Новостройка своими руками


            В заметке описан опыт общения соинвесторов - дольщиков одной московской новостройки, строящейся с 2008 года.   Материал поможет потенциальным покупателям реалистистично оценить время окончания строительства и строить общение на основе уже имеющегося опыта.  

            В связи с резким ростом цен на недвижимость за последние годы, особенно в Москве, очень многие оказались перед выбором – как обеспечить себя жильем? Либо покупать готовое жилье по цене минимум 6 - 7 тысяч долларов за квадратный метр, либо покупать более дешевые новостройки. Очень многие не могут себе позволить приобретать готовое жилье в связи с крайне высокими ценами.  Проблема в том, что недорогое жилье (жилье «эконом») класса на этапе строительства не продается по договорам о долевом строительстве вовсе, а лишь с использованием различных схем.  Поэтому практически все приобретатели недорого жилья были ВЫНУЖДЕНЫ брать на себя риски и приобретать жилье на этапе строительства по предлагаемым строителями схемам, так как просто не было иных альтернатив.

      Соинвесторам Нагатино-Садовники, мкр.1, д.29А была неоднократно предложена помощь различных юристов, адвокатов и организаций на платной основе. В силу отсутствия положительного опыта в открытом доступе и наличия юристов среди дольщиков объекта данная помощь была отвергнута.

Выбор объекта инвестиций
 
               В нашем случае объект был выставлен на продажу с 2007 года, а начало работы Госкомиссии планировалось в 4-м квартале 2008 года.  Год за годом, окончание строительства переносилось, а обещания исчезли с сайта продавца и переросли в устные обещания.  

Вопрос :  Как потенциальный покупатель может получить ориентировочную, но реалистичную дату окончания строительства?
Ответ : Из генерального плана застройки города и распоряжений Правительства Москвы.  В нашем случае они сроки тоже срывались, но это то, на что Вы можете опираться в своих запросах в дальнейшем. 

Совет :  Перед покупкой квартиры в новостройке, не пожалейте своего времени - отправьте письменные запросы в префектуру округа и правительство Москвы - запросите данные об окончании строительства выбранного объекта. Во всех дальнейших обращениях это будет служить точкой опоры. 

            Устные обещания и индивидуальные контракты не в счет и будут являться объектом административного права. Если Вы хотите добиваться помощи чиновников.  Вам нужно знать даты окончания строительства в их распоряжениях.
Это не скрытая реклама, но некоторые банки очень хорошо и  тщательно подходят к выбору объектов под которые дают ипотеку.  Один из таких банков  "Сбербанк", зайдите на их сайт и посмотрите список аккредитованных новостроек. 
Такой вариант менее рисковый, но более дорогой.  Сразу  скажу, что нашей новостройки в списке не было.

Заключение договора
 
             В нашем случае соинвесторы - дольщики сначала покупали векселя, которые по истечению срока давности менялись на предварительные договора. Присоединившиеся в конце 2011 года и далее вступали в Жилищный кооператив. 
В последнем случае, при оформлении договора купли-продажи сотрудники Компании сказали, что нужно написать доверенность (заверить у нотариуса) на сотрудника Компании о том, что мы ему доверяем участвовать в заседаниях, обсуждениях.  Без доверенности, отказывались выдавать справки об уплате пая в кооперативе.  
Совет :  Если Вы хотