Многие риэлторы наслышаны о перспективности работы с недвижимостью в ОАЭ. Инвесторам рисуют золотые горы и баснословные перспективы. Так ли все лучезарно на самом деле?
Давайте разберем объективно. И тут с этим сразу возникают проблемы. Каждый риэлтор в ОАЭ представит вам свою аналитику рынка, которая подсветит именно его ЖК, ниши и локации. Это нормально — в недвижимости тут много участников и посредников.
При этом есть общие тенденции развития рынка и они часто отличаются от отечественных практик. Перечислим их.
Технология «зеленого поля» очень популярна и любима. Если в России покупка квартиры на стадии котлована вызвана исключительно ценой объекта и предполагаемой экономией, то в ОАЭ — нет. Многие объекты продаются даже не на этапе котлована, а сразу после создания макета и красивых 3d-визуализаций. В ОАЭ «клюют» на красивые идеи и картинки, инвесторы вкладываются в них. Их память не рисует паникующие образы обманутых дольщиков, и они доверяют риэлторам.
Цена — главный критерий продажи объекта в России. Эту мантру в России твердят все — от «аукционных» последователей Санкина и Димитриадиса до создателей сервисов оценки объектов. На рынке ОАЭ всё несколько сложнее. Для этого должны удачно сойтись звёзды. Не всегда удаётся угадать какая квартира хорошо продастся, а какая нет — это стечение обстоятельств. Простой пример: моя подруга, несмотря на повышенный спрос, уже второй год не может продать квартиру по цене ниже рынка. При этом в том же ЖК квартира точно такой категории недавно продалась по цене выше рынка. Причина — нишевой покупатель под конкретную локацию.
Покупка недвижимости на компанию (ИП или ООО). В России это чревато высокими налогами и используется только в коммерческой нише. Да и там небольшие локации под условные «наливайки» сдаются физическими лицами (самозанятым нельзя сдавать нежилую недвижимость) или ИП. А вот в ОАЭ длительное время инвесторы оформляли объекты именно на компанию, тем самым «не показывая» российским ФНС свою собственность. Сейчас от практики компаний отходят и в Эмиратах — стало невыгодно из-за введения корпоративного налога для юридических лиц. При этом налога на недвижимость и доходы с нее на физическое лицо в ОАЭ нет.
А как быть с налогом в России, если у тебя собственность в ОАЭ?
Если вы резидент, то необходимо подавать декларацию НДФЛ-3 и платить налог на полученный доход, если вы сдаете свои объекты в аренду и получаете прибыль.
17 февраля 2025 года в Абу-Даби было подписано Соглашение между правительствами Российской Федерации и Объединенных Арабских Эмиратов об устранении двойного налогообложения в отношении налогов на доходы. Там будут применятся пониженные ставки. Хотя соглашение ожидается к ратификации обеими странами в текущем году, оно вступит в силу только с 1 января 2026 года. Так что, пока все по-старому.
Если вы не являетесь налоговым резидентом, то есть находитесь в РФ не менее 183 дней в году, то ваши доходы в ОАЭ будут облагаться по ставке 15%. В России — помните об этом. Налоги, уплаченные в ОАЭ, пока не освобождают вас от НДФЛ-3 и иных налогов на имущество в России в соответствии с действующими нормами НК РФ.
В каждой стране свои особенности. И их надо не просто знать, а экспертно применять в зависимости от ситуации!
