Индустриальные парки делятся на два типа: Greenfield – это индустриальный парк, создаваемый на абсолютно новом, ранее незастроенном земельном участке. И Brownfield – парк, который организуется на уже готовых производственных площадках с подходящей инфраструктурой.
По оценкам специалистов ГК NordEst, в настоящее время в Санкт-Петербурге и Ленинградской области насчитывается порядка 20 действующих индустриальных парков greenfield, совокупным объемом - 2 300 га, предлагающих к приобретению земельные участки с разным уровнем инженерной подготовленности.
В последние годы в промышленной отрасли Санкт-Петербурга наблюдается рост объемов производства, однако предложение земельных участков к приобретению в рамках проектов индустриальных парков greenfield в Санкт-Петербурге и ЛО по-прежнему заметно превышает спрос. Средний по рынку уровень заполняемости таких индустриальных парков резидентами, купившими земельные участки, составляет 43%. Средний размер сделки в 2018 – 2019 гг. составил 1,5 – 2 га, преимущественно под промышленное производство, максимально – до 6 га.
Готовые промышленно-складские площадки на этом фоне выигрывают: заполняемость 90-95%. Инвестору выгоднее заключить долгосрочный договор аренды с правом выкупа или выкупать уже готовые помещения c необходимой инфраструктурой, мощностью, чем строить все с нуля.
Заполняемость парков типа Brownfield намного выше, однако заметна тенденция высокого спроса и низкого предложения. Не все готовые площадки обладают достаточным уровнем мощностей, подходящими под требования арендатора. Существенным потенциалом обладает сегмент промышленно-складских комплексов серого пояса.
«Серая зона» постепенно уходит из Петербурга в область, где инвестиционные условия зачастую лучше, чем в городе. Например, в этом году активное развитие получили такие производственные площадки как Металлострой, Пикалево, а также промзона «Фосфорит».
В июле 2019 г. площадка Металлострой получила логистическое преимущество, связанное с открытием Усть-Ижорского шоссе, обеспечивающим доступность до Московского шоссе.
Кроме того, потенциальные инвесторы могут обратить внимание на производственные площадки brownfield на более удаленных территориях Ленинградской области, которые выигрывают у Санкт-Петербурга за счет статуса территории опережающего социально-экономического развития и предоставления серьезных налоговых льгот инвесторам - например, г. Пикалево.
Также примером активного развития сегмента brownfield является Кингисеппский район (промзона «Фосфорит»), который в 2019 году собрал почти все крупные инвестиционные проекты – это строительство газопровода «Северный поток-2», комплекса для хранения и перевалки удобрений, нового завода по производству аммиака. Выгодная локация относительно портовых мощностей в Усть-Луге дает ощутимое конкурентное преимущество Кингисеппу и Сланцам, последний в настоящее время формирует заявку на создание территории опережающего социально-экономического развития.
