недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Если завтра просмотр. Как готовиться к визиту покупателя квартир?

5 979 6 Блог специалиста 31
Если завтра просмотр. Как готовиться к визиту покупателя квартир?

Есть восточная поговорка: «Ворон называет воронят беленькими, а еж ежат – мягонькими!» Для продавца его квартира самая лучшая. Лучшая в районе, лучшая среди квартир в домах типа П-44, а то и вообще лучшая в мире, ведь это же его дом, а с ним связано так много воспоминаний и переживаний… Когда просмотров много, а продажа затягивается, собственник начинает обижаться на всех, кто неспособен увидеть замечательные качества его жилища, что совсем не идет на пользу делу.  


Часто продавцы упускают из виду, что квартира, выставленная на продажу, становится товаром. Быстрая и выгодная продажа квартиры теперь является главной целью собственника и его семьи и накладывает отпечаток на их повседневную жизнь. 


Стоимость – это всегда предмет обсуждения с агентом, действующим в интересах продавца, и торга с покупателем. Именно поэтому, прежде чем разместить рекламное объявление о продаже квартиры, наш эксперт приходит туда и, на основании увиденного, предлагает собственнику максимально возможную цену и план действий по предпродажной подготовке.  


Профессионалы рынка знают, насколько важно первое впечатление от квартиры и как опасны мелочи, могущие вызвать эмоциональное отторжение у покупателя. Советов на эту тему в интернете масса, поэтому я хочу остановиться на случаях из практики и коснуться тем, оставшихся за рамками обсуждения в большинстве попадавшихся мне на глаза публикаций: 


1) Квартира должна встречать посетителя уютом и создавать ощущение комфорта, который вот-вот станет принадлежать ему.

Рискуя повториться, скажу, что она должна быть похожа на гостиничный номер, где не осталось никаких следов от пребывания предыдущего постояльца. Нам приходилось для создания атмосферы уюта самим вешать тюлевые занавески – у хозяина их почему-то не было, заменять лампочки на более мощные и буквально заставлять хозяина убирать с видных мест разное имущество и предметы личной гигиены. Кстати сказать, набивать ими кладовку до потолка тоже нельзя! Стенные шкафы, гардеробные, кладовки – все они тоже должны быть доступны для осмотра покупателем. 


2) Из всех домочадцев на просмотре должен присутствовать только собственник, остальных членов семьи следует отправить в парк или на шопинг. 

Хорошо, если он наденет опрятный повседневный костюм и не будет пытаться разговаривать с покупателем, как со старым приятелем – общение должно быть корректным и лишенным ярких эмоций. Вообще, лучше весь разговор поручить вашему агенту. Это не значит, что собственник должен играть с покупателем в молчанку, но опытный риэлтор может сразу отсечь вопросы, не относящиеся к сделке, и не будет снабжать гостя, которого он и собственник видят впервые, излишней информацией. 


3) Особое внимание надо уделить домашним животным. 

Нам пока не попадались клиенты с экзотикой – обезьянами, енотами, лисами и т.д., но собак, особенно крупных пород, мы советуем в часы показа отправить с кем-то погулять. С кошками проще – как правило, они уходят от чужого человека в дальний угол и могут так спрятаться, что их и хозяин не найдет. Главная задача – обеспечить отсутствие их запаха, промыть лоток и заменить наполнитель.  

Очень многие мои коллеги рекомендуют в момент показа обеспечить в квартире аромат кофе и свежей выпечки. Я добавлю от себя, что они не только способствуют атмосфере уюта, но и поглощают другие, нежелательные запахи, если помещение не успели как следует проветрить. Вообще, к теме запахов мы будем возвращаться не один раз – считается, что роль обоняния при выборе квартиры стоит на втором месте после зрения.


4) Как я уже сказал, покупатель приходит не оценивать индивидуальность хозяина, выраженную в предметах обстановки и декора квартиры, поэтому интерьер должен стать максимально обезличенным. 

А вот его аккуратность он оценивать, скорее всего, будет, поэтому надо, как минимум, стереть пыль с мебели и плафонов светильников, вымыть полы и окна. Проверьте клавиши выключателей и прилегающие к ним участки обоев – они могут оказаться запачканными, отставшие участки обоев тоже следует подклеить. То же самое касается и чистоты дверных ручек. Сами же выключатели и розетки не должны болтаться и выскакивать из стены, когда из них вынимают вилку. 

Неплохо бы привести в порядок и сантехнику. В нашей практике был случай, когда сильный негатив покупателя вызвал смеситель умывальника, издававший негромкий шум в некоторых режимах работы Старые чугунные ванны имеют запас прочности на века, но их эмаль может иметь сколы и потертости. Современные технологии ремонта позволяют обновить внутренность ванны путем нанесения акрилового покрытия. Все трубы не должны иметь протечек. Если они были в прошлом, следует устранить малейшие их следы.  

