Инвестиции в недвижимость Болгарии или наблюдения начинающего инвестора… - блоги риэлторов

Поиск по журналу

Вся Россия

Блоги·Тенденции рынка

Инвестиции в недвижимость Болгарии или наблюдения начинающего инвестора…

Антон Чинаров

Частный маклер

26 апреля 2011

3 248

В связи со скорым
наступлением периода летних отпусков задумался о месте проведения долгожданных
каникул. С подачи одного из любимых клиентов - взор обратил на Болгарию, причем
не с точки зрения приехал-снял-отдохнул-уехал, а полноценной покупки собственных
апартаментов с чудесным видом на море. По её уверению - цены на м2 на порядок
ниже Подольских, перелет недорогой и недолгий (что очень важно для моей
супруги), хорошее отношение к россиянам, отлично сдается и даже не в сезон, да
и вообще она собирается туда на ПМЖ через пару лет. Окрыленный сием
повествованием начал штудировать бескрайние просторы инета…

И вот к каким предварительным
выводам пришел:

1. Цены - «халявы» не ждите - дешевле 1500 euro /м2
за хорошие готовые апартаменты найти не удалось.

2. Цены на авиабилеты сопоставимы
с полетом в Сочи, но если очень повезет и заказывать за полгода.

3. По отзывам на форумах
отношение к нашему брату действительно
неплохое.

4. По рекламным проспектам –
возможность получать 5-7% в год от аренды имущества.

Все еще находясь под впечатлением
от красивых пейзажей на картинках, сопутствующих предложениям, начинаю искать
агента способного мне помочь в столь не
легком выборе из широкого разнообразия объектов, и тут натыкаюсь на … http://finam.fm/archive-view/3967/.

«Розовые очки» слетают, красавицы
с лучезарными улыбками с шезлонгов у бассейна с видом на море виновато машут
мне «пока» и исчезают в глубинах сознания,… но сейчас не об этом. Хотелось бы узнать
мнение специалистов, занимающихся зарубежной недвижимостью, и в частности
Болгарией : неужели 2% годовых от аренды - это реальный средний уровень Болгарских
курортов? Где можно найти предложения не дороже 100 к euro с 4% чистого дохода? Еще
интересует персона И.Индриксонса (особенно интересно мнение Н.Тюленева ;))-
насколько его слова соответствуют действительности?

PS: А может обратить внимание на
Краснодарский край? Может там есть нечто подобное?

Авторы

Теги

Антон Чинаров

Частный маклер

аренда зарубежная недвижимость апартаменты

Могут подойти

22 679 999 ₽

апарт.-студия, 32 м², этаж 4

Белорусская

9 мин.

ЖК "GloraX Premium Белорусская", улица 1-я Ямского Поля, 26, Москва

16 644 863 ₽

студия, 26 м², этаж 20

Ломоносовский проспект

6 мин.

ЖК "Will Towers", проспект Генерала Дорохова, вл1к1, Москва

20 382 840 ₽

2-комн.апарт., 49 м², этаж 17

Давыдково

12 мин.

ЖК "West Tower (Апартаменты бизнес-класса) (Вест Тауэр)", Аминьевское шоссе, 6, Москва

16 519 020 ₽

студия, 18 м², этаж 17

Академическая

1 мин.

ЖК "Level Академическая", Профсоюзная улица, 2/22, Москва

3 500 000 ₽

апарт.-студия, 12 м², этаж 1

Академическая

10 мин.

улица Ивана Бабушкина, 13К2, Москва

21 000 000 ₽

2-комн.кв., 53 м², этаж 13

Раменки

5 мин.

Мичуринский проспект, 21К4, Москва

27 000 000 ₽

2-комн.кв., 71 м², этаж 9

Киевская

11 мин.

Бережковская набережная, 12, Москва

14 950 000 ₽

1-комн.кв., 32 м², этаж 6

Раменки

3 мин.

Мичуринский проспект, 24, Москва

29 950 000 ₽

2-комн.кв., 53 м², этаж 8

Парк Культуры

8 мин.

Смоленский бульвар, 1/2, Москва

15 000 000 ₽

2-комн.кв., 45 м², этаж 9

Раменки

7 мин.

