вопроса в новых реалиях важен и психологический фактор: «Сегодня людям особенно важно чувствовать себя насколько это возможно защищенными. То есть, они хотят переждать самоизоляцию в максимально комфортных условиях (даже если для этого нужно взять ипотеку) и с девизом „мой дом — моя крепость“. Это чувство будет пульсировать в нас еще долго, даже когда все ограничения, связанные с изоляцией, будут сняты».
Дешевле и шире: варианты развития ситуации
Сказать с точностью, как поведет себя рынок долгосрочной аренды в будущем, даже к концу нынешнего года, не берется почти никто. Но эксперты рассматривают сразу несколько вариантов развития событий. По мнению Натальи Слюсаренко, волна сокращений на работе придется на середину лета, откуда и можно будет начинать отсчет новой реальности на арендном рынке:
«Вероятно, можно ожидать синдрома „укомплектованности“. Это когда семьи объединяются в одном загородном доме или в одной квартире, чтобы жить на средства от сдачи в аренду остальной своей недвижимости. Человек так устроен, что ему надо какое-то время пожить в любом новом состоянии. Поэтому я бы не ждала скорого возвращения к тому, что было на рынке долгосрочной аренды до коронавируса», — полагает Наталья Слюсаренко.
Категория граждан, снимающих недорогое жилье — зачастую самая незащищенная в правовом плане
Но эксперт добавляет, что несмотря на тяжелые времена, нет поводов для беспросветного пессимизма: «Снимать, сдавать, продавать или покупать — это не вопросы, это решения. И если люди продолжат их принимать, рынок не обрушится. А большой выбор, наоборот, является предтечей положительных тенденций. Что касается арендодателей: сделайте свое жилье сегодня особенно чистым, комфортным и приятным для проживания, и люди точно потянутся», — дает совет Наталья Слюсаренко.
Николай Дивногорский также предполагает, что к концу года на рынке долгосрочной аренды произойдет существенное снижение цен. Эксперт считает, что это точно коснется самых бюджетных вариантов жилья. «Во-первых, потому что категория граждан, снимающих недорогое жилье — зачастую самая незащищенная в правовом плане: такие люди часто не имеют на руках нормальных договоров. Во-вторых, те, кого сегодняшний кризис почти не коснется, захотят улучшить свои условия, при этом не меняя ставки. То есть, цены за аренду пойдут вниз. В итоге за те же деньги, которые человек платил за бюджетную квартиру, он сможет себе позволить более комфортный вариант по классу жилья или его расположению», — дает прогноз Николай Дивногорский.
