Мошенничество при покупке квартиры в последние годы стало одной из самых обсуждаемых проблем на рынке вторичного жилья. Речь идёт о ситуациях, когда собственник продаёт квартиру под давлением телефонных мошенников, а затем через суд сделка признаётся недействительной.
В итоге покупатель, который действовал добросовестно, может остаться и без квартиры, и без денег.
Хотя такие случаи не носят массового характера, каждый из них вызывает серьёзный общественный резонанс. Именно поэтому в Госдуме была подготовлена дорожная карта, направленная на снижение рисков и повышение безопасности сделок с жильём.
В чём суть проблемы
Сегодня суды рассматривают подобные споры на основании норм Гражданского кодекса, которые позволяют признавать сделки недействительными, если одна из сторон действовала под обманом или не до конца понимала последствия своих действий. При этом судебная практика складывается по-разному, и в одинаковых ситуациях решения могут отличаться.
В результате именно покупатель часто оказывается самой уязвимой стороной.
Какие изменения в законе обсуждаются
В дорожной карте предлагается уточнить нормы Гражданского кодекса, чтобы избежать противоречивых решений. В частности, планируется:
- закрепить, что сделка с жильём не должна автоматически отменяться, если покупатель действовал добросовестно;
- отдельно описать ситуацию, когда продавец находился под влиянием мошенников;
- ввести единые критерии оценки состояния продавца на момент сделки, чтобы суды опирались на понятные и объективные признаки.
Также предлагается упорядочить назначение судебных экспертиз и сократить влияние субъективных выводов.
Деньги и квартира: порядок возврата
Отдельное внимание уделяется возврату денег и недвижимости. Сейчас возможны ситуации, когда квартира возвращается продавцу, а покупатель годами пытается вернуть уплаченные средства.
В качестве решения обсуждается принцип «сначала деньги — потом недвижимость». Он должен исключить риск одновременной потери и квартиры, и денег.
Что хотят изменить в нотариальных сделках
По закону часть сделок с жильём уже сегодня оформляется через нотариусов. Однако даже нотариальное удостоверение не всегда позволяет выявить мошенническую продажу. В некоторых случаях договор заверяется, а позже сделка всё равно оспаривается в суде.
Чтобы усилить защиту покупателей, в дорожной карте предлагается изменить подход к нотариальному сопровождению сделок с жильём. В частности, обсуждаются следующие меры:
- рассмотреть возможность обязательного нотариального удостоверения всех сделок с жильём, если хотя бы одной из сторон является физическое лицо;
- при введении такой нормы — внедрить обязательную видеофиксацию нотариального - удостоверения сделок и хранение этих записей в едином архиве нотариата;
- уточнить порядок проверки воли сторон, чтобы нотариус мог более точно оценивать, понимают ли продавец и покупатель суть и последствия сделки.
Кроме того, самому нотариальному сообществу предлагается разработать специальные анкеты и опросники. С их помощью будет оцениваться поведение и состояние участников сделки, чтобы выявлять возможные признаки давления или мошенничества. За основу планируется взять рекомендации МВД, направленные на предотвращение мошенничества с жильём.
Если у нотариуса возникнут сомнения или признаки того, что сделка совершается не по доброй воле, ему рекомендуется использовать законный механизм отсрочки удостоверения договора до прояснения ситуации.
Изменения при регистрации сделок
Для снижения количества мошеннических продаж также обсуждаются меры на этапе регистрации перехода права собственности. Среди них — возможность заранее ограничивать регистрацию сделки без подтверждения от второго доверенного лица, а также уведомление близких родственников при продаже жилья уязвимыми категориями граждан.
Дополнительно предлагается расширить случаи, когда добросовестный покупатель сможет получить компенсацию от государства, если квартира была утрачена из-за мошеннических действий в отношении продавца.
Итог
Все предлагаемые меры направлены на то, чтобы мошенничество при покупке квартиры перестало быть ситуацией, в которой основные риски ложатся на покупателя. Законодатели стремятся сделать рынок жилья более прозрачным и безопасным, а сделки — понятными и предсказуемыми для всех участников.
По информации Государственной Думы РФ