Мичуринский проспект, 46, Москва

35 комментариев

Оповещать о новых комментариях

Елена Петрова

OLMACOAST

1 мая 2011, 16:34

Тогда я продолжу:Если сравнивать Испанию, Болгарию и Турцию, то Испания выделяется высокоразвитой курортной инфраструктурой, обилием хорошо сохранившихся историко-культурных памятников и огромным выбором недвижимости самого разного типа, класса и стоимости. Самый оптимальный испанский курортный регион с точки зрения соотношения цены / качества, с учетом климата и природных условий — это побережье Коста-Бланка. Здесь очень живописные места, красивый берег с причудливыми скалами, сказочными гротами и пещерами. Есть все условия для занятий любыми видами водного / подводного и наземного спорта.На этом побережье расположено очень много современных яхтенных причалов. В общей сложности здесь 20 марин на более чем 9000 индивидуальных яхтенных стоянок. Приличные квартиры на Коста-Бланка можно прибрести за 180 тыс. – 450 тыс. евро в зависимости от конкретных условий, а виллы с бассейнами — за 450 тыс. – 700 тыс. евро." из материалов журнала International Residence #15 (2011 г.)

Ответить

988/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 52151715

10 октября 2023, 16:25

Добрый день. С Вами можно связаться по вопросу недвижимости Испании?

68/50 000

Елена Петрова

OLMACOAST

1 мая 2011, 16:34

Что-то "болгары" не торопятся в дискуссию вступать))).

Ответить

54/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Виталий

27 апреля 2011, 00:02

в турции лучше жить в отелях,там атмосфера хорошая,если отель грамотно подобран для отдыха,страна и люди просто интелектульно развиты сильно

Ответить

141/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Виталий

26 апреля 2011, 23:25

коплекс сан-марина посомтрите около созополя,если купить там студио,то вполне возможно попадете под ваши инвестиционные параметры

Ответить

129/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Игорь Бoaчев

АэНБИ

26 апреля 2011, 22:55

Что бв покупать недвижимость за рубежом - надо выучить язык, географию и закон, а потом поехать на месяц и оторваться от Московскиъ цен.

Ответить

136/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Игорь Бoaчев

АэНБИ

26 апреля 2011, 23:54

Все равно - судя по передаче -прослушал всю - много развода - переключение внимания инвесторов на мертвые рынки -очень длинные деньги их разряда престиж и распределение средств. Но Идея снижать бремя доходов от инвестирования через аренду -актуальна. И давно используется русскими бабушками.

291/50 000

Елена Петрова

OLMACOAST

27 апреля 2011, 00:36

"Ловят" момент ,когда начинается выход из депрессии.(см. первый пример,указанный мной).Экспозиция в три -четыре года это нормально.
Большие и короткие деньги на высокорисковых рынках на уровне проекта(даже не котлована),как недавно,напр. в ОАЭ и лет 10 назад в Доминикане(возможны ещё примеры),но пишу только о тех,которые знаю не понаслышке. В Эмиратах даже шутка среди инвесторов ходила:"Кто ключи получил,Тот и лох".Но это касается "коротких" денег.

457/50 000

Антон Чинаров

Автор

Частный маклер

26 апреля 2011, 21:27

Дык и жду их - может вразумят))) А так Вы правы - особенной зацикленности на Болгарии нет. Просто очень уже хочется на теплый песочек... да и вопрос изучал именно по ней)))

Ответить

172/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Елена Петрова

OLMACOAST

26 апреля 2011, 21:32

Тёплый песочек-не повод потратить 100 т.)))Тут я с Индриксонсом согласна.Душа должна "рваться" в страну,которая Вам нравится.Без этого ничего не получится.Удачи!

162/50 000

Елена Петрова

OLMACOAST

27 апреля 2011, 00:25

Если посмотрите Испанию и что-то заинтересует,обращайтесь. Проконсультирую. Песочек там тоже тёплый,сезон-длиннее. Обещаю не "втюхивать" )))-Проконсультирую.

158/50 000

Елена Петрова

OLMACOAST

26 апреля 2011, 20:40

В Германии,но это-не пляжный вариант.))

Ответить

39/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Антон Чинаров

Автор

Частный маклер

26 апреля 2011, 20:45

Германию Индриксонс не рекомендует ). Может Черногория, Хорватия ???

68/50 000

Елена Петрова

OLMACOAST

26 апреля 2011, 20:54

Индриксонс не совсем прав в этом случае. Я была у него на семинарах.Черногорию и Хорватию я не рекомендую. Есть нюансы..Да,и извините за прямоту))),но бюджет недостаточен.А ипотеку в этих странах не дают.

204/50 000

Антон Чинаров

Автор

Частный маклер

26 апреля 2011, 20:56

Еще раз спасибо
Удачи Вам.

31/50 000

Елена Петрова

OLMACOAST

26 апреля 2011, 21:09

И последний бесплатный совет)): вопрос в заголовке сформулирован не совсем верно,нужно было не про Болгарию писать,а в целом,про проблему выбора в этом бюджете.А так, "зашли к Вам " в блог только спецы по зарубежке,которые "бдили на страже". Но не специалисты по Болгарии.Подождите,вот "болгары" проснуться))).

311/50 000

Антон Чинаров

Автор

Частный маклер

26 апреля 2011, 20:34

Елена, огромное спасибо... и последний бесплатный вопрос )) : Есть ли другие направления, "где можно найти предложения не дороже 100 к euro с 4% чистого дохода?"

Ответить

161/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Антон Чинаров

Автор

Частный маклер

26 апреля 2011, 19:59

Елена, я заранее извиняюся за прямоту) Но выпадая из категории "инвесторы", чем я рискую? Неужели как выражается И.Индриксонс мне "втюхают" недвижимость без реальной финансовой перспективы?

Ответить

189/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Елена Петрова

OLMACOAST

26 апреля 2011, 20:14

Я совсем не согласна с таким определением.Я не люблю этого слова априори.Клиенты-не "лопухи". Они всегда делают выбор сами.У риэлтора и инвест-консультанта разные задачи.Не нужно воспринимать рассказ риэлтора о преимуществах того или иного места,как "втюхивание".Человек,вполне возможно,сам увлечён и совершенно искренне считает,что лучше и быть не может. Обозначим его,условно,"сердцем".Инвест-консультант-это анализ и расчёт, это "голова".
Вам придётся в Вашем случае,проанализировать и "совместить " "сердце" с "головой".

531/50 000

Антон Чинаров

Автор

Частный маклер

26 апреля 2011, 20:23

Хех, прекрасный ответ, Вам +1. Но тем не менее если категории всего две, почему Вы меня относите к категории "для себя"?

120/50 000

Елена Петрова

OLMACOAST

26 апреля 2011, 20:28

Советую так же не ехать летом в сезон покупать.А сначала поехать отдохнуть,желательно,в апартаментах . Качество строительства оцените,работу управл.компании,посмотрите заполняемость. Проедете по побережью,оцените инфраструктуру. Если сезон не круглый год,а это на Чёрном море так и есть,всё-таки сезон короткий,то попробуйте приехать ещё раз,в конце или начале сезона. По количеству "тёмных" окон вечером,Вы увидите насколько популярно это место.Отдыхать летом,если хотите получать доход,проблематично,так как разгар сезона и Вы можете упустить реальные деньги в случае отказа от арендаторов.Много,много разных нюансов...изучайте вопрос,интересуйтесь направлением,общайтесь с теми,кто живёт в этом месте,"работайте". Покупка квартиры-трудная работа,думаю Вы и сами это знаете.

776/50 000

Елена Петрова

OLMACOAST

26 апреля 2011, 20:32

А к категории "для себя",я Вас отнесла ,потому что Вы собираетесь во-первых,покупать "под себя",во-вторых,вкладываете в депрессивный рынок",а значит,это не может быть чистой инвестицией.

187/50 000

Елена Петрова

OLMACOAST

26 апреля 2011, 18:38

Не вдаваясь в тему по Болгарии. Скажу, что Вы изначально допустили главную ошибку.
Не определились с тем ,что Вы хотите? Инвестицию или купить недвижимость «для себя»?
Рассказы о том, что можно безбедно жить на деньги от найма, сейчас, на депрессивном рынке -это, увы, из области мечты. Но не всегда было так.

Ответить

326/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Елена Петрова

OLMACOAST

26 апреля 2011, 18:38

Считайте и делайте выводы сами:
Вот пример из практики(речь пойдёт об Испании, так как я работаю на этом направлении:
В начале 2000г. была куплена по ипотеке небольшая и достаточно скромная «трёшка» на этапе строительства второго этажа, рядом с парком и видом «во двор»за 65 тыс дол. Порядка 6 тыс. долларов, составили затраты на покупку мебели и пр. Ежемесячный платёж за ипотеку ,составлял 340 евро. Ипотека была досрочно погашена(через год).Сдавалась она четыре года по цене 450 евро.в месяц. Расходы по коммуналке и пр. оплачивал арендатор. В 2005-ом, была продана за 110 тыс.евро(чистыми).

612/50 000

Елена Петрова

OLMACOAST

26 апреля 2011, 18:38

Другой пример в 2003-ом(практически на пике цен),была куплена за 230 тыс.евро трёшка с роскошным видом на море в «элитном» закрытом комплексе. Около 10 тыс.обошлись затраты на мебель, кондиционеры и пр.Ежемесячный платёж за ипотеку 680 евро. Сдавалась только на сезонные даты. За год, в среднем, получалось 5400 евро.+ оплаты по коммунальным и пр.около 100 евро в месяц(комплекс-то Элитный, а, значит и оплачивать это всё так же, дороже стоит).Итого затраты на содержание и ипотеку 550 в месяц. Продана в декабре (кризис)2010-го за 240 тыс.евро.

550/50 000

Елена Петрова

OLMACOAST

26 апреля 2011, 18:40

Третий пример. Летом 2009 года, в результате необдуманного «марш-броска», куплена «по дешёвке» трёшка с «инвестиционными», так сказать целями, по принципу, лишь бы чего, но дешево за 85 тыс.евро. Банк дал 100% ипотеку . Квартира стоит пустой и ,посей день, ничего, кроме затрат не приносит. Арендаторов нет, так как район находится в месте ,где вокруг недострой . Рядом девелоперы обанкротились и заморозили строительство «до лучших времён». Самим «инвесторам» тоже не очень понравилось там «отдыхать» среди куч строительного мусора .Вероятность продажи 0,если,конечно "не повезёт" и не приедут такие же «инвесторы»…

625/50 000

Елена Петрова

OLMACOAST

26 апреля 2011, 18:40

И, хоть это придумал ,не Индриксонис, но ,так как он это постоянно озвучивает и предостерегает
от этого на своих семинарах, то советую просто зайти к нему на сайт и прочитать советы начинающим инвесторам. Неликвид привлекателен по стоимости, но нужно чётко отдавать себе отчёт, что вложившись в такой проект, как инвестор, выйти из него без потерь удастся навряд ли.
То, что этот объект нравится Вам, не означает, что он принесёт прибыль. Скорее, наоборот.
На «депрессивных» рынках покупайте «для себя».

526/50 000

Елена Петрова

OLMACOAST

26 апреля 2011, 18:45

По проектам,предлагаемым intermarksavills. Направление развивается три года.Выводы делать рановато.Для инвестиций,по моему мнению,был в 2009-ом ,хороший проект в бизнес-центре в Лондоне.

187/50 000

Елена Петрова

OLMACOAST

26 апреля 2011, 18:58

Во втором примере "Итого затраты на содержание 100 и ипотеку 550 в месяц"-опечатка.Доход с аренды 350 в месяц. Извините,торопилась.

131/50 000

Антон Чинаров

Автор

Частный маклер

26 апреля 2011, 19:26

Елена, логика проста. Думаю, что так для себя рассчитывает большинство покупателей со среднем кошельком. Условно обладая бюджетом в 100 к уе, можно купить квартиру в условном подольске и получать 4-5 к уе с аренды в год. Но ... хотелось бы иметь объект недвижимости в курортном месте за те же деньги, при этом получая хотя бы 4 к уе в год и при этом отдыхать там месяц в течении года (сразу оговорюся таймшеры не предлагать ;)). Кто я после этого - инвестор или для себя решать Вам. Но думаю для себя - в моей ситуации будет непозволительная роскошь.

550/50 000

Елена Петрова

OLMACOAST

26 апреля 2011, 19:39

Вы не инвестор))). Поэтому предложила Вашему вниманию реальные примеры,как "оно" бывает,а не как хотелось бы.И не как рассказывают...Своим клиентам я "даю поверить в сказку",но ровно в той степени,в которой она действительно существует.Удачи!

243/50 000