недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Абсолютность и относительность.

2 394 52 Блог специалиста 195
 В задачках по математике для старших классов есть такой вопрос: "Каким образом сторонники разоружения говорят об увеличении расходов на армию, в то время, как сторонники вооружения говорят о снижении этих расходов?" Вопрос интересный. Не каждому взрослому под силу ;) А вот детишки решают :) Ответ простой: из бюджета выделают на вооружение некоторую сумму. Сторонники вооружения стали получать вместо, например, 5% - три процента. Налицо снижение расходов. А сторонники вооружения увидели другое: раньше выделялось, например, 10 млд (что составляло пять процентов от бюджета), а сейчас выделяется 15 млд (что составляет три процента от бюджета). Тут налицо увеличение.То есть обе стороны правы, просто они опереруют различными категориями - одна абсолютной, другая - относительной. Естественно, каждая выбирает категорию, которая отвечает ее интересам ;)
Кстати, эти категории часто используются и при собеседовании с будущими сотрудниками агентств недвижимости. Когда мне агент задаёт вопрос сколько процентов он будет получать, я частенько задаю ему вопрос, что ему важнее - величина процента или величина полученных денег (сто процентов от нуля - это ноль. Можно получать и 10%, но в месяц абсолютный доход будет больше, чем у того, кто получает 60%). 
Но сейчас не об этом. Сейчас я хочу поговорить о стоимости недвижимости. О том, дешевеет ли она или нет. Давайте вспомним кризис 1998 года (если кто помнит). Рубль упал сразу в три раза, потом еще больше. Стоимость квартир при этом снижалась постепенно, в течение нескольких лет, потому что продавцы никак не могли смириться с мыслью, что их квартира стала стоить не 100 тыс долларов, а всего 50. Это понятно. Продавали в то время все за доллары, так что рублевые цены в рекламе даже не фигурировали. Постепенно продавцы с мыслью о том, что квартира их уже столько не стОит, свыклись. Тем более, что порядка 70-80 % на рынке сотавляли альтернативные сделки - дешевела твоя квартира, дешевело и то, что ты покупал взамен. Кто это понял быстро, тот свои вопросы решил, кто упирался и стоял насмерть - тоже решил. Но позже. Или вообще на время ушел с рынка.
Ситуация сейчас несколько похожа. Во всяком случае в долларовых и рублевых ценах. Кто хотел продать квартиру за доллары должен понимать, что тех сумм, которые были год-два назад, он уже не получит. У меня есть множество клиентов, которые могли получить 300-400 тыс долларов и больше при продаже своей квартиры. Но не получили - держали цену. Сейчас они получат в два раза меньше. И то нужно будет постараться. То есть в долларах можно смело разделить на два  прибыль, которую можно было получить. И забыть об этом. Это уже данность, кто этого не понимает, тот, как минимум, странен.
Что же в рублях? В рублях цены тоже снижаются. Но не так, как в долларах. значительно меньше. Многие продавцы готовы к торгу, но такого, чтобы сходу снижать на 20-30% цену сейчас нет. И вряд ли будет. Скорее это корретировка изначально завышенных цен. Я занимаюсь Кутузовским проспектом. Собственники, продающие тут квартиры, понимают, что их товар ликвиден. Но цены при этом лупят такие, что волосы дыбом встают! Иногда при этом им помогают непрофессиональные риэлторы, которые могут заманить клиента к себе только высокой ценой (ибо рынка не знают). Продавцы! Запомните правило: кто из агентов предлагает вам самую высокую цену, тот наименее профессионален (особенно, если цену он назначает не исходя из базы проданных квартир, а исходя из рекламных объявлений - "хотелок" продавцов).
Так вот, цены в рублях на вторичном рынке корректируются, но не падают. Снижаются, приходя в соответствие с низкой активностью, но не рушатся!
Таким образом сейчас на рынке относительно доллара падение уже произошло, а относительно рубля идет плавное снижение. 
Сделки сейчас совершат, как и в 98 году, самые гибкие и коммуникабельные. Остальным придется подождать. Успокоиться, все понять, переосмыслить и привязываться не к абсолютным суммам при обмене своей квартиры на новую, а к тому, что нужно снижаться самому и искать тех, кто тоже к этому готов.
Удачи! 
Комментарии 52
Poherman15 января 2016, 17:34

Александр, "рушатся" или "плавно снижаются" это термины. Факт в том, что цены в этом году будут также снижаются (во всяком случае в долларах), в среднем 2000/метр мы увидим. Я еще в 2014 году говорил, что в 2015 мы увидим падение в долларах, раза в 2. Но дятлы долбили " не может московская недвижимость дешеветь", "все привязано к доллару" и т.п. Зачем? Х,З.....

Ответить
Андрей15 января 2016, 19:03

Честно говоря что-то не вижу никакого снижения , говорю про старый фонд на Преобраге/Семеновской.... Отслеживаю несколько предложений... До НГ одна стояла за 8,1 , теперь 8,5 , вторая - 7,5 , теперь 7,9. Видимо стоит очередь желающих купить))

Ответить
Олег Волков15 января 2016, 19:26

Цены на вторичку за 8 последних месяцев в рублях ушли в среднем на 14 - 16 % (не Москва)..и это факт. Сейчас все участники рынка трезвеют и внемлют специалистам. Хочется верить, что сложившаяся не лучшая ситуация принесет и свои плюсы..))) Удачи всем!

Ответить
Людмила Воронина15 января 2016, 19:39

Те, которые "новые" не "трезвеют". Всё равно нужно давать людям время на "избавление от иллюзий".
Если человек решает продать свою квартиру, допустим, на Фрунзенской Набережной...на последнем этаже "сталинки", то я вижу неликвид и думаю : хоть бы эти 56 метров за 25 миллионов продать.
Клиент же думает, что у него "шикарная квартира" , а цена....ну очень высокая! И придет некий покупатель с мешком денег за спиной...купит неликвид не глядя...Потому что вид на Москву-реку )) ( Горе горькое)
И если сразу, "в лоб" всё это озвучить - это только чедловека обидеть. Поэтому считаю, при продаже такой рода объектов: полгода требуется только на приведение клиента "в чувство" (( А потом уж продавать.

Олег Волков15 января 2016, 20:01

Людмила, а я сразу говорю таким, что это не реально и браться не буду..брать такие хотелки и вбрасывать их в рекламу - кормить тараканов им подобным..)))

Наталья Тамарина15 января 2016, 20:43

Что?? " Неликвид на Фрунзенской Набережной?? Люда, крестись прежде чем называть это неликвидом!
Запуталась что ли??

Наталья Тамарина15 января 2016, 20:44

Офигеть....

Людмила Воронина15 января 2016, 23:41

Ты не знаешь, сколько они хотят за квартирку эту. Из серии "век не продать" ))

Людмила Воронина15 января 2016, 23:44

И новые клиенты с квартирами на продажу в старых сталинках "в чудесном месте" совершенно не радуют. Нечему в данной ситуации радоваться.имхо.

Александр Мальцев16 января 2016, 15:58

Вы вправе отказаться от оказания услуги таким клиентам ;)

Михаил Морозан15 января 2016, 19:57

У меня одни продавцы позвонили сами сегодня и сбросили 4%, позавчера такой же звонок и сбросили по другой квартире почти 2%.
Это приятно, хотя я об этом с ними общался до НГ....

Ответить
Олег Волков15 января 2016, 20:08

Да, Михаил, такая тенденция идет с начала года. Посмотрим во что это все выльется..)))

Михаил Морозан15 января 2016, 20:15

До НГ бытовало мнение у всех, что из-за изменений в налоговом кодексе, покупатели будут стараться купить.... но покупатель сейчас тоже все понимает, слушает пропаганду, о которой писала в своем блоге Людмила Воронина.
Да и покупки сейчас, как опубликовали из статистики, только для личного использования!

Poherman15 января 2016, 21:14

Михаил, у кого всех? у меня ни бытовало. И я не раз задавал вопрос о связи изменений НК и влиянием на рост спроса. ни одного ответа, хоть как теоретически обосновать, одна ересь...

Ответить
Poherman15 января 2016, 21:17

эти изменения то по сути касаются одной ситуации, когда квартира приобретена по ДКП и ее стоимость СУЩЕСТВЕННО выросла в теч-е 5 лет (ранее 3-х). Что все надеялись что народ с дуру набежит скупать квартиры?

Андрей Андреев16 января 2016, 1:40

"То есть в долларах можно смело разделить на два прибыль, которую можно было получить. И забыть об этом. Это уже данность, кто этого не понимает, тот, как минимум, странен." Улыбнул" термин "странен", я бы жестче выразился))). Странно, конечно, я всегда считал себя реалистом и смотрел здраво на вещи, но в последнее время, я все чаще замечаю в себе оптимистические мысли и настрой. Что это? С чего вдруг? Вот и хочу понять настроение нашего общества, у кого - то есть подобные ощущения?

Ответить
Людмила Воронина16 января 2016, 2:47

Думаю, это потому, что появилось четкое понимание того, что ничего хорошего нас не ждет. Новая реальность.

Андрей Андреев16 января 2016, 3:43

Людмила, хватит хандрить! Нас ждет много нового и интересного, просто, мы столкнулись с новым этапом развития и нужно это принять, как данность.

Александр Мальцев16 января 2016, 13:26

Каждого ждет то, к чему он стремится ;)
Когда на улице дождь, нужно брать зонтик, когда ночь - фонарик, когда холодно - нужно теплее одеваться. Разные окружающие обстоятельства порождают разные наши решения. Так что для человека, имеющего цель, меняются только инструменты, которые он использует для их достижения. А вот если инструментов нет или их немного, тогда тяжело переживать окружающие обстоятельства спокойно :)

Людмила Воронина16 января 2016, 22:48

Как "уклонист" ))) Почти полный переход на работу "покупка". Мне так легче жить ))

Людмила Воронина17 января 2016, 0:49

А если серьезно, это один из лучших постов этого автора.имхо.

Margoshka16 января 2016, 20:37

Обалдеть

Ответить
Xeli16 января 2016, 20:42

Понижения цен мы врятли дождемся

Ответить
Людмила Воронина17 января 2016, 1:08

)))

Юрий Николаевич20 января 2016, 14:28

Автор СИЛЬНО перепутал . В 98-м не доллар упал в 3 раза, а рубль ! Историки хреновы !

Ответить
Дмитрий21 января 2016, 1:09

Это просто ошибка (я, кстати, когда читал - не заметил). Конечно же автор знает, что в 98 упал рубль в три раза.

Лариса Сорокина22 января 2016, 0:52

не в 3 раза, а больше, с 5,5руб до 23.5

Александр Мальцев29 января 2016, 1:29

Да, верно. Спасибо! Действительно интересно, что не все заметили, и я в том числе. Говорит о том, что люди понимают о чем речь, но не обращают внимания на детали ;)
Был 6, стал 18. как-то так.

Poherman20 января 2016, 16:15

почему делить на два, не понял.
в конце 2013 в Митино , Марьино, и пр. удаленных, 1к кв 38-39 м стоила около 7+- . , при курсе 32-33,
примерно 215 000$
потом повышение до 7,5-8, в безумном декабре 2014.
попробуйте разделить на 2 и умножить на курс $ получится 215 000/2*80 = 8 600 000.
Этих квартир щас полно и купить можно за 6+- 200т.
То есть делить нужно на 3 , а не на два.

