Как оформить продажу квартиры в ипотеке?
Обычно банки одобряют продажу в двух случаях: либо по итогу сделки долг по кредиту будет полностью закрыт, либо его возьмёт на себя покупатель. Ещё одно частое, но необязательное условие: расчёты по сделке будут проходить именно через ипотечный банк продавца.
Почему продать квартиру в ипотеке не так просто?
Ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. Поэтому без разрешения банка Росреестр не зарегистрирует переход права собственности от продавца к покупателю.
Что делать, если банк продавца или покупателя против сделки с заложенным жильём?
Сначала придётся освободить недвижимость от залога, а потом проводить сделку. Владелец квартиры может предложить покупателю внести задаток на сумму этого долга. Также для этого можно заключить предварительный договор купли-продажи.
Как проходит продажа такого жилья?
Начать необходимо с получения информации относительно текущего держателя закладной по кредиту (если она есть). Так как закладная является ценной бумагой, то она могла быть продана, причем без согласия заемщика (с уведомлением).
Вариант 1. Покупатель платит своими деньгами
Цена продажи должна быть не меньше размера задолженности продавца. Если недвижимость подешевела и сумма сделки не покрывает остаток по кредиту, договориться с банком вряд ли получится. Но можно предоставить дополнительно документы, подтверждающие наличие достаточных собственных средств, например, на счёте в другом банке.
Вариант 2. Банк переоформляет ипотечный кредит с продавца на покупателя
В таком случае банк продавца может просто переоформить кредитный договор и залог с продавца на покупателя. При этом потенциальный будущий заёмщик должен соответствовать требованиям банка. Кредитор проверит это и оценит платежеспособность покупателя. График платежей останется тем же, но покупатель вправе попросить банк изменить срок погашения и размер взносов.
Вариант 3. Покупатель заключает новый ипотечный договор
Иногда покупателю приходится самому брать ипотеку. Перед сделкой покупатель должен получить одобрение кредита на нужную сумму в банке. Плюс к этому у него должны быть собственные деньги на первоначальный взнос - обычно не менее 15-20% от стоимости жилья.
Это и многое другое в моем Telegram-канале - "Риэлтор Даниил".