Даже исправные трубы, покрашенные в незапамятные времена несколькими слоями краски разных цветов и типов, представляют собой неприглядное зрелище – их надо аккуратно покрыть однотонной краской, предварительно удалив отслаивающееся остатки старой. Места примыкания раковины, кухонной мойки и мебели к стенам надо проверить и, при необходимости, обработать свежим герметиком. Как правило, запах краски и герметика в умеренном количестве способствует «обезличиванию» квартиры, маскирует запах старого жилья и, особенно, старой сантехники, который может вызвать чувство такой брезгливости, что покупатель дальше прихожей не пойдет. Однако не надо увлекаться долго сохнущими материалами с резким запахом – придти на просмотр может и астматик, и женщина, ждущая ребенка, да и вам самим там еще придется жить какое-то время. 


5) Не ликвидировав эти мелкие и привычные для хозяина особенности квартиры, можно спровоцировать покупателя на торг. 

Да, эта работа может стоить денег – не каждый собственник располагает умением, инструментами и временем для мелкого косметического ремонта. Но практика показывает, что 1% от стоимости квартиры, особенно старой и неухоженной, вложенный в такой ремонт, может, как минимум, удержать цену на заявленном уровне или даже незначительно поднять ее. Мы уже говорили о ремонте силами агентства недвижимости «убитых» квартир, приобретаемых в инвестиционных целях. 


То, о чем мы сейчас ведем речь, можно считать облегченным вариантом такого подхода – ваш актив тоже становится более ликвидным, разница только в масштабах вложения и выигрыша. 







Комментарии 6
ID: 794490029 августа 2019, 17:59

Спасибо. Ценные советы.

Ответить
Анатолий Юрьевич Пысин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 августа 2019, 22:07

Пожалуйста, буду рад если пригодится.

Борис Д29 августа 2019, 19:42

>>> 1) Квартира должна встречать посетителя уютом и создавать ощущение комфорта

Когда покупал квартиру, вот честно, было пофиг на это.

>>> 2) Из всех домочадцев на просмотре должен присутствовать только собственник, остальных членов семьи следует отправить в парк или на шопинг

По мне лучше, чтобы ВСЯ родня собственника была - сразу много становится ясно и без документальных проверок.

>>> Очень многие мои коллеги рекомендуют в момент показа обеспечить в квартире аромат кофе и свежей выпечки.

Этот совет уже набил оскомину и является первым признаком того, что что-то скрывают.

>>> 4) Как я уже сказал, покупатель приходит не оценивать индивидуальность хозяина, выраженную в предметах обстановки и декора квартиры, поэтому интерьер должен стать максимально обезличенным

По мне наоборот - на первом месте стоит оценка индивидуальности хозяина и обстановка будет для этой оценки весьма кстати.

>>> 5) Не ликвидировав эти мелкие и привычные для хозяина особенности квартиры, можно спровоцировать покупателя на торг

Ликвидация этих мелочей будет хорошо заметна и только породит лишние вопросы, типа: а что там на самом деле спешно замазали?...

Ответить
Анатолий Юрьевич Пысин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 августа 2019, 22:27

Борис спасибо за ваше мнение.

Все мы индивидуальны по восприятию Помещения и обращаем внимания на разные вещи я про 1 пункт, согласитесь по разному воспринимается квартира, которая пустая без мебели, без занавесок, без элементов декора и др. и в той которая интересно обставлена и создаётся правильное понимания площади, что куда можно поставить... я писал именно про этот уют.

2) это совет для продавца, что когда меньше людей в квартире то покупателя ничего не отвлекает от главного. А проверять нужно в любом случае.

3) согласен, но тем не менее не все об этом знают и применяют, я же взял этот пример от супермаркетов в которых готовят хлеб, а аромат распространяется на весь магазин, разыгрывается аппетит и хочется больше купить. А скрывать тут вряд ли что то получится скорее это создает домашнюю обстановку, особенно если в квартире никто не проживает.

4) тут я все таки придерживаюсь своей позиции, для Покупателя стоит задача Купить в новую квартиру, а индивидуальность хозяина важна, когда мы ищем себе друга, партнера или супругу. Вы наверное имели ввиду что некоторые детали могут выдать продавца если он состоит на учёте в НД или ПНД.
Отвечу так этот пост советов для продавцов, обязательно напишу другой с советами для Покупателя на что стоит обращать внимания при осмотре квартиры.

5). Наверное я не так выразился, для меня мелкие недостатки устраняются таким образом, что это придаёт Квартире хороший вид при этом сделано не «тяп ляп», так что видно что что-то замазали. Не люблю самодеятельность за последние 4 года курировал более 20 ремонтов. И понимаю когда стоит рекомендовать клиенту что то улучшить, а когда лучше оставить как есть.
А то можно так увлечься ремонтом, что он никогда не окупится)))

Ответить
Борис Д29 августа 2019, 23:38

По большей части полезность этих советов зависит от состояния квартиры и намерений покупателя. Если состояние квартиры весьма приличное и покупатель не намерен все радикально переделывать, а хочет сразу заехать и жить, то да - имеет смысл подрихтовать.

Но если состояние квартиры так себе и покупатель наверняка будет всё переделывать, то имхо достаточно выкинуть ненужный хлам и этим ограничиться.

Igor30 августа 2019, 6:33

Прибраться,проветрить если есть посторонние запахи,убрать личные вещи,не иметь неоформленных перепланировок и так далее.Много дел.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru