Российский рынок коммерческой недвижимости меняется на глазах. Если раньше основное внимание уделялось классическим договорам долевого участия и привычным моделям аренды, то сегодня всё чаще обсуждают договор купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) и формат «склад-ГАБ», где управляющая компания берёт на себя все заботы по эксплуатации.
Почему эта комбинация стала такой привлекательной для инвесторов?
📌 ДКПБВ: фиксированная цена и налоговые бонусы
В Москве за первое полугодие 2023 года по ДКПБВ продано 73 000 кв. м офисных площадей — это 65% всех сделок с объектами на стадии строительства.
За год рынок вырос более чем вдвое.
Оплата в рассрочку, возможность возврата НДС с каждого транша и фиксированная цена на этапе стройки делают этот инструмент особенно интересным для тех, кто хочет войти «раньше» и дешевле.
Да, остаются риски — задержки стройки, юридическая прозрачность, репутация девелопера. Но для многих инвесторов плюсы перевешивают.
📌 Как это работает в сегменте light industrial
Light industrial — это склады и производственно-офисные комплексы малого и среднего формата. Сегмент активно растёт, а спрос превышает предложение.
Если здесь использовать ДКПБВ + управление от УК, формируется почти «пассивная» инвестиционная модель:
цена фиксируется ещё до ввода объекта,
управляющая компания берёт на себя поиск арендаторов, обслуживание и переговоры,
риск простоя снижается,
актив становится более ликвидным — продать готовый склад с арендатором проще и дороже.
📌 Почему это тренд, а не теория
60–70% сделок в коммерческой недвижимости Москвы на стадии строительства проходят именно по ДКПБВ.
За последние пару лет рынок удвоился.
Всё больше инвесторов ищут проекты именно на стадии стройки, чтобы зафиксировать цену и снизить барьер входа.
⚡️ Что в итоге?
Формула «ДКПБВ + УК + light industrial» становится новой точкой роста для инвестиций в коммерческую недвижимость. Это сочетание позволяет объединить:
защиту от ценовых скачков,
рост стоимости актива,
минимальные операционные хлопоты.
Можно сказать, что мы наблюдаем переход от «ручного управления» объектами к инвестициям нового формата — более технологичным и предсказуемым.
