Московский рынок недвижимости является одним из самых крупных в Европе и самым крупным в
Российской Федерации. В конце прошлого года по заказу Федерального фонда
содействия развитию жилищного строительства экспертами Российской гильдии риэлторов
была разработана и утверждена первая в России единая рыночная методика классификации
жилых новостроек на первичном. На первичном рынке многоквартирного жилья
специалисты выделили четыре класса: эконом-класс, класс комфорт, бизнес-класс и
элитный класс.
Деление первичного рынка на классы с фиксированными параметрами объектов, предлагаемых
к продаже, позволяет более точно отследить динамику спроса и предложения,
индикаторы цен. По предварительным данным только в Москве до конца 2014 года в
классе комфорт и выше планируется построить 2 млн. кв. метров жилья, при этом
усредненная цена квадратного метра по данным сегментам составляет 185 тысяч
рублей.
По некоторым данным доля объектов, строящихся по договорам долевого участия, а
также иных договоров с привлечением заемных денежных средств и инвестируемых в
строительство на начальных этапах (далее ДДУ), составляет не менее 40 % от
общего числа объектов по Москве и области, и на протяжении последних 4 лет
непрерывно растет. Связано это, прежде всего, с высокой востребованностью данной
инвестиционной схемы среди потребителей жилья комфорт и эконом классов - стоимость
квадратного метра на начальных этапах строительства существенно ниже цены за готовый
объект.. Кроме того, аналитики отмечают, что доля жилья, построенного и
реализованного по ДДУ различных типов, в 2011 - 2012 годах составляла, по разным
данным, от 35% до 47% от общего числа проданных квартир.
Основным фактором, ограничивающим рост количества сделок с недвижимостью, построенной за
счет привлеченных банковских средств, эксперты связывают с рисками,
присутствующими в инвестиционных проектах с участием граждан. Часто
компании-застройщики изначально разрабатывают проект исходя из ожидаемых привлеченных
средств граждан-дольщиков, поэтому темпы строительства зависят от количества
договоров, заключенных с гражданами. Отсутствие новых заключенных договоров
может повлечь односторонний пересмотр условий уже заключенных, или даже остановку
строительства объекта. К такому же результату могут привести неизбежные на
практике конфликты с подрядчиками. Картина усугубляется тем, что за нарушение
сроков передачи объекта дольщику застройщик не несёт никакой ответственности,
соразмерной извлекаемой им прибыли.
Эти риски в конечном итоге ложатся на потребителя. Банк, выдавший кредит, учитывает
вероятность этих рисков при определении ставки по ипотечному кредиту. Основным
фактором, влияющим на размер ипотечной ставки, является обеспеченность
долгового обязательства. При этом согласно действующему законодательству банк
может принять квартиру в залог только после регистрации права собственности на
нее гражданина.
Выход из ситуации банки находят в дифференцированных ставках по ипотечным кредитам.
Как правило кредитный договор предусматривает повышенную ставку, действующую до
момента регистрации права собственности гражданина, и пониженную, применяемую с
момента регистрации права собственности и оформления залоговых отношений.
Разница между ставками может достигать 10% и более процентов, что для
гражданина выливается в дополнительные десятки тысяч рублей по аннуитетным ипотечным
выплатам.
Специалистами ООО «ПМЮА» проводилось комплексное исследование рынка недвижимости в сегменте новостроек эконом-класса и комфорт-класса, возводимых как в черте города, так и
в ближайших пригородах. Нами были изучены актуальные цены на 1- и 2- х комнатные
квартиры по данным нескольких ведущих агентств недвижимости.
Стоимость квадратного метра жилой площади, построенной за счет привлеченных гражданами
банковских средств и не оформленной в собственность, на момент опубликования
статьи, составляет, в среднем, 96 050 рублей. Стоимость метра в квартире,
оформленной в собственность, существенно выше и составляет 137 305 рублей.
Средняя площадь квартир по изученным предложениям составляет 49,14 кв. м.
Таким образом, средняя стоимость квартиры составляет 6 746 476 рублей при
оформлении собственности, и 4 719 419 рублей до момента оформления.
Разница в цене составляет 2 027 057 рублей. Как показало наше
исследование, цена на квартиру при регистрации права собственности и получении свидетельства
автоматически вырастает на 40 с лишним процентов (около 43 %).
Два миллиона рублей, в рассматриваемом случае, это цена рисков участников рынка,
связанных с необходимостью ждать оформления собственности на объект
недвижимости застройщиком, которое, исходя из аналитических материалов, на
данный момент составляет в среднем 1,5 года (по данным за 2007г. – 7 мес.). Кроме
того, отсутствие права собственности создает существенные и реальные опасности
для титульного владельца, связанные с противоправным отчуждением права
собственности. К сожалению, такие эпизоды имеют место со стороны
недобросовестных застройщиков.
Наша компания предлагает выбрать другой путь - более эффективный и законный. Путь судебной
защиты своих прав путем подачи иска о признании права собственности. Практика
подобных дел в нашей компании показывает, что сроки по составлению и подаче
иска, а также срок судебных заседаний по делу составляют, в среднем, около 3
месяцев. Вдобавок месяц уходит на регистрацию права собственности в Росреестре.
Какие преимущества может извлечь из иска о признании права собственности риелтор?
Признание права собственности - новая интеллектуальная услуга, которую агентство
недвижимости может предложить своим клиентам. Наша практика показывает, что возможность
предоставления подобных услуг положительно характеризует профессиональный
уровень и возможности агентства с точки зрения их клиентов.
Услуга признания прав собственности – это крайне востребованная на данный момент
услуга на рынке недвижимости, о чем свидетельствуют цифры, озвученные в начале
статьи. Основным ограничением в ее продвижении является психологический фактор,
мешающий гражданам, оплатившим квартиру и не получившим права собственности на
нее, решиться на обращение в юридическую компанию.
Процедура признания права собственности позволяет клиентам агентства недвижимости купить квартиру по цене ниже рыночной с последующим признанием права собственности и продажей
ее с прибылью около 40%. Кроме того в случае, если клиент хочет продать квартиру при отсутствии зарегистрированного права собственности (по договору уступки прав), агентство
может выкупить данную квартиру, признать право собственности и продать ее, обратив указанную прибыль в свою пользу.
Не секрет, что недвижимость в Москве и Подмосковье рассматривается многими в
качестве объектов для инвестиций, и тут мы подходим к раскрытию заголовка нашей
статьи: если в течении года инвестор совершит хотя бы две подобные сделки с
недвижимостью, то по итогам года каждый вложенный инвестором рубль: 1 * 1.43 *
1.43 ~ 2.05 (т.е. за вычетом услуг риелтора и юридической компании, инвестор
может удвоить первоначальный капитал и заработать 100%).
В заключении стоит добавить, что указанный способ извлечения дохода будет
работать только в случае оперативного и квалифицированного сопровождения
процедуры признания права собственности. Юристы ООО «Первый Межрегиональный
Юридический Альянс» обладают необходимым опытом и с готовностью ответят на все Ваши
вопросы.
Цифры года
30 декабря 2025
Если речь идет о гражданине, который приобрел квартиру для личного пользования, иск о признании права собственности будет рассмотрен судом общей юрисдикции по месту нахождения объекта недвижимости. Договоры с гражданами являются потребительскими, согласно ст. 333.36 НК государственная пошлина составляет половину процента от стоимости объекта недвижимости, уменьшенной на один миллион рублей.
Практика судов общей юрисдикции в настоящее время исходит из того, что любой договор, по которому гражданин полностью оплачивает квартиру, подлежащую передаче ему в будущем, является основанием для признания права собственности.