Как не попасть к мошенникам на рынке новостроек

«Частники».
Квартиры, которые продаются в строящихся домах по цене до 1 млн. 300 тысяч- это частные застройщики. Это факт! Неустанно пишем и говорим о том, что квартиры по цене ниже 1 млн. рублей априори не могут предлагаться в домах, построенных по закону. И тем не менее люди продолжают звонить и утверждать что интересный застройщик, который строит «по закону», он: «все по правилам, состоит на учете в налоговой инспекции» предлагает квартиры за 800 тысяч рублей. И люди верят. Именно благодаря нашей беспечности и наивности в результате и встреваем в сомнительные авантюры. Дело в том, что совсем одно дело, если вы осознанно идете на риск и вкладываетесь в «частника». Рассмотрели все плюсы и минусы, поняли что стройка ведется незаконно, но решили рискнуть- это ваше дело и ваше право. И совсем другое дело, когда вас реально обманывают, утверждая что у нас «все в порядке». Не в порядке- если меньше 1 млн. рублей. Не в порядке, если договор не регистрируется в Росреестре (Юстиция). Что плохого в частных застройщиках? «Частники» строят без разрешения не строительство. То есть просто покупается земельный участок и на нем просто строится дом. Незаконно, без согласования технических условий. После того как застройщик завершает строительство, по решению суда «самострой» легализуют. Чем это опасно? Прежде всего дома от «частников» строятся очень близко по отношению друг к другу и вы практически смотрите в окна соседям. Зачастую расстояния между такими домами- 6 метров. Сами понимаете, какой это кошмар. Естественно подъездными путями «частники» не занимаются. И в собственную квартиру на ул. Есенина вы зимой можете попасть на внедорожнике, потому что дикое месиво грязи само собой не устраняется, дорога сама собой не строится. Логично, что дополнительные расходы на дорожное покрытие «частники» нести не хотят. Кроме того никто не согласовывает технические условия, поэтому в таких домах частенько бывают проблемы с коммуникациями- не выдерживаются объемы. Плюс квартир в таких домах- это конечно цена. Интернет и объявления на остановках пестрят привлекательными предложениями: «однокомнатная квартира от 500 тысяч рублей!» При этом следует смотреть на вещи трезво- «Бесплатный сыр бывает только в мышеловке»
Как отличить застройщика «законного» от «незаконного»?
Собственно, как уже писалось ранее первый способ понять «частник» перед вами или нет- это цена. Те застройщики, которые строят по 214 Федеральному закону предлагают однокомнатные квартиры от 1 млн. 350 тысяч рублей. Поэтому, если вы видите рекламу «квартира за 500 тыс. рублей»- это «частник». Второй простейший способ понять все ли в порядке с застройщиком или нет- спросить регистрируется ли договор в Юстиции. Потому что, если застройка ведется по закону, то договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре (Юстиция). Это должен быть либо договор долевого участия в строительстве либо договор уступки права требования с обязательной его регистрацией. Если вам пытаются объяснить, что предварительный договор- это нормально для полного проведения расчета и полного проведения сделки, то вам врут. Предварительный договор- это договор о намерениях в будущем заключить основной договор купли продажи. Вот и все.
Какие вообще документы можно посмотреть у застройщика?
На самом деле, если договор регистрируется в Росреестре (Юстиция), то это значит что у застройщика есть в наличии полный пакет документов, включая и технические условия. Если в принципе стройка производится по 214 Федеральному закону- значит по крайней мере с разрешительной документацией и с техническими условиями все в порядке. Если квартиры в новостройке продаются с привлечением ипотечного кредита- значит можно поставить еще один плюс такому объекту. Банки для того чтобы аккредитовать застройщика и каждый отдельный литер внимательно подходят в этому вопросу и по каждому дому пакет документов может составлять 200 страниц. Если же вы хотите дополнительно убедиться в законности стройки, то у застройщика можно попросить разрешение на строительство. Разрешение выдается Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар и в этом документе вам следует обратить внимание на адрес объекта, количество этажей. Для чего? Дело в том, что некоторые застройщики берут разрешение на строительство 3-х этажного дома, а по факту строят 5-6ти этажный дом. Естественно это самострой.
Также можно посмотреть документы на земельный участок. Многие пугаются, когда узнают, что земельный участок находится в аренде у муниципалитета. Между тем- это нормально, если стройка производится по 214 федеральному закону. Бояться не нужно.
Некоторые просят у застройщика также и технические условия на подключение объекта к системе канализации, электрическим сетям. Хотя, повторимся, застройка производимая по 214 ФЗ предполагает обязательное наличие технических условий на подведение коммуникации, согласно проекту.
Итог.
Если вы выбираете застройщика, то безусловно, можем порекомендовать вам рассматривать только законные стройки. Обезопасьте себя от двойных продаж и проблем с коммуникациями посредством регистрации законного договора с законным застройщиком.