Источники рисков в сделках с недвижимостью - это не сами риски, а то, из чего они проистекают.
Полагаем, что к известной триаде «объект-субъект-основания прав» надо добавить еще четыре источника рисков.
Для определенности и с учетом специализации автора, будем иметь ввиду в первую очередь загородную недвижимость, хотя во многом сказанное будет применимо и для иных видов недвижимости.
1. Объект (земельный участок и строения на нем). С объектом связаны такие риски как: неверное межевание, самовольный захват земель, ограничения или запреты в связи с нахождением участка в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), общий и специальный градостроительные регламенты, наличие или отсутствие проекта планировки территории, расположение участка в зонах комплексного развития территорий, нарушения градостроительных, строительных, экологических, санитарных, противопожарных норм и правил, наложения участков на земли лесного фонда и многое другое.
2. Субъект (правообладатель). Риски, связанные с правообладателем объекта недвижимости, обусловлены его физическим или психическим состоянием, семейным положением, долговыми обязательствами, участием в бизнесе и т. п.
3. Основания прав. В истории прав объекта недвижимости могут быть оспоримые или ничтожные сделки, незаконная приватизация или другие нарушения закона.
4. Условия предстоящей сделки. Иногда условия предстоящей сделки становятся главным риском, особенно часто - при покупке участков в коттеджных поселках, когда от покупателя - всё и по предоплате наличными, а от продавца - что-нибудь, когда-нибудь, если получится, и без санкций за невыполнение условий договора.
5. Необходимость преобразований объекта. В некоторых случаях земельный участок приобретается, чтобы в будущем использовать его по иному назначению по сравнению с его текущим видом разрешенного использования. Изменение целевого назначения объекта может быть сопряжено с получением разрешений и согласований, прогнозировать положительный результат по которым не всегда возможно.
6. Ошибки официальных источников информации. Недостоверные данные могут содержаться в сведениях ЕГРН, градостроительных планах земельных участков, генеральных планах и правилах землепользования и застройки территорий, системах обеспечения градостроительной деятельности и т.д. К сожалению, правильный подход заключается в том, чтобы ни одному из официальных источников информации не доверять полностью, поскольку полагаясь на ошибочные данные, можно прийти к неверным выводам по объекту.
7. Недостаточная квалификация эксперта для принятия правильного решения. Для клиента неблагоприятна ситуация, когда эксперт, сопровождающий сделку, неверно оценивает риски как в сторону их переоценки, так и в сторону занижения.
При покупке загородной недвижимости могут встретиться около 300 различных рисков. Желательно знать о их существовании, способах выявления и минимизации последствий. С учетом объективной сложности подготовки специалистов высокого уровне квалификации, пожалуй, не будет лишним в сомнительных случаях привлекать к подготовке заключений по объектам загородной недвижимости нескольких исполнителей.
