Аналитики компании Maris подвели итоги 3 квартала в сегменте офисной недвижимости.
Предложение
По данным аналитиков компании Maris арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам 3 квартала 2025 года составила 4,35 млн. кв. м. Из них площадь бизнес центров класса А составляет 1 511 500 кв. м, класса В – 2 837 600 кв. м.
В 1-3 квартале 2025 были введены в эксплуатацию пять офисных зданий, совокупной арендопригодной площадью более 91 тыс. кв. м. Объем ввода спекулятивных офисных объектов в анализируемом периоде был на 79% выше аналогичного показателя 2024 года. 93% нового спекулятивного предложения по итогам трех кварталов 2025 года представлено офисными центрами класса А.
На 4 квартал 2025 года девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 31 тыс. кв. м офисной недвижимости (арендопригодная площадь). В случае благоприятной экономической ситуации, валовый объем ввода спекулятивных офисных площадей в 2025 году, по предварительным оценкам, удвоится относительно итогового показателя 2024 года. Все заявленные к вводу до конца 2025 спекулятивные бизнес центры относятся к классу B, а наибольшее количество офисных проектов расположено в Центральном, Василеостровском и Фрунзенском районах города.
Спрос
Валовый объем сделок по аренде помещений в бизнес-центрах класса А и B в 1-3 квартале составил 135 тыс. кв. м. Относительно показателей девяти месяцев 2024 года объем спроса в сегменте офисной недвижимости сократился на -54,8%.
Лидирующие позиции в объеме спроса по итогам 1-3 кварталах 2025 заняли компании реального сектора экономики (23% валового объема спроса). На втором месте по объему арендованных площадей – IT компании (17%). На третьем и четвертом месте компании торговли и дистрибуции и нефтегазовый сектор (15% и 10%, соответственно, в валовом объеме спроса).
Вакансия
По итогам 3 квартала 2025 средний уровень объема вакантных площадей в качественных офисных объектах класса А и B увеличился на +0,9 п.п., по сравнению с аналогичным показателем на конец 2024 года, и составил по состоянию на конец сентября 2025 – 4,1%. В абсолютном выражении объем вакантных площадей на рынке увеличился на +34,2%.
В офисных центрах класса А вакантны 3,9% площадей (+1,9 п.п. к декабрю 2024 года). В классе В уровень вакансии составил 4,3% (+0,6 п.п. к декабрю 2024 года).
При условии сохранения невысоких темпов спекулятивного девелопмента в регионе и умеренной динамики спроса мы прогнозируем, что объем вакантных площадей будет оставаться в диапазоне 4 –6%.
Арендные ставки
В 1 полугодии 2025 на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга наблюдалась стремительная положительная динамика ценовых индикаторов. В 3 квартале – ценовые индикаторы стагнировали. Можно лишь отметить незначительную положительную коррекцию запрашиваемых ставок аренды в офисных центрах класса В.
Средняя арендная ставка класса А составляет 3 000 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы (+16,7% к 4 кв. 2024). В классах В составляет 2 000 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы (+9,3% относительно итоговых показателей 2024 года). В текущих условиях умеренной активности спроса и невысоких объемах прироста нового спекулятивного предложения в 4 квартале будет сохранятся тенденция стагнации запрашиваемых ставок аренды на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга.
