недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Дееспособность продавца- проверяем

3 230 31 Блог специалиста 8
Прежде всего: справка из ПНД не дает окончательной информации о дееспособности, вернее, о недееспособности гражданина.
Справка из ПНД говорит, что гражданин стоит или не стоит на учете в психиатрическом диспансере.
Далее: если он стоит, он все же может оставаться дееспособным и совершать сделки, ДАЛЕЕ НЕОСПОРИМЫЕ.
А потому что лишить дееспособности гражданинина может только суд. И не задним числом, заметьте. А передним. Ха!
Если справка из ПНД говорит о том, что гражданин не стоит на учете - опять не дает нам искомого- не стоит, но ему это не мешает на данный момент быть совершать оспоримую сделку, например, если он находится в состоянии аффекта, стресса, и это может подтвердить мед эксперт . Такая сделка может оказаться оспоримой, но не является АВТОМАТИЧЕСКИ недействительной.
Зачем тогда вообще эти справки из ПНД? Чаще всего их просят в связи с получаемой ипотекой. Справка уменьшает риск, но не аннулирует его. Кредитная организация скорее всего, не захочет давать ипотеку гражданину, стоящему на учете. И правильно сделает, так как риск невыплаты гражданином ипотеки повышается, а кредитная организация рисковать не хочет.
Мы, риэлторы, взяли справку из пнд на вооружение автоматически, но не совсем оправданно( читай ст с п.1).
Далее, продвигаясь к сделке: хочется купить квартиру у гражданина, но встал вопрос о его адекватности. 
Совершенно неправильное понятие - ни юридическое , ни медицинское. Медицинское понятие: невменяемость, неосознаваемость, состояние аффекта...их много. 
Заключение дает мед эксперт. Есть вполне официальные услуги, за не сильно большие деньги ( 10 тыс рублей): производится освидетельствование гражданина психиатром- экспертом и выдается заключение. Ищите в интернете и обрящете.
Вопрос зачем? 
Ответ: некоторым сильно нервным покупателем это поможет на какое-то время обрести покой. Скажу так, валерияна дешевле.
Потому что заключение мед эксперта не дает АВТОМАТИЧЕСКОГО подтверждения о дееспособности гражданина, и скорее всего, в случае суда, если таковой будет иметь место, будет назначена новая СУДЕБНАЯ медицинская экспертиза СОВЕРШЕННО ДРУГИМ МЕДЭКСПЕРТОМ, которая может дать совершенно другой ЭФФЕКТ. 
УПС!
Далее: окончательная инстанция: суд. Суд признает гражданина дееспособным или недееспособным и выносит решение. Это решение хранится в архиве суда. И у гражданина.
Как его можно получить третьим лицом?
Большой вопрос. Кажется, никак.
ПАпробуйте. Запросите суд и подождите какого-нибудь ответа.
Может, к следующей сделке что-нибудь дождетесь, в следующий раз, в следующем году, в следующей жизни.
Поэтому, конечно, можно спросить гражданина на сделке, не лишен ли он дееспособности, не состоит ли он под опекунством и посмотреть ему в глаза.
Но об этом есть статья в каждом договоре купли -продажи: не состоит, гарантирует, подтверждает.
Поэтому, ЧЕ спрашивать-то?
Ну, чтоб осознал, что ли. Если не осознает.
А если не осознает? Ну тогда и все ответы бессмысленны. Включая подпись на документе. Включая нотариально заверенную подпись на заявлении.
Какой-то замкнутый круг получается. Получается, что так.
Недееспособный гражданин может ходить по улицам и со здоровым видом заключать всякие разные сделки. Он имеет решение суда, но он его при себе не носит, на лоб не наклеил и хранит где-нибудь в очень укромном месте.
Вытаскивает это решение уже его опекун, когда интересы гражданина сильно нарушаются, или какая-нибудь вина ему инкриминируется.
Последняя наша надежда: росреестр. Который по идее должен иметь все решения суда с такого-то года, и если идет сделка с гражданином, по которому было решение суда( ох, хорошо, если гражданин\гражданка при этом не успела фамилию сменить, замуж там выйти, например), то росреестр не должен зарегистрировать такую сделку.
Но эта надежда на умный и своевременный росреестр, конечно, хороша, как ложка к обеду.
Комментарии 31
Олег Волков29 апреля 2016, 12:09

Марина, тема актуальна. Неделю назад ипотечная сделка..продавец - одуванчик, все нормально..задаток передан (задолженность по комуналке им оплачена),деньги в ячейке, документы на регистрации..за день до окончания регистрации продавец делает приостановку и заявляет, что ее обманывают- деньги не отдают... увещание и регистраторов и банка и покупателя не работает..И выясняется, что продавец год назад перенес инсульт и не понимает и не помнит и вообще не соображает, что делает...на учете не состоит, лекарства какие то принимает и т.д и т.п. В результате покупатель отказался от сделки потеряв задаток, благо сумма не значительная.

Ответить
Лариса Гусева6 мая 2016, 17:08

Продавец ничего не соображает...а как сделку приостановить сообразил...или подсказал кто?

Александр Мальцев29 апреля 2016, 19:37

Справки зачем берут? Не для того, чтобы убрать все риски. А для того, чтобы их хоть как-то минимизировать. Кроме того, справки - один из показателей работы Агента. Мы же понимаем, что не все собственники за ними ходят. Иногда приходится проверять самостоятельно, сами знаете как - по запросу. Это хоть какую-то вижимость работы показывает.
А оспорить в принципе можно любую сделку, было бы желание.

Ответить
Александр Мальцев29 апреля 2016, 19:40

Еще добавлю, что некоторые продавцы при слове "освидетельствование" пошлют вас вместе с покупателем куда подальше :) Такие примеры тоже есть.
Один продавец, работник органов, не хотел брать справки. Но нужда заставила - рынок такой был, покупательский. Так он эти справки на сделку им предоставил, а потом на их же глазах порвал)))

Сергей Михайлович30 апреля 2016, 7:40

"Это хоть какую-то видимость работы показывает."

Не выдавайте свои секреты, Александр. То, что риэлторы порой создают только видимость работы, отрабатывая гонорар, давно известно. Но не здесь же об этом говорить.

Александр Мальцев30 апреля 2016, 10:59

Сергей Михайлович, Вы своим серым ником лишили меня возможности общаться с Вами лично ;) Но мне не хотелось бы вести с Вами дискуссии не по теме. Тем более в чужом блоге. Хотя Вы и в моем высказываетесь по тем вопросам, по которым Ваше мнение - прямо скажем - непрофессионально. Сделайте милость, пришлите адрес своей электронной почты. Может быть там я смогу с Вами пообщаться более приватно.

По теме: то, что иногда происходит только видимость работы - это не секрет. И вопрос не в отработке вознаграждения. Вопрос в возможностях, которые агенту предоставлены. Автор темы справедливо указал, что справки никак не являются стопроцентной гарантией неоспоримости сделки. Таких гарантий вообще нет. Разве что, как говаривал Остап Бендер, страховой полис. И то он дает гарантий не неоспоримости сделки, а возмещения при расторжении (и то при условии порядочности страховщика). Так что агент создает видимость из того, что имеет. А именно - справки, различные выписки, освидетельствования и проверки являются тем материалом, который помогает хоть как-то защитить своего клиента от нежелательных последствий.

Сергей Михайлович30 апреля 2016, 11:37

"Ваше мнение - прямо скажем - непрофессионально."

Да я вроде и не претендую на истину в последней инстанции. И потом, с меня взятки гладки, я на хлеб риэлторством не зарабатываю. Для меня это скорее хобби. Разминка мозгов, смена обстановки, если хотите.

"пришлите адрес своей электронной почты. Может быть там я смогу с Вами пообщаться более приватно."

Люблю приватные беседы, черт возьми. О кей, надумаю брать квартирку на Кутузовском - я ваш преданный клиент.

Александр Мальцев30 апреля 2016, 19:20

:) Договорились ;)

Людмила5 мая 2016, 15:10

Иногда приходится проверять самостоятельно, сами знаете как - по запросу. Это хоть какую-то вижимость работы показывает.. Ну вы, Александр, меня и удивили. Кажется, что вы не совсем вникаете в смысл вами же сказанного. Получать справки за клиента - это не "видимость работы", как вы пишите, самая что ни на есть работа, вернее, один из пунктов работы риэлтора. Если вы себя не цените, и ваше время вам не дорого, то ваши слова закономерны - ТОЛЬКО ДЛЯ ВАС.

Татьяна Частный риелтор5 мая 2016, 19:07

Здравствуйте, да Людмила, можно проверить самостоятельно, у нас цепочка была из 8 квартир, и агентство (очень крупное) предоставило все справки НД и ПНД на своего клиента (он был последним в цепочке), справки они заказали по своей инициативе, сделка прошла, договор поехал на регистрацию, а через день пришел их клиент к регистратору и заявил о том, что он не хочет продавать квартиру, а своему агенту предоставил справку о том, что он проходит обследование в психоневрол. диспансере на дневном стационаре,вот так, мы конечно подсуетились и сделали замену , сделка прошла, и все слава богу, но как видите никакие справки вас ни от чего не застрахуют.

Александр4 мая 2016, 10:53

"А потому что лишить дееспособности гражданинина может только суд. И не задним числом, заметьте. А передним. Ха!"
А как тогда суд может признать сделку недействительной, что произошла н-лет назад? Нестыковочка!

Ответить
Марина Куликова9 июля 2016, 12:15

можно признать заключенную ранее сделку недействительной. через суд мед экспертизу. в том то и печалька

Аноним5 мая 2016, 13:27

Как узнать, что суд установил недееспособность? Как узнать был ли вообще суд?

Ответить
Марина Куликова9 июля 2016, 12:15

нельзя, нет реестра судебных решений. увы.

Аноним5 мая 2016, 14:21

В статье приведены вопросы, но ответы туманны и размыты, догадывайтесь сами. Непрофессионально

Ответить
Марина Куликова9 июля 2016, 12:16

ставится проблема. Она в свете наших судебных систем не совсем решаема.

Алексей Фролов5 мая 2016, 15:00

Справка ПНД в значительной степени формальность (ИМХО). Просто проверка реакции оппонента на запрос. Как у нас справки получают всем известно. А вот когда действительно надо страховаться тогда, да, освидетельствование на сделке. И это уже вполне себе гарантия. Т.к кроме всего у вас есть СВИДЕТЕЛЬ с профильной подготовкой. И случись суд то его свидетельство будет очень даже весомо (что в судебной практике и присутствует). А то что потом экспертиза и другой эксперт. ... Это потом. А НА сделке был вменяем. Тут только один вопрос. Дееспособность. Вот ее то и не проверить из открытых источников. Ибо личные данные и врачебная тайна. Тут только инсайд (если сумеешь) :-(

Ответить
Наталья Александровна Свирчевская5 мая 2016, 16:09

А перед освидетельствованием по закону врач должен спросить согласие Продавца на проведение экспертизы. А если тот скажет нет?

Марина Куликова9 июля 2016, 12:17

вот такое освидетельствование единственная защита. Только вот что : освидетельствованием государственный судмедэксперт не будет заниматься, а коммерческий будет, но его решение не является законным для суда. Опять, увы

Алексей Фролов10 июля 2016, 11:21

"Только вот что : освидетельствованием государственный судмедэксперт не будет заниматься, а коммерческий будет, но его решение не является законным для суда" Врач он не государственный и не комерческий. Если он работает в лицензированной (назовем так) организации и подстверждает это соответствующими документами, то его свидетельство в суде как специалиста будет очень даже законным. А дальше как суд решит. А какой у нас суд это уже совсем другая история

Алексей Фролов5 мая 2016, 16:13

А тогда я скажу нет сделке.

Ответить
Наталья Александровна Свирчевская5 мая 2016, 16:23

А врачу за вызов заплатить , хоть и за ложный. нужно из своего кармана. Покупатель не заплатит.

Марина Куликова9 июля 2016, 12:17

какому врачу? вы что какой врач даст вам справки что сделка законна?

Алексей Фролов10 июля 2016, 11:25

Марина, врач не дает справок о законности сделки. Он своим заключением о психической нормальности продавца в момент проведения сделки убирает аргумент незаконности сделки по причине неадекватности продавца.

Алексей Фролов5 мая 2016, 17:05

Вообще то случай гипотетический. Такие вещи на уровне аванса проговариваются. Край на уровне подготовки ДКП. Но бывает конечно всякое. Тогда, да придется c врачами договариваться. Но нам же не в первой от проблем уворачиваться :-) Но лучше 10тыс отдать чем потом кучу навоза разгребать (ИМХО)

Ответить
Галина Анатольевна Лобанова5 мая 2016, 19:50

Если человек состоял или состоит на учете в ПНД или НД я не буду рекомендовать у такого продавца покупать. Риск того что он может воспользоваться и сам подать в суд и потребовать признать сделку недействительной большой, я пойду поищу недвижимость с меньшими рисками, рынок сейчас это позволяет. А если продавец в преклонном возрасте, можно пригласить врача или собрать комиссию для мед.освидетельствования. Этим мы защищаем себя от возможных судебных исков, это показывает что агент и его клиент не планировал воспользоваться ситуацией с недееспособным или неадекватным продавцом. Так же в этом случае рекомендую заказывать видеофиксацию подписания ДКП и передачи денежной суммы .

Ответить
Марина Куликова9 июля 2016, 12:18

да, если стоял , риск больше. Но если не стоял, не факт, что уже сейчас он не наблюдается в коммерческом заведении

Павел Моисеев6 мая 2016, 12:07

Есть такая услуга у страховых компаний - страхование титула. Защищает ли этот вид страховки от потери квартиры в случае, если продавец, стоящий на учете в ПНД/НД задумает её отсудить?

Вообще получается интересная вещь - стоящий на учете гражданин может квартиру купить, а вот продать её он не имеет возможности/морального права...

Ответить
Анастасия Коньшина8 мая 2016, 22:03

К сожалению, это так! Я с вами согласна.

Ответить
Надежда Пришмонтас9 мая 2016, 5:45

в решении военного суда сказано такие то лица дееспособные, и вменяемые хотя один из них шизофреник, с детства, обязан проходить лечение, и четвертый из лиц признан невменяемым на момент преступления, это депутат госдумы рф сейчас его объявили в розыск как мафиози. я думаю он каждый раз был невменяемым. могут признать дееспособного человека на момент совершения деяния невменяемым, а это хуже чем недееспособность. Получения документов суда можно по решению суда, так как само покушение на деяние является покушением на преступления и уголовно охраняемые объекты

Ответить
Аноним23 мая 2016, 22:55

А этот пользователь адекватен? Вообще,вменяемый человек так не изъясняется:ни логических пауз,ни законченной мысли,что это за набор слов и поток обрывочных фраз ?

Читайте по теме