В связи с последними изменениями в законодательстве рынок жилой недвижимости претерпел изменения в стоимости квадратного метра, изменения вектора покупательского спроса и затормаживании оформления сделок, и малоэтажный рынок здесь тоже не исключение. Изменения коснулись малоэтажной загородки, но тяжело сказать, что они такие же, как и на городском первичном рынке. Наоборот, рост покупательской активности в 2019 году начал возрастать в Подмосковье, в сегменте коттеджных поселков и жилых комплексов малой высотности. Так, по исследованиям компании Optiland, 60% москвичей стремятся переехать за город и выбирают более просторное жилье, чем их городская квартира.
Эксперты компании отмечают, что им удалось собрать воедино все предпочтения современных покупателей и сформировать несколько категорий и трендов, которые в этом году наиболее точно характеризуют покупателей недвижимости в коттеджных поселках и малоэтажных жилых комплексах.
Малоэтажку в основном покупают жители Москвы
По подсчетам аналитиков компании Optiland выяснилось, что среди покупателей их недвижимости доля москвичей и жителей соседних, к строящемуся поселку, районов Подмосковья среди покупателей малоэтажки составляет более 60%. Причем по сравнению с прошлым годом и еще более ранним периодом доля покупателей из регионов России существенно уменьшилась. Сейчас она составляет 8,3%, большая часть из которых выбирает Новую Москву для переезда, так как там есть возможность получения московской прописки и покупки таунхауса или квартиры за небольшой бюджет. И если, например, сравнить эти данные с 2017 годом, то можем заметить, что доля регионального покупателя снизалась почти на 10%.
Основной покупатель – молодые семьи
Если говорить о возрасте покупателей, то здесь за последние два года можно также заметить существенные изменения. По данным опросов, на сегодняшний день среди покупателей недвижимости на загородном рынке доля молодых семей в возрасте до 35 лет составляет 65%, когда пару лет назад она составляла около 45%. Причем из этой доли только 1,5% опрошенных пока не имеют детей в браке. Всего 22% опрошенных составляют люде в возрасте свыше 45 лет.
«По нашей статистике, большинство людей решаются сменить мегаполис на малоэтажку из-за пополнения в семействе или, когда дети подрастают и им нужно больше пространства и собственные комнаты. А для молодых пар выбор загородной недвижимости становится более очевидным, так как это доступная альтернатива городской квартире с большим списком преимуществ. Во-первых, традиционно москвичи за стоимость городской квартиры могут позволить за городом себе куда большую жилую площадь, плюс такой выбор часто характеризуется сменой благоприятного экологического фона и эмоционально климата, ведь жить в среде, в которой тебя окружают единомышленники намного приятнее», - комментирует Андрей Гайдуков, директор по маркетингу компании Optiland.
Выбирают не престиж, а увеличение жилплощади
Говоря о больших преимуществах малоэтажного жилья, в первую очередь, стоит обратить на квадратные метры. В этой позиции уверенно лидируют таунхаусы в коттеджных поселках, так как, например, однокомнатную квартиру на юге Москвы за пределами ТТК можно продать приблизительно за 6,5 миллионов рублей. За эти же деньги можно приобрести таунхаус площадью 80 кв. м с дополнительным мансардным этажом в 30 кв. м в поселке «Кембридж». Анализируя покупательский спрос, можем сделать вывод, что популярностью в 2019 году пользуются таунхаусы площадью 80 кв. м и торцевые таунхаусы – 95 кв. м.
Также стоит отметить, что в прошедшем и наступившем году оказались популярными варианты с отделкой, порядка 40% опрошенных клиентов компании Optiland сделали свой выбор в пользу домов с отделкой, так как это позволяет экономить большую часть затрат на ремонт. Особенно эту тенденцию аналитики компании связывают с возросшим спросом на ипотечное кредитование, так как для клиентов такой вариант представляется более выгодным.
Инфраструктура на территории ЖК – решающий фактор
Одним из решающих факторов для молодых семей при выборе недвижимости становится наличие инфраструктуры в составе жилого комплекса, в том числе и социальной. Для покупателя сегодняшнего дня самым важным является наличие детского сада и продуктового магазина в шаговой доступности от дома. Не менее важны спортивные объекты, такие как футбольное поле, площадка для занятий спортом, волейболом или теннисом. Так, по результатам исследования 55,3% опрошенных отметили, что наличие инфраструктуры в коттеджных поселках стало для них решающим фактором при покупке жилья.
