Андрей Кузнецов, руководитель ГК «СТОУН»
В 2017 году в Минстрое была озвучена инициатива о введении такого понятия как «стандартное жилье», в самом начале отменен эконом-класс. Следующий шаг – предоставление игрокам рынка и покупателям документа, в котором будет четко прописаны те параметры, который будут определять и регламентировать самый распространенный класс жилой недвижимости. Так что можно сказать что определенная работа в направлении стандартизации жилья, а также по приведению классов к единой понятной системе уже началась.
Справедливости ради стоит сказать, что попытки привести классы жилья к одному знаменателю предпринимались неоднократно, например, в 2013 году Фонд содействия развитию жилищного строительства выпустил «Единую классификацию многоэтажных жилых новостроек» (ЕК МЖН), которая является обновленным продолжением документа, выпущенного в 2002 году. В предложенной методике рыночной классификации соблюдается нормативная преемственность двум основным сводам правил: СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89) и СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).
В документе используется следующая классификация жилья:
- престижный (бизнес–класс);
- массовый (эконом–класс);
- социальный (муниципальное жилище).
Этот документ, безусловно, существует и сейчас, носит рекомендательный характер и потому практически не применяется. Но не только статус документа мешает ему быть принятым всеми участниками рынка. Он нуждается в актуализации по ряду параметров (например, метраж лота и число парковочных мест) и конечно должен быть одобрен большинством экспертов и игроков рынка.
Вообще, с тех пор как рынок жилой недвижимости стал самостоятельно расти и развиваться, как только биологическое разнообразия форматов и классов недвижимости перевалило за дюжину, ведется разговор о необходимости разработать и внедрить стандарты, систему по каждому классу. Это сделает рынок еще более прозрачным и понятным как для самих игроков, так и для покупателей. Но, до последнего момента не было никаких сдвигов с мертвой точки обсуждений.
Сейчас наблюдается стирание границы между близкими классами комфортности. Рыночная экономика диктует свои правила – предложение превышает спрос, каждый проект обладает какими-то фишками, аутсайдерам, строящим неликвид сложно бороться за покупателей. Поэтому довольно часто можно встретить такие проекты, которые по своей цене относятся к комфортному жилью, а по наполнение и исполнению вполне могут претендовать на бизнес-класс.
Классовая ориентация
Основные параметры, определяющие принадлежность объекта к тому или иному классу, всем известны и здесь ничего нового не придумано: расположение дома (наверное, в 90% случаев девелоперы назовут этот фактор первым, говоря об определяющих параметрах, а вот в ЕК МЖН он отсутствует), окружение постройки. Далее идут качественные характеристики, такие как архитектура, инженерия, площадь квартир, число парковочных мест и т.д.
Мы в основном строим жилье массового спроса, поэтому для нас главным ориентиром сейчас являются предложения Минстроя о стандартном жилье. Они пока не утверждены, но основные ориентиры уже озвучены, кроме того, в конце ноября в Санкт-Петербурге городские парламентарии утвердили в первом чтении законопроект о «стандартном жилье», суть которого пока только в смене понятий, качественные и ценовые параметры не прописаны.
Для покупателей главный ориентир определенного класса жилья – его стоимость. Стандартное жилье в Санкт-Петербурге стоит от 72 000 рублей за квадратный метр, а в ЛО - от 50 000 руб. Стоимость комфорт-класса начинается от 86 000 рублей за квадратный метр, а в ЛО – от 62 000. Бизнес-класс и премиум в Северной столице продаются соответственно от 134 000 и 200 000 рублей за квадратный метр.
Наиболее доступное и востребованное рынком было и остается стандартное жилье. Оно всегда располагается в спальных районах города или на новых осваиваемых территориях, это могут как крупные проекты комплексного освоения, так и единичные постройки.
Опознавательной характеристикой такого жилья могут быть понятные стандартные планировки небольшого метража, в основном объект наполнен студиями, однушками или двушками. Небольшой процент занимают трехкомнатные квартиры.
Использование стандартных и надежных решений в строительстве таких объектов позволяет получить достойное качество и адекватный уровень цен. Например, железобетон и пеноблоки для возведения каркаса позволяет добиться хороших эксплуатационных качеств и не превысить бюджет на строительство.
Покупателям во благо
Таким участникам рынка жилой недвижимости как застройщики и аналитики, четкая классификация объектов по классам несомненно нужна, но более всего, на мой взгляд, она нужна покупателям. Если эксперты рынка имеют представление о том, набор каких требований определяет класс, то покупатели, чаще всего, такими знаниями не владеют и ориентируются только на ту информацию, которая заявлена самим застройщиком. А это не всегда корректно, когда параметры остаются на усмотрение застройщика, который, отталкиваясь от общей концепции жилья, формирует максимально привлекательное для определённой группы покупателей предложение и стремится указать как можно более высокий класс, повысив тем самым стоимость квадратного метра.
