Нюансы

Казалось бы, за 18 лет работы в недвижимости, должно было узнаться и случиться все, что только возможно (ведь, не бином Ньютона и не «китайская грамота»). Тем не менее!!! Не перестаю удивляться новому опыту и знаниям.

 Так вот. Очередной пример. Должно быть, мне везло до сих пор. А теперь случилось. Появилась квартира на продажу, и у нас уже был претендент на покупку, у которого имелись свободные деньги и он, почти не торгуясь, был готов выходить на сделку немедленно. И у нас все «тип-топ»! Документы собраны, никакой альтернативы, объект принадлежит одной и той же семье с момента постройки дома (1956 года, между прочим!). Редкая ситуация в наши дни. Но! Небольшой нюанс… Три года назад кто-то (умный человек, по словам наших клиенток ) порекомендовал двум весьма взрослым женщинам заключить со своей девяностолетней мамой договор дарения вышеупомянутой квартиры. Других наследников у бабули не было, просто дочкам, по-видимому, не хотелось в будущем связываться с бюрократическими закавыками при оформлении наследства. Был заключен договор дарения в нотариальной форме и подан на государственную регистрацию, которая в ту пору длилась один месяц. За два дня до окончания регистрации бабушка умерла, зарегистрированные документы были получены дочерьми, и они с ними благополучно прожили три года. И только, когда собственницы обратились к нам, данное обстоятельство выплыло наружу (сверили даты).

Началось! Во-первых, эмоциональная реакция собственников – «Это полный беспредел! Мы ничего противозаконного не делали, никаких других претендентов на квартиру быть не могло! И мы еще должны что-то там доказывать???» Мои увещевания по поводу несовершенства нашего законодательства мало помогли в их успокоении.

 А то, что законодательство несовершенно, подтвердилось незамедлительно. Наш юрист провела многие часы в изучении этого вопроса и довольно скоро выяснила – никакого четкого мнения по данной ситуации нет ни у юристов, ни у адвокатов, ни у судей…. В 2000-м году была введена тридцатидневная регистрация любых переходов прав на недвижимость (до этого регистрация длилась не более одного дня!). Я сразу подумала о дополнительных рисках – увы и ах, но все мы смертны… Чем больше срок подвешивания ситуации (а любой договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента его государственной регистрации), тем возможнее форс-мажор, называемый «смерть одного из участников сделки». Во многих странах процессуальная часть затянута, но! Есть разница. Так, в Америке, к примеру, если выдана доверенность на продажу квартиры сроком на 3 года, то не важно - жив или нет доверитель – действие происходит на основании последнего волеизъявления. У нас по-другому – «нет человека, нет проблемы». Наверное, обе точки зрения имеют право на существование, однако – заготовьте соответствующие инструкции!!!

 Понимаю, что тема скучная, самой не очень интересно об этом писать! Но! Надо. Полезно для многих! Дочитайте!

 Нет однозначного алгоритма решения проблемы. Одни юристы считают, что в случае, как наш, когда не изменен порядок наследования (однако, разве можно знать об этом доподлинно?) не надо делать ничего, другие, что надо признавать договор дарения недействительным и возвращать квартиру в «наследственную массу», третьи – признать регистрацию на основании представленных документов ( о родстве и т.д….). Сразу скажу, третий вариант (самый логичный на мой взгляд) в суде не признается.

 А практические советы - следующие! Если, не дай бог, у вас произойдет подобное, ни за что не получайте зарегистрированные документы (по доверенности за умершего и за себя лично), сообщите о случившемся, предоставив свидетельство о смерти в регистрационную палату.  Тогда можно  обойтись и без суда! Регистрирующие органы имеют право поставить более раннюю дату регистрации. Коли же отправят в суд, вы, по крайней мере, не упустите драгоценное время.

БУДЬТЕ ЗДОРОВЫ И СЧАСТЛИВЫ!