Экологическая чистота района не менее важна для москвичей
Не менее важным фактором для покупателей является смена загазованного воздуха мегаполиса на экологически чистые районы Подмосковья, которые отметили экологи, как самые благоприятные для жизни. Такими направления можно считать западное и северо-западное направления от Москвы. Конечно, чем дальше от МКАД находится жилой комплекс, тем благоприятнее там будет экологический фон. Но, однако, даже вблизи МКАД экологи выделяют Новорижское направление в Истринском районе, как одно из самых незагрязненных, а также некоторые территории Новой Москвы. Бесспорным преимуществом для поддержания экологически благоприятного фона на территории жилых комплексов является их строительство вблизи леса или водоемов, как, например, коттеджный поселок «Марсель». Он расположен на территории Новой Москвы по Калужскому направлению и его естественными границами являются Никольское озеро и широкая лесополоса.
Транспортная доступность должна быть выше, чем везде
Традиционно транспортная доступность является одной из первых, определяющих при покупке дома. Более 84% опрошенных заявили, что выбрали поселки компании Optiland именно из-за максимально высокой транспортной доступности. Под высокой транспортной доступностью современный покупатель подразумевает расположение будущего дома на скоростных новых шоссе, шаговую доступность от дома до остановки общественного транспорта и возможность за короткий срок добраться до станции метро или пригородных электричек.
Качество строительства выходит на первый план
Несмотря на то, что современный покупатель выбирает малоэтажное жилье из цели за меньший бюджет получить большие квадратные метры, он по-прежнему остается очень требователен к качеству строительства будущего дома. В приоритете у молодых покупателей дома построенные из монолитно-кирпичной конструкции или только кирпича. Также благосклонно клиенты относятся к кирпичным блокам, которые, по их словам, даже в чем-то превосходят классический кирпич. Например, производители кирпичного блока Porotherm, который сейчас очень популярен на рынке загородного строительства, среди своих преимуществ выделяют сохранение оптимального микроклимата в доме при любых погодных условиях, хорошую шумоизоляцию, долговечность конструкции, отличные энергосберегающие качества и максимальную экологичность. При этом, использование Porotherm позволяет девелоперам сократить расходы на строительство, и как следствие, выставлять свои объекты по оптимальным для рынка ценам.
Современные покупатели чётко знают свой бюджет
Покупатель 2019 года не стремится к дорогостоящим приобретениям и максимально строго рассчитывает свой бюджет с выгодой для себя. Наиболее популярным бюджетом для покупки недвижимости в малоэтажных проектах становится сумма 6-8 миллионов рублей. Именно за такой бюджет они чаще всего продают свою первую недвижимость на городском рынке, либо имеют 15-20% от такой суммы для оформления ипотечного кредитования. Как правило, в Москве за такие средства они могут приобрести максимум небольшую двухкомнатную квартиру за пределами ТТК. А в коттеджных поселках за эти же деньги они могут себе позволить, например, таунхаус 95 кв. м с дополнительным мансардным этажом 35 кв. м (в поселке «Кембридж»). Необходимо отметить, что в стоимость таких таунхаусов уже включены все подведенные к дому центральные коммуникации и два парковочных места возле дома.
Также особое внимание современные покупатели уделяют размеру коммунальных платежей, для них главный критерий – сумма не должна существенно отличаться от московских платежей. И многим застройщикам удается в своих проектах держать тот ценовой минимум, который необходим для клиента. Например, Optiland выступает девелопером поселков «Марсель» и «Кембридж», в которых не только строит дома, но и в дальнейшем осуществляет управление и эксплуатацию ими. Таким образом, компании удается установить оптимальные для москвича цены на коммунальные услуги. Так, например, в поселке «Марсель» стоимость эксплуатационных платежей составляет 36,36 рублей за кв. м плюс показания по счетчикам, а в «Кембридже» - 53,65 рублей за кв. м, не включая площадь мансардного этажа, плюс показания по счетчикам. Таким образом можем отметить, что на территории Новой Москвы платежи намного ниже, чем в Москве, а на западе Подмосковья вполне соответствуют ценам мегаполиса.