Ответить
Александр Мальцев29 января 2016, 1:30

На два - это минимум ;)

Алекс20 января 2016, 17:22

Надо бы от 1998 до 2012 расписать динамику цен в долларах.
1997-2000 упали в 2 раза.
2000-2012 выросли в 6 раз.
2014-2015 упали в 2 раза.
В итоге 1997-2015 рост в 1,5 раза. Рост за 18 лет 150%. В среднем рост 8% в год в долларах.
Если добавить доходность от аренды, то получим около 15 % годовых.
Понятно количество сделок упало, нотариусы на пятки наступают, % от сумм сделок падают. Это реальность.
"Специалисты" сродни биржевым спекулянтам в своих статьях. До 2013 играли на повышение. Теперь играют на понижение.
Но если "специалисты", то с цифрами точнее и объективнее надо бы.
А цены в долларах конечно же вырастут, но учитывая качество и местоположение объектов.

Ответить
Аноним20 января 2016, 22:17

Как бывший сотрудник банка поясню, что 150% за 18 лет это 5,2% ( = 100 * (1 + 1.5) ^ (1 / 18) ) процента годовых, т.к. процент сложный. При этом надо учесть что цены в долларах продалжают падать и мы вполне можем придти к 100% за 20 лет :)

Ответить
Poherman20 января 2016, 23:03

там изначально подсчет неверный.
1/2*6/2=1,5
это не означает рост на 150 % а всего на 50, т.к. 100% стоимость жилья.
и да, если цена нефти вернется к 20 дол, то мы увидим, хоть не сразу, цены 1997г.

Алекс21 января 2016, 4:55

Ну что же попробую на конкретном примере:
2001 год квартира куплена за 25 000 дол.
В 2012 стоила 200 000 дол. В 2015 году 100 000 дол.
С 2001 по 2015 аренда принесла 100 000 дол (с 2006 по 2015: 12 000 дол в год).
Итого: на сегодня стоимость квартиры 100 000 + доход от аренды 100 000 дол=200 000 дол.
25000 дол вложенные в 2001 году дали к 2016 году 200 000 дол.
Теперь считайте свои сложные или простые проценты. А я посчитал абсолютную прибыль от вложений в недвижимость и удешевление доллара на длительном временном интервале.

Сергей Семин21 января 2016, 0:04

Что-то Вы, коллеги, не договариваете? :)
Скрываете от народа правду?
А правда в том, что коли цена (в долларах) падает, то выгоднее быстрее продать недвижимость (и купить долларов).
Выгода в том, что переседев в долларах (год, осмотреться, ещё год, и т.д.), потом на эту же пачку купите бОльшую квартиру (либо - больше квартир).
Вот так: завтра купите больше, относительно продаваемого сегодня. Это же приятно и азартно, откуда столько грусти?
Все-таки риэлторы - мы же циничные гады, так что можем честно напомнить людЯм:
Экономика - это не наука, это - религия (если кто забыл :)

Ответить
Дмитрий21 января 2016, 1:27

Мудрое решение! Время покупать доллары по 80. Санкции отменят также внезапно, как и ввели. Очень вероятно, что это будет после президентских выборов в США. Когда только начнутся разговоры об этом, а скорее даже раньше - курс доллар/рубль упадёт до 45-50. Так что храните доллары, сможете купить потом очень большую квартиру в очень маленькой глухой деревушке.

Сергей Семин21 января 2016, 3:55

1) Открываем график цены кв.м. в долларах лет за 20
2) Кто-то ищет связи этой цены с ценой нефти (как основой бюджета РФ)
3) Кто-то ВЕРИТ, что цены на кв.м. в БАКСАХ вырастут в 2016-2017
4) Каждому - по Вере его воздастся :)

ирена27 января 2016, 23:11

А доллар то падает, то растет. А то ка-ак рванет! Играть на этом - это как в казино.
А в 1998 вдруг выяснилось, что цены на недвижимость отвязываются от доллара. Осенью 1998 счастливые обладатели долларов смели массу первички, которую продавали за те же рубли, что и летом. Рубль упал до 30, а потом медленно рос - в 2007 был 26, в 2008 уже 23. Перед кризисом 2008 долларовая цена была, насколько помню, выше, чем в 1998.

Елена Николаевна21 января 2016, 1:17

Ага, накупите долларов, просидите в них 3 года, и дай бог продадите по курсу покупки.
Вспомните когда доллар дорос до 36, а евро до 46. Все нахватались и были счастливы еще 3 года, пока смогли продать по этому же курсу. Спортивными сумками несли рубли обменивать, такой психоз власти нагнали.С нашим государством играть в азартные игры не стоит, все равно не выиграете. Квартиры же мало кто будет продавать за бесценок, предпочтут сдать в аренду.

Ответить
Сергей Семин21 января 2016, 4:26

Я недвижкой банкротов занимаюсь. Т.е. я из тех сволочей, кто сбивает всем цены и продает минус 20-30-50% от рынка. И в 2015м даже такие скидки не помогали, объекты висели по пол-года.
Т.е. моя текущая работа - это как бы прощупывание будущего рынка. Пока Ваши клиенты снижаются по 2-4% в месяц я снижаю по 5% в неделю. Вот я и пишу про будущее рынка - спрос гораздо ниже, чем Вы его пытаетесь нащупать. Если бы Вы попробовали продавать с -50% и удивились бы, что это не помогает - тогда бы поняли, о чем я. Когда квартиру в центре ценой 3,5 млн.р. выставляешь за 2,5 млн.р. и тишина - а у тебя кредит 36% годовых капает, тогда бы Вы поняли, о чем я.
Про аренду говорят те, кто считать не умеет: аренда сейчас дает меньше 5% годовых чистыми, это не инвестиция вообще.
Посчитать же легко: чистый доход от аренды за месяц умножить на 100=разумная цена покупки объекта. Если доход больше - сдаем в аренду. Если доход меньше - продаем нахрен такую радость, сбер и то больше % по депозиту даст.

Владимир Иванов22 января 2016, 22:07

Сергей !
Бодрый вечер !
Тогда, в первом приближении и исходя из текущей ситуации, получается, что 80-90 % квартир в МСК НЕ выгодно сдавать, а интереснее продать.
А потом у Вас же и купить другую, со скидкой в 30-50 %.
Прошу Вас, прокомментировать.
С уважением !
В.П.

Ольга23 января 2016, 13:56

Сергей, дайте свои контакты, пожалуйста!

Елена Смирнова25 января 2016, 3:37

Сергей не из Москвы рулит недвижкой банкротов. Банкротам деваться некуда, вот и падают ниже плинтуса. А покупать на периферии все равно вообще сейчас некому.
В Москве НЕТ таких цен и не будет. Если у продавца ничего не горит и ипотечное ярмо не прижимает, то зачем продавать за копейки? Переждут в аренде, - это понятнее и надежнее, чем депозиты, когда банки прикрывают один за другим. И банковской страховки на всех может и не хватить.

Сергей Семин25 января 2016, 19:30

Для Владимир Иванов:
- про "выгодность" сдачи в аренду (и в Москве и везде), если считать как инвесторы, выбирающие разные инструменты для инвестиций в разные периоды и корректно сравнивающие их между собой, то да, не выгодно уже много лет, есть другие инструменты с бОльшей доходностью, среди которых основной ориентир - банковский депозит, доходность по которому принимается за минимальный базовый уровень, фактически - цену денег;
- если считать как обычные люди, которые говорят мне про риски работы с имуществом банкротов, но не сами не страхуют те квартиры, которые сдают - то нормальная доходность, можно продолжать сдавать.
- Купить другую квартиру со скидкой потом (у меня или ещё где-то) - в жизни это напрямую не стыкуется, Вы скажете, что моя квартира не в том районе, не той площади и т.д. И все равно это не спасет от невыгодности сдачи в аренду по сравнению с банковским депозитом, например :)
Для Ольга:
- тут удаляют контакты модераторы, некоторые люди отсюда меня вконтакте находят, там Сергей Семин, город Тула (на фото в шортах)

Сергей Семин25 января 2016, 19:30

Для Елены Смирновой - да, есть впечатление, что предложений по банкротным объектам стало больше, но и спрос сильно просел (кредиты бешено дорогие, когда читаешь, что компания Магнит кредитуется уже под 36% годовых, то о чем вообще говорить, .опа). В Москве тоже, на нежилую недвижку есть скидки 60% (Тиньков купил себе офис и т.д.) на жилые новостройки есть скидки 50% (в проблемных домах. Которые отличаются от беспроблемных только тем, что Вы ещё не знаете о проблемах тех) на дворцы на Рублевке есть скидки 80% (в баксах), на вторичку в Москве есть минус 15-20% почти во всех районах... дальше ещё снижение будет (доходность то упала). По-этому от текущей доходности и танцуем, если аренда квартиры дает Вам 30.000 в мес, то цена такому "генератору пассивного дохода" - 3 ляма, извините.

Ренат23 января 2016, 14:14

Странно. Вон Г.Греф сказал, что пик кризиса еще впереди. Я верю этому святому человеку. Два раза он говорил, что на днях рубель падет. Последний раз дней за 10 до Нового Года. И вуаля: с 69 до 85 за 3 недели.
В марте льготная ипотека закончиться. Много говорят про замену или иную поддержку. Но я вижу новости про урезания бюджета. Да что говорить, у меня на родине губернаторская ООО вернула лишний 1 млрд.рублей случайно съэкономленного на бюджете одного проекта. С одной стороны - хотелки продаванов и вопли: вот-вот сейчас резко отменят санкции и заживем. С другой стороны - моя зарплата, зарплаты моих близких и цены в магазинах. Кто-то всерьез верит, что санкции вдруг отменят и сыр в магазинах вдруг станет 200р/кг вместо 400р/кг? )))) Недвижимость падет. Вангую (-30)% к концу 2016г в рублях.

Ответить
Сергей Семин27 января 2016, 15:55

Да, как-то так:
"Чудовищно дорого все еще. Нет ни малейших оснований чтобы бюджетная однушка в Москве стоила больше 40 килобаксов. Это божеская цена."
Аргументы подробнее:
http://forum.mfd.ru/forum/post/?id=8891923#8891923

Сергей Семин27 января 2016, 21:12

Кто-то подскажет реальные затраты для хозяев при аренде квартиры?
Навскидку:
- НДФЛ 13% редко кто-то платит (но должны же)
- налог на имущество
- страховать нужно от залития и пожара
- замена смесителей (Vidima, 2 штуки =10.000 руб) и унитаза (Jika 7.000 руб.) раз в пять лет, мелкий ремонт (розетки, арматура пластиковых окон, арматура мебели), обои раз в 10 лет, личинки замков (или замки) иногда, замена фильтров вытяжки и кондиционера, ...
Примерно на 10.000 ремонта в год выходит?
Ещё что-то?

Вадим Лященко29 января 2016, 3:39

Когда специалист делает запись в блоге и сам же за нее голосует "понравилось" - это абсолютный нарциссизм или относительный? Или что-то другое?

Ответить
Александр Мальцев30 января 2016, 14:13

Вадим, это что-то другое ;) Называется технологии продвижения в социальных сетях. Часто на свой пост сразу делают лайк, Вы не знали?)))
Но к теме обсуждения это отношения не имеет. Так что нарциссизмом можно считать с таким же успехом и Ваше желание обратить на себя внимание, высказываясь не по теме в чужом блоге. Но я уверен, что у Вас иные мотивы :)

Елена Смирнова29 января 2016, 4:04

Это смотря с какой точки относительности посмотреть.

Ответить
Александр Мальцев30 января 2016, 14:07

Так получилось, что стали говорить об аренде квартир. Присоединяюсь к Сергею Семину - сдавать квартиры в аренду - дело невыголное. Доходность низкая. Но зато спокойная и стабильная. Так что для многих это практически единственный вариант инвестиций.

Ответить

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru