Как новые правила семейной ипотеки повлияют на продажи новостроек, цены, вторичный рынок, географию спроса и ИЖС — объясняет генеральный директор Группы компаний «Столичная недвижимость» Марина Гладская.
Какой сегмент покупателей изменения затронут больше всего
Повышение ставок по семейной ипотеке вплоть до 12% затрагивает именно основную аудиторию программы. По нашим данным, более 60% льготных жилищных кредитов приходится на семьи с одним ребенком, еще около 30% — на семьи с двумя детьми, а вместе эти категории формируют более 90% выдач.
Это подтверждает демографическая структура: согласно результатам Всероссийской переписи населения 2021 года, более 55% семей с детьми имеют одного ребенка, еще 33% — двоих, и лишь 12% — трех и более.
Как увеличится кредитная нагрузка на покупателей в Москве и области
Для московской семьи с одним ребенком ставка вырастает с 6% до 12%, то есть фактически вдвое. При этом максимальный срок субсидирования по программе сократится с 30 до 15 лет.
Для значительной части покупателей это уже совсем другие требования по уровню дохода. Например, при кредите 12 млн рублей, ставке 6% и сроке 30 лет ежемесячный платеж для семьи с одним ребенком составляет около 72 тыс. рублей. При ставке 12% и сроке 15 лет ежемесячный платеж увеличивается в два раза — до 144 тыс. рублей.
Покупатели будут принимать решение о покупке более осторожно и избирательно. Спрос не исчезнет, но перераспределится между сегментами и локациями.
Насколько могут снизиться продажи новостроек?
По оценке экспертов «Столичной недвижимости», в первые два-три месяца продажи новостроек в Москве и Московской области могут снизиться примерно на 10–20% относительно текущего уровня, а в отдельных проектах массового и бизнес-класса, сильно зависящих от семейной ипотеки, — на 25-30%.
Но даже ставка 10–12% остается ниже стандартной рыночной ипотеки, а для семей с двумя и более детьми одновременно увеличиваются доступные суммы кредита.
Какие сегменты первичного жилья пострадают сильнее
Наиболее чувствительными к новым условиям будут массовый сегмент и нижняя часть бизнес-класса. Семейная ипотека здесь остается одним из основных инструментов покупки.
Премиальный и элитный сегменты изменение условий программы не почувствуют: портрет покупателей здесь совсем другой, равно как и стоимость недвижимости.
Что будет с ценами на новостройки
Конкуренция за покупателей усилится, и с учетом снижения продаж застройщикам придется искать способы поддержать объемы реализации. Например, за счет скидок. Поэтому мы прогнозируем увеличение количества дисконтов, в том числе скрытых, появление новых программ рассрочки и других спецпрограмм, а также предложения по специальной цене на отдельные лоты.
В то же время застройщики будут осторожнее выводить в продажу новые корпуса. Сокращение спроса предложения уже наблюдается: в середине 2026 года число лотов в массовом сегменте старой Москвы было примерно на треть меньше, чем годом ранее.
Как изменится поведение покупателей
Покупатели будут гораздо тщательнее считать ежемесячный платеж. Кто-то найдет возможность увеличить первоначальный взнос, кто-то выберет квартиру меньшей площади или более доступную локацию, часть семей отложит покупку, а другие посмотрят в сторону вторичного рынка.
Вероятно, усилится переток спроса из Москвы в старых границах в Новую Москву и ближайшее Подмосковье в пределах 10-15 км от столицы. Особенно покупателей могут привлечь локации с хорошей транспортной доступностью, в том числе с действующими станциями МЦД, а также города, где планируется открытие станций метро — Балашиха, Красногорск, Мытищи, Химки.
Кроме того, прогнозируем рост интереса к альтернативам ипотеки, в том числе рассрочкам и другим программам девелоперов.
Почему вторичка может выиграть
Вторичный рынок получает уже третий импульс к росту. Ранее спрос начал восстанавливаться после сокращения льготных программ на новостройки. Затем, по мере снижения рыночных ставок, покупатели начали адаптироваться к новому уровню платежей и активнее выходить на сделки: по данным «Домклик», в первом полугодии 2026 года объем выдач ипотеки на вторичное жилье вырос в 3,4 раза год к году — до 358,2 млрд рублей. Теперь дополнительным импульсом может стать изменение семейной ипотеки: часть спроса, уходящего с рынка новостроек, перераспределится в пользу готового жилья.
В первую очередь покупателям может быть интересна так называемая новая вторичка — квартиры в домах, построенных в последние пять лет и продаваемых собственниками. Это возможность получить современный дом и качественное благоустройство, сопоставимые с новостройкой, но по более низкой цене. Зачастую квартира от девелопера со сроком сдачи через один-два года стоит заметно дороже готового объекта в недавно построенном доме, куда можно въехать сразу. Например, в Москве разрыв в стоимости между новостройкой и новой вторичкой составляет 10-30% в зависимости от района.
По мере сокращения разрыва между льготной и рыночной ставками часть покупателей будет рассуждать прагматично: при сопоставимой кредитной нагрузке готовая квартира с ключами на руках может оказаться привлекательнее строящегося объекта.
Рост интереса к ИЖС
Отдельный эффект возможен на загородном рынке. Условия семейной ипотеки для строительства частного дома и приобретения участка под строительство сохраняются на уровне 6%. На фоне ставки 10–12% при покупке квартиры часть семей может начать сравнивать городскую новостройку с ИЖС, особенно в Новой Москве и Московской области.
Многие клиенты «Столичной недвижимости» изначально даже не рассматривали ИЖС и не знали, что семейная ипотека по ставке 6% распространяется на строительство частного дома. Мы все чаще сталкиваемся с ситуациями, когда клиент приходит с намерением купить квартиру в Москве, но после сравнения выбирает загородный дом. В ИЖС за сопоставимый бюджет семья может получить значительно большую площадь и при этом сохранить удобную связь с Москвой, если выбрать локацию с хорошей транспортной доступностью. После изменения условий семейной ипотеки ценовое преимущество такого сценария станет еще заметнее.
