ЖК комфорт-класса: упадут ли цены?

Как менялись цены на «комфорт» в 2022 году 

Жилье комфорт-класса эксперты относят к массовому сегменту рынка недвижимости. Несколько предыдущих лет на волне льготной ипотеки он стабильно прирастал как по объемам строительства, так и по цене квартир. Однако в прошлом году доступное жилье разделило трудную судьбу всего остального рынка. 

Сначала внешнеполитические потрясения создали небывалый ажиотаж: продажи февраля-марта 2022 года были рекордными даже по сравнению с тучными пандемийными годами. В это время цены на новостройки предсказуемо росли. 

Так, по данным Циан.Аналитики, в ЖК «Датский квартал» средняя стоимость квартир за два месяца увеличилась на 2,5%. При этом по отдельным корпусам наблюдался куда больший рост: к примеру, в пятом корпусе к марту цены выросли почти на 19%.

ЖК «1-й Лермонтовский» в этот период был чуть более доступным, но и там в самом готовом первом корпусе цены к марту увеличились практически на 15%.  

По данным Циан.Аналитики 

Не слишком критичным для комфорт-класса оказалось даже резкое повышение ключевой ставки ЦБ до 20% в конце февраля. Как один из самых доступных сегментов он по-прежнему был интересен инвесторам, стремившимся спасти сбережения, а также ипотечным заемщикам, которые торопились взять ранее одобренные кредиты на старых условиях. 

Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина подтвердила, что в прошлом году комфорт-класс чувствовал себя лучше, чем более дорогой «бизнес». По итогам 2022-го продажи холдинга в этом сегменте даже выросли на 8% по сравнению с 2021 годом, в то время как бизнес-класс просел на 3%.

В целом на удорожание ипотеки и падение платежеспособности россиян комфорт-класс реагировал мягче, чем более дорогая недвижимость. 

Падение потенциального спроса в сегменте (примерно на 40%) началось с апреля 2022 года и продолжилось до середины июля. Однако и в это время застройщики не спешили снижать цены, ограничиваясь точечными скидками и акциями. 

«Летом прошлого года максимальные скидки в наших жилых комплексах комфорт-класса достигали 16–18% в зависимости от проекта, а в ЖК бизнес-класса квартиры можно было купить со скидкой даже выше 20%», — прокомментировала ситуацию директор аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина.  

Скидки на ЖК «1-й Лермонтовский» от «Первого ДСК» в тот период были сопоставимого размера. 

Однако, несмотря на скидки, стоимость «квадрата» на многих объектах в прошлом году продолжала расти. Тем самым девелоперы старались компенсировать убытки из-за роста себестоимости строительства.  

По данным Циан.Аналитики 

С июня 2022-го спрос начал восстанавливаться, что было вызвано снижением ставок по льготной ипотеке до приемлемых 7%. В этот момент на рынок вернулись те, кто не успел купить жилье до начала турбулентности. 

Но уже в октябре на фоне частичной мобилизации интерес к недвижимости вновь упал и более-менее восстановился только к концу года. Однако и в этот период девелоперы практически не шли на прямое снижение цен, предпочитая адресные скидки. 

По данным Циан.Аналитики 

Прогнозы на 2023 год 

В этом году на рынок недвижимости продолжают действовать те же противоречивые факторы. Экономика страны по-прежнему испытывает внешнее давление, льготная и рыночная ипотека стали дороже, а околонулевая и вовсе выбыла из игры из-за недовольства ею Центробанка.

С другой стороны, цены на недвижимость сейчас вышли на плато, практически прекратив рост. Так, в Московском регионе в январе средняя стоимость «квадрата» была на на 0,6% ниже, чем в декабре 2022 года, и составила 258,7 тыс. рублей. А в феврале — увеличилась на 0,7%, до 260,4 тыс. рублей.

При этом относительно февраля прошлого года цены в регионе выросли на 4%.

Еще одна тенденция — падение предложения новых ЖК вслед за снизившимся спросом. В начале 2023 года в МиМО в продажу вышло меньше лотов, чем в конце 2022-го. До этого предложение росло на протяжении восьми месяцев. 

Предпосылок к заметному удорожанию квартир на рынке сейчас нет. Но значит ли это, что цены еще упадут? Возможно. 

«Но с середины 1 квартала 2023 года фиксируется слабоположительная ценовая динамика, хотя говорить о полноценном развороте тренда на рост пока преждевременно. — отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. — Часть этого роста объясняется небольшими объемами нового предложения. Меньше новинок на рынке — меньше лотов с невысокими ценами в базе, соответственно, подрастает средняя цена». 

Как и в 2022 году, от дальнейшего снижения цен застройщиков удерживают банки. В условиях проектного финансирования кредиторы рассчитали доходность каждого проекта еще на старте, и этот показатель не может опускаться ниже того, что заложено в финансовых моделях.  

Ощутимое снижение цены возможно только в новых проектах девелоперов, финансовая сторона которых согласовывается с банками в другой экономической реальности. 

При этом количество новинок в 2023 году сокращается (по некоторым данным, почти вдвое). Но и анонсированные комплексы еще нужно будет построить. Причем, нет никаких гарантий, что к моменту открытия продаж рыночная конъюнктура вновь не изменится. 

Что же касается скидок, то они в комфорт-классе по-прежнему есть, но уже не такие солидные, как во время максимальной просадки рынка. Так, ГК ФСК в ЖК «Датский квартал» предлагает дисконт до 11%, а «Первый ДСК» готов снизить цену на квартиру в «1-м Лермонтовском» до 14%.  

Как считают аналитики, какое-то время ждать дальнейшего снижения цен имеет смысл, только если у покупателя на руках «живые» деньги. Тем же, кто собирается покупать квартиру в ипотеку, медлить бессмысленно: ставки сейчас растут быстрее скидок от застройщиков.    

Фото в начале статьи: ЖК «Датский квартал», ГК ФСК