недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Котик на миллион

1 346 24 Блог специалиста 24
Котик на миллион
                                         Котик на миллион

 
   Все обожают котиков,они такие классные! Британские учёные установили,
что котик – один из трёх столпов современного интернета.
С ростом поголовья котиков снижается поголовье очень неприятных крыс.
Котики снимают стресс. В холодное время теплые коты входят
в моду. В общем, котики - это почти как корова. В смысле священная. В смысле
любой, кто выступит против котиков, априори камикадзе.
Тем не менее, несколько ситуаций, наблюдаемых в течение последнего года,
натолкнули на мысль: а во что на самом деле обходятся хозяевам квартир котики?
 
Ну как котики? Не только котики, но и другие любимые привычки. В смысле любимые только
хозяевами этих квартир. В смысле котики, как привычка.
Подсчитаем, диапазон цен на любимого котика в продаваемой квартире?
Проблема в том, что человек – такое существо, которое ко всему привыкает. Чем лучше
существо ко всему привыкает, тем лучше у него выживаемость. Тем лучше реакция
на нечто новое или быстроменяющееся. Тем слабее реакция на привычное, вплоть до
полного исчезновения, этой самой реакции. Например, на запах.
     Есть, конечно, квартиры, в которых наличие кошки можно определить, только об неё
споткнувшись. Честь и хвала хозяйкам, это тяжёлый труд. Есть квартиры, в
которых наличие кошки угадывается уже при приближении к дому. Эта патология
встречается, но тоже редко. Чаще всего в квартире, где есть кошачьи, кошатиной
и пахнет. Когда чуть сильнее, особенно в старом фонде, когда чуть слабее.
Хозяева этот запах не ощущают. Хозяева иногда становятся продавцами квартир.
Тех, где живет кошка.
     Вам нравится, когда Вас просят избавиться от Ваших любимых недостатков?
В смысле, что сами Вы это недостатком не считаете. Курение, например, или котик.
Пропахшую куревом квартиру продать сложно, но если агент перед каждым показом активно
проветривает и брызгает уничтожителем запахов, то собственника это начинает
раздражать. Он этого запаха не слышит. Жена, с которой он обсуждает эту тему,
тоже не слышит.
    Значит, если агент перед каждым показом квартиры предупреждает о необходимости
борьбы с запахом, пусть даже очень корректно, он заранее пытается оправдать свою
неспособность продать квартиру.
    То же самое про котика, запах рыбы, выхлопных газов, старого жилья, заваленного любимым
барахлом так, что приходится расчищать траншеи. Удивителен запах гниющих
перекрытий в «кировках». Но это реже. В 90% случаев именно запах кошки
или собаки отпугивает покупателей.
    Нет ни одной книжки по продаже квартиры, в которой не рекомендовали бы избавиться от этого
запаха. Но это в теории, а на практике продавцы не спешат выполнять
рекомендации. То есть устранять причину, которая не позволяет продать квартиру.
То есть вынуждая агентов трать деньги и время на рекламу и показы впустую.
      Когда рекомендации риелтора становятся настойчивыми, то проще его сменить. И
намекнуть следующему, что любое обсуждение запаха, шума, неадекватно высокой
цены, или там ещё чего, что предыдущие риелторы считали существенным, ранят
тонкую душу продавца. За совет, что надо вывезти кота на время продажи, можно
попасть в личные враги. Какой запах? Никто из членов семьи его не подтверждает.
  С другой стороны время идёт. Цены на квартиры снижаются. Строятся и оттягивают на себя покупателей новые кварталы.
Ликвидность старого фонда и так не высока. На одни и те же квартиры натыкаешься
в рекламе и на второй, а то и на третий год.
Что делают продавцы, когда их квартиры не продаются? Хоум стэйжинг?
Щас! Они снижают цены. Они недоумевают, почему точно такая же квартира рядом с худшим
ремонтом, продалась за месяц, а от этой вежливо отказывается уже пятидесятый
покупатель. Они снимают стресс, поглаживая любимого котика, и снижают цену.
На сколько нужно снизить цену, что бы квартира продалась?
До нижнего значения вилки цен в этом сегменте.
Какова средняя величина разброса цен на среднюю квартиру в Санкт – Петербурге?
Как раз миллион.
Во что обходится годовая задержка в продаже квартиры?
Не только в величину действительного процента банковского депозита от полученной суммы, но
и упущенную выгоду. Выгоде на внезапно появившийся недорогой вариант встречной
квартиры, который можно было бы купить, если бы деньги были на руках. А это, в
среднем, опять миллион.
Почему годовая?
    Это среднее время «просветления» продавца квартиры, которая зависла.
Хотя встречается и больше, гораздо больше. Как говорил Альберт Эйнштейн, в этом
мире только две вещи бесконечны. Помните? Первая из них – размер вселенной.
    Вы готовы заплатить за вашего котика миллион рублей? А ведь платите!
Тогда у меня вопрос к агентам.
Что Вы делаете, если собственники отказываются выполнять Ваши рекомендации или
саботируют их?
Стоит ли работать с клиентом, если он не устраняет причину неликвидности объекта?
С одной стороны, бессмысленно вкладывать время и деньги в то, что не скоро даст
результат, с другой – каждый объект стоящий в рекламе генерирует поток
клиентов, с которыми тоже можно работать, с третьей стороны, своими глазами,
видел заявление от беременной клиентки.
Оказывается агент сознательно, что бы нанести ей вред и вызвать мертворождение будущего
ребёнка, отправил её смотреть квартиру, пропахшую кошками. Самый сильный вред
кошачья моча наносит беременным женщинам, так как в экскрементах кошек может
присутствовать паразит — токсоплазма.
Мало того, что на домашнем любимце можно потерять сумму с шестью нулями, можно ещё и на
судебную претензию нарваться. Беременные женщины так остро на всё реагируют….
    Уважаемые  собственники, усвойте , быстрее и дороже продаётся та квартира, из которой не
хочется уходить. Та, которая понравилась среди всего изобилия предложений.
Запах не всегда воспринимается осознано, но подсознание его фиксирует всегда.
Перед продажей обязательно пригласите независимого эксперта (соседку или
знакомого). Пусть скажет – нет ли неприятных запахов в квартире – самим Вам их
не услышать, если есть – устраните. Или придётся терять время и огромные суммы.
Может лучше наоборот, получить их? А котик пусть поскучает в передержке.
Надеюсь, эти наблюдения Вам помогут, и Ваша квартира будет продана быстро и дорого.
Комментарии 24
Надежда Гарнюк6 декабря 2016, 13:49

К сожалению, устранить котика не значит устранить запах. Это было бы слишком шикарным решение проблемы.

Ответить
Владимир Карпенко8 декабря 2016, 18:37

Современная химия творит чудеса. Главное - обработать объект заблаговременно.

Андрей Колесников7 декабря 2016, 15:09

Ну не любите Вы кошек. Бывает. Псиной тоже воняет. И сильно. А за котиками надо ухаживать, тогда и вонять не будет.

Ответить
Владимир Карпенко8 декабря 2016, 18:39

Кошек люблю, от кошатины - тошнит. Кошки, в данном случае, обобщение. Когда квартира в рекламе подход к ней должен измениться.

Игорь7 декабря 2016, 15:22

Если для Вас ситуация выглядит так, как Вы описали, то зачем Вы берете в работу "квартиры с котикам"? Деньги сильно нужны?

Ответить
Владимир Карпенко8 декабря 2016, 18:40

Стараюсь не брать. А кому не нужны деньги?!

Елена Зинчук7 декабря 2016, 20:35

Всех животных из квартир не выкинешь, поэтому обеим сторонам нужно решать эти вопросы не в ультимативном порядке, а в процессе переговоров. Может и клиент вносить предоплату за рекламирование объекта, а также можно и нужно говорить правду и только правду потенциальным покупателям еще до просмотра на стадии созвона. Есть небольшой ( большой, отвратительный ) запах - скажите - и не будет пустых просмотров, а Ваш клиент увидит, что по рекламируемой цене никто его не смотрит. Тут и можно его агитировать на снижение цены или отправление " котика " на дачу.

Ответить
Владимир Карпенко8 декабря 2016, 18:42

Так я только за переговоры. Но иногда люди просто не слышат очевидных вещей. Да что люди, Вы на международную обстановку посмотрите.

Ольга Викторовна7 декабря 2016, 23:15

Продавала с животными за практику 4 квартиры. В первой был откровенный запах, (бабулечка кошку избаловала), но придумала "фишечку"- квартиру продали по ипотеке. В другой квартире был старый кастрированый кот, он даже не прослеживался, сливался с накидкой дивана. Мне самой пока не показали:"Осторожно, тут кот!", я бы не увидела. Продали с первого раза, купили с субсидией. Третью продавала, договорилась, что кошка посидит час в машине, пока я народ туда-сюда ходил, (ещё хоум-стейдж основательный сделали), цену определи точно по рынку, продали с первого раза. (Наверное, покупатель, до сих пор не в курсе, что квартиру с кошкой продали)). А вот от четвёртой я отказалась сама в итоге, (кошечка и собачка были чистоплотнее чем сами хозяева, постоянный беспредельный беспорядок, подробности тут даже неприлично перечислять). Сама животных люблю, есть кошка, а вот запаха нет!;)) Даже удивляются, что такая кошка правильная, смотреть невозможно.

Ответить
Владимир Карпенко8 декабря 2016, 18:44

Конечно продавал я квартиры с кошками. Даже аукцион устраивал. Но это всегда фактор в минус.

Елена Смирнова7 декабря 2016, 23:42

Хозяин скорее с риэлтором расстанется, чем со своим котиком или собачкой. И к запаху он уже принюхался, - "ничем у нас не пахнет", и котик как член семьи. Только вот риэлтор кота за ухом не чешет, мышей, вернее покупателей, не ищет. Пора другого поискать.
Если хозяева чистюли и за котиком убирают, не допуская запаха (полно средств продается для этого), то наличие котика никак на продажу не влияет. В противном случае вообще лучше не браться за продажу, себе дороже будет, - привычки у людей поменять трудно.

Ответить
Владимир Карпенко8 декабря 2016, 18:44

Совершенно согласен. Именно так и происходит.

Ольга8 декабря 2016, 1:26

Подобный текст ничего кроме неприязн к "профессии" риэлтор вызвать не может. Уважаемый владимир карпенко, уясните себе наконец, что не продавец существует для вас и вашего кармана, а вы всего лишь нанимаетесь продавцом для его нужд. Не более.

Ответить
Владимир Карпенко8 декабря 2016, 18:53

С некоторых пор я не с каждым продавцом и не с каждым покупателем берусь работать. Что клиенты, что врачи, что библиотекари это всего лишь люди. И если на первой встрече клиент ведёт себя не адекватно, не стоит надеяться что к концу сделки он станет лучше. Выбирайте для общения и работы тех, с кем Вам комфортно. а неприятных клиентов увольняйте. Как говорит одна американская риелтерша, "Убейте сделку во время, или она превратиться в кошмар"

Неля Шило8 декабря 2016, 2:15

Кошачьи запахи не выветриваются десятилетиями. Смысл мошенничать с освежителями воздуха? Проблема выеденного яйца не стОит. Любят хозяева котов и ладно. Купят такие же. А не купят, так и снова ладно. Но бегать по чужой квартире с освежителями и требовать от хозяев отправить питомца в передержку - это, по моему субъективному мнению, уже клиника, а не профессионализм. :(

Ответить
Владимир Карпенко8 декабря 2016, 19:01

Ровно один месяц ежедневной чистки и работы парогенератором по подозрительным местам. И нет никакого запаха в квартире, где жила большая собака и две кошки. И минус миллион от цены (на сегодня - уже два) . Ничего, справился, правда это не старый фонд. Анна Моисеева в первой в России книге про хоум - стэйджинг даёт аналогичные советы. Кстати, для кризисных времён это особенно актуально. Смысл в освежителях воздуха - что бы клиенты не отвлекались от фактических особенностей квартиры. Не уходит запах? - Прибирайтесь и мойте чаще и тщательнее, всё получится.

Игорь8 декабря 2016, 12:37

Поддерживаю. Даже более того: именно это Анти-профессионализм. Профессионально это сразу определить беретесь Вы за эту работу или нет, на каких условиях и за какие деньги, предложить конкретный перечень услуг, оговорить все это в договоре и четко его выполнить без дополнительной беготни, эмоций и негатива. От заказчика деньги, от риэлтора услуга. Если риэлтор считает, что данная квартира продастся только в отсутствии животного, после клининга/ремонта и/или с дисконтом, то это и надо разъяснить собственнику. А по принципу ввязаться в продажу, закрепить за собой объект а потом ожидать когда собственник "дозреет" - это почерк из 90-х. Тогда и не надо обижаться на аналогичное действие - смена риэлтора.

Ответить
Владимир Карпенко8 декабря 2016, 19:13

Не понял проблемы. Собственно, об этом и статья. Я её несколько утрировал, так это очевидно. Описана не конкретная ситуация , а собирательная. Наблюдал за этим эффектом довольно долго, в конце концов решил обозначить проблему. Она есть. Её можно решать , можно игнорировать, можно бороться , можно избегать. И не в котиках дело, клиенты разные бывают.
Начало у Вас совершенно правильно, откуда такой вывод в конце - не понятно. Если не ошиблись с квалификацией продавца - можно исправить ситуацию, если ошиблись - во время расставайтесь.
Считать всех собственников на столько тупыми и не обучаемыми - действительно, почерк 90-Х. Хотя, какой почерк у 90-х? Люди были и остаются разными.

Игорь8 декабря 2016, 23:09

Владимир, спасибо за разъяснение. Если позволите, еще пара вопросов:
"На сколько нужно снизить цену, что бы квартира продалась?
До нижнего значения вилки цен в этом сегменте.
Какова средняя величина разброса цен на среднюю квартиру в Санкт – Петербурге?
Как раз миллион."
Эластичность спроса на недвижимость по цене, большая всегда и еще возросшая в условиях стагнации рынка, имеет меньшее значение для Вас, чем наличие котика? Объекты без котиков Вы успешно продаете по верхней границе рынка, получая дополнительный миллион в среднем?

Владимир Карпенко9 декабря 2016, 21:38

Влёт можно вспомнить десяток факторов,снижающих ликвидность но если посидеть и подумать - еще два раза по столько. И каждый может иметь фатальное значение. Не зацикливайтесь на котиках. Настрой, решимость и гибкость продавца имеют большее влияние. Нерешительность, постоянное изменение условий, ожидание обмана, отказ от готовых покупателей с последующим повышением цены - такие не материальные факторы тормознут продажу самой лучшей квартиры.
Единственное средство получить реальный срез рынка - аукцион. На повышение.
А "обычная" продажа тоже аукцион, но на понижение.
Не так важен котик, как его аромат).
Рынок сегодня ошибок не простит.

Игорь9 декабря 2016, 22:41

Уважаемый Владимир!
Вы можете дать конкретные ответы на прямые вопросы?
1. Вы продаете квартиры после убирания котика или другого хоум-стейжинга по верхней границе рынка?
2. Г-жа Абрамова в своей книге пишет что цель хоум-стейжинга потратив 1% от рыночной стоимости выиграть 2-3%. У Вас выигрыш миллион. Вы пишете об объектах стоимостью 30-50 миллионов? Это их хозяева живут в смраде? Почему же Вы не ставите автоматический ароматизатор, как советует Абрамова?
3. О каком упущенном банковском депозите Вы пишете, если очевидно, что это альтернативные сделки? Вы пишете о продаже квартир "из-под жильцов и их животного". Они даже деньги скорее всего в руках не подержат. Какое отношение имеет банковский депозит к тому на год раньше или позже они вместе с котиком переедут обживать свое новое жилище?
4. Если свободных денег на руках не предвидится, то о каком "внезапно вывалившемся" варианте вообще может идти речь. Они раз в неделю у Вас вываливаются?
Или вообще вся статья не конкретная? Не котики? Не миллион? Объясните о чем написали-то?!

Владимир Карпенко10 декабря 2016, 11:52

Уважаемый Игорь!
1) Если хоум-стэйджинг выполнен в соответствии с рекомендациями, а по каждому объекту они разные, и если хозяин мотивирован - то квартира продаётся по верхней границе цен. Без мотивированного хозяина не поможет никакой хоум-стэйджинг. Без хоум-стэйджинга верхней границы не получить. Так понятно?
2) Вам конкретный суммы привести? Мы говорим о средних ценах. Возьмите прайс, любую категорию квартир в от 6 до10 миллионов и посмотрите вилку цен. Только самостоятельно, что бы никто не оказывал влияние. Какая разница получилась?
В моей практике, минимальный по цене объект до ХС оценивался в 3 млн, после ХС в 120 т.р. был продан за 3600, на 11 день аукциона. До ХС в него без противогаза зайти было нельзя. Таджики, они похуже кошек в этом плане.
А теперь попробуйте с собственниками обсудить торг. Получилось больше миллиона?
На счёт госпожи Абрамовой ничего сказать не могу, упущение. На счёт Анны Моисеевой, соавтора книги о хоум-стэйджинге, с которой знаком лично, скажу.
Попытка слепого внедрения никогда не работает. Хотите эффекта - осознайте идею и приложите к конкретно вашим условиям.
Конкретно убойный запах встречался и в квартирах , за которые просили 8-11 миллионов. Автоматический ароматизатор поставить можно, но только в пустых квартирах. Если её освобождают только перед показами, поможет слабо.


Владимир Карпенко10 декабря 2016, 11:52

3) В каком месте статьи очевидно, что это альтернативные сделки? Часто продаются квартиры полученные в наследство, или те, в которых не живут по другим причинам. Бывает, продают две квартиры, что бы купить бОльшую.
Вы хотели, что бы я одной короткой фразой описал все возможные варианты? Физически невозможно.
В начале года были две сделки, когда две семьи продавали примерно одинаковые квартиры, что бы позже с ипотекой (тоже одинаковой.1,6 млн) купить другое жильё. Одни сейчас берут свежую 3 -комнатную в кирпичном доме с отличным ремонтом, вторые - двушку хрущевку на ул. Школьной.
Угадайте, каким советом воспользовались одни и проигнорировали вторые? ХС был проведён в обоих квартирах. С момента продажи прошел примерно год, деньги в руках подержали.
4) При плотном мониторинге рынка варианты появляются . С какой частотой? - я не господь Бог. Везёт тем, кто внимательнее ищет.
Написал о том, что если хотите продать квартиру дороже, то думать надо не о том, что приятно Вам, а о том, что должно понравиться большинству покупателей. Это далеко не одно и то же. И в каждом конкретном случае измеримо.

Игорь11 декабря 2016, 7:38

Владимир, спасибо за пояснение.
Последний комментарий ценнее, чем все остальное.
Главная мысль бесспорна: "...если хотите продать квартиру дороже, то думать надо не о том, что приятно Вам, а о том, что должно понравиться большинству покупателей. Это далеко не одно и то же. И в каждом конкретном случае измеримо."
У Вас большой опыт. Если не выгорели за более чем 20 лет работы - это Ваше конкурентное преимущество. Какой смысл писать абстрактную и якобы остроумную статью в стиле "балаболов из соцсетей"? Здесь так пишет большинство. Написал бы кто-нибудь по важной теме сухим профессиональным языком. Для кого вообще ведутся все эти блоги? Для клиентов? Или для коллег по цеху? Кто целевая аудитория?

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru