Общедомовое и личное имущество: в чём разница
Всё имущество в многоквартирном доме делится на две большие группы: общедомовое имущество и собственность владельца жилья.
Общедомовое имущество:
- стояки канализации, стояки отопления, стояки воды и газовые стояки — до первого крана (пункт 5 постановления Правительства от 13.08.2006 № 491);
- проводка;
- лестницы и лестничные площадки;
- лифт;
- крыша;
- подвал и т. п.
Все трубы после первого крана считаются личным оборудованием собственника жилья. Если случится протечка, человек перекроет вентиль и вода перестанет поступать только в его квартиру, остальные квартиры по стояку продолжат пользоваться ресурсами.
Если на батарее нет вентиля, она считается общедомовым имуществом.
Текущий ремонт общего имущества выполняется за счёт средств, которые управляющая компания ежемесячно собирает с собственников. Эта строка в квитанции на оплату услуг ЖКХ обычно так и называется: «Содержание и текущий ремонт».
К личному имуществу собственника жилья относятся коммуникации после отключающего устройства, то есть те, которые обслуживают только квартиру. Это радиаторы отопления, водопроводные краны, плита. Всё это заменяет и ремонтирует собственник за свой счёт.
В квартире установлены старые чугунные радиаторы без перемычек и кранов. Собственник решил их покрасить, в процессе обнаружил ржавчину и отверстие. Поскольку отключающих устройств нет, этот радиатор — часть общей системы отопления. Управляющая компания обязана устранить течь или заменить радиатор бесплатно.
Если такая батарея лопнула и залила соседей, ответственность и обязанность по выплате ущерба, скорее всего, ляжет на управляющую компанию, а не на собственника квартиры.
Протечка: кто ремонтирует стояки
Ремонт стояков — забота управляющей компании. Именно её сотрудникам нужно звонить, если случилась протечка. Причём ремонтировать стояки должны бесплатно.
Иван живёт в доме 1955 года постройки. Трубы там старые, и однажды одна из них дала течь. Иван позвонил в УК, оставил заявку. К нему пришёл сантехник и отремонтировал трубу при помощи хомута. Иван не должен платить за эту услугу — ремонт производится за счёт УК.
Если протечка произошла после вентиля — собственник оплачивает ремонт самостоятельно.
За чей счёт меняют стояки
Если ремонтировать стояк уже невозможно, его необходимо заменить. Замена стояков происходит из средств фонда капитального ремонта.
Напомним, программа капремонта действует по всей стране: каждый месяц собственники отчисляют деньги либо в Фонд капитального ремонта, либо на собственный счёт своего дома. Именно на эти средства старые дома ремонтируют и заменяют изношенные коммуникации.
Если стояки в вашем доме старые, но функционируют без протечек или протечки редки, заменять их будут во время капремонта дома. Сроки, в которые именно ваш дом ждёт капитальный ремонт, можно узнать на сайте Фонда развития территорий.
Введите в поисковой строке адрес вашего дома: вы получите информацию о доме, его паспорт, узнаете способ накопления средств на капремонт, выбранный жителями, и сумму, которую дом уже накопил, если выбран специальный счёт.
Если деньги копятся на специальном счёте дома
Если жители выбрали для накопления денег специальный счёт, заменить стояки будет несложно. В этом случае жильцы сами распоряжаются средствами и могут инициировать любые работы по капремонту дома — заменить коммуникации или перекрыть крышу, когда накопится необходимая сумма.
Чтобы инициировать замену стояков, собственникам надо:
- собрать общее собрание и вынести на повестку голосование за замену стояков;
- проголосовать за замену;
- согласовать подрядчика и заменить стояки.
Результат работ будут принимать сами собственники.
Если жители перечисляют в Фонд капремонта
Если жители платят взносы в Фонд капремонта, а капремонт запланирован в ближайшие пару лет, имеет смысл просто дождаться срока. Но если стояки отопления вовсю текут, а ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения запланирован на 2040 год, можно ускорить процесс.
Способ 1
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения общего собрания собственников. Если трубы в критическом состоянии, собственники вправе перенести срок капремонта на более раннюю дату. В этом случае они должны принять такое решение на общем собрании и предоставить в администрацию акты о многочисленных авариях. Дом передвинут в очереди.
Способ 2
Этот способ работает, если принять решение о переносе срока капремонта на общем собрании не удалось.
1. Следует подать обращение в управляющую компанию. В обращении нужно обязательно указать на проблему и описать её: например, что стояки отопления приходится ремонтировать дважды в сезон и они требуют замены. В конце просим принять меры. Можно сказать про конкретные меры — попросить УК составить акт о состоянии стояков.
Подать такое обращение можно лично, через приложение «Госуслуги Дом» или заказным письмом.
2. Представители УК свяжутся с вами и осмотрят стояки. Представителя УК проинформируют вас об осмотре стояков — возможно, это будет объявление на двери подъезда и придут к вам домой. Затем они должны составить акт о состоянии этих труб — описать недостатки, сколько раз происходил ремонт и каким способом устранялись поломки. Акт составляется в двух экземплярах: один остаётся в УК, второй — у собственника.
Хорошо если это будет коллективная жалоба: на обращение нескольких собственников с аналогичными проблемами УК реагирует быстрее.
3. По информации от УК дом поставят на внеплановый ремонт по замене труб. Если плохое состояние труб подтвердилось, степень их износа высокая и дальнейший ремонт не имеет смысла, бездействие грозит аварией. УК обязана передать информацию (акт, фото) в местную администрацию. Дом внесут в очередь на внеплановый капремонт только в части замены труб.
4. Фонд капитального ремонт оценит стоимость работ и выберет подрядчика.
5. Подрядчик проведёт все работы, заменит стояки.
6. В конце подписывается акт выполненных работ. Срок в графе «Ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения» изменится — он отодвинется на пару десятков лет.
Вся эта процедура может занять не один месяц, но дело пойдёт быстрее, если обращаться и напоминать о проблеме будет не один собственник, а хотя бы несколько.
Что делать, если УК отказывает в замене стояков
Бывает так, что стояк течёт, а управляющая компания не считает это проблемой: сантехник готов чинить трубу снова и снова, а комиссия пишет в акте, что стояки не подлежат замене и не находятся в аварийном состоянии.
Если такое происходит, можно обратиться в вышестоящую службу — Роспотребнадзор или жилинспекцию. Приложите к жалобе фото трубы и заключение комиссии. Если и здесь не найдёте поддержки, придётся обращаться в прокуратуру или суд.
Если собственник самостоятельно заменит трубу, именно он будет отвечать за протечки. А если труба, которую врежет нанятый со стороны сантехник, окажется у́же, это повлечёт сбой во всей системе отопления или водоснабжения подъезда. Соседи обратятся в УК, оттуда придут с проверкой труб — собственника, врезавшего узкую трубу, ждёт штраф и требование вернуть всё как было.
УК может заменить часть стояка
Управляющая компания может заменить часть стояка в случае, если аварии на участке случаются слишком часто. В этом случае не нужно дожидаться капремонта.
Стоит написать жалобу о том, что аварийность высокая: например, за зиму сантехник приходил 10 раз. Это основание для жилинспекции выдать предписание УК заменить участок стояка по текущему ремонту, не дожидаясь капремонта.
Такое обращение могут написать несколько соседей по стояку.
Если сосед поменял трубы, а они текут
Сосед поступил неправильно: менять трубы без ведома УК он не имел права, поэтому первым делом лучше обратиться к нему. Источник проблемы может быть не только на стыке старой и новой трубы. Течь может старая труба в перекрытии. Это самый неприятный вид протечки, поскольку залатать трубу в этом месте невозможно — её нужно менять.
Если сосед не реагирует, обратитесь в УК. Если и там вам не помогли, смело обращайтесь в Роспотребнадзор или жилинспекцию.
Если сосед не предоставляет доступ в квартиру
Замена стояков в подъезде может не состояться, даже если все инстанции согласовали капремонт. Чтобы разрезать и вынуть старую трубу и вставить и спаять новую, понадобится доступ в каждую из квартир по стояку. Если кто-то из соседей отказывается впустить сантехников, это поставит все работы на паузу.
1. Попытайтесь самостоятельно уговорить соседа: объясните, что работы проводятся бесплатно и что сантехники будут работать аккуратно. А в конце он получит надёжную новую трубу, которая прослужит ещё много лет.
2. Если увещевания не помогли, обратитесь в УК: не исключено, именно их сотрудники смогут достучаться до соседа.
3. Если и это не сработало, УК составляет акт об отказе в доступе и обращается в суд с иском о предоставлении доступа к общедомовому имуществу. Выполнение решения суда будет обеспечивать служба судебных приставов.
Собственник обязан впустить сотрудников УК в квартиру для ремонта и замены коммуникаций
Ссылаться можно на следующие документы:
- пункт 34 постановления Правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах»;
- пункт 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ «Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».
Главное
— Стояки относятся к общему имуществу собственником многоквартирного дома. Отремонтировать их должна УК — бесплатно, за счёт средств на содержание и текущий ремонт общедомового имущества.
— Если средства капремонта аккумулируются на спецсчёте дома, собственники могут сами инициировать замену стояков. Если деньги копятся в Фонде капитального ремонта, придётся обращаться за проведением внеплановых работ.
— Самостоятельно — без ведома УК — заменять стояки нельзя.
— Если на общем собрании решено менять стояки, все собственники квартир по стояку обязаны впустить в квартиру сантехников, чтобы те заменили трубы.
Фото: Afanasiev Andrii, Anatoliy Cherkas, OttoPles, Serhii Hrebeniuk, Stoker_Studio / Shutterstock / Fotodom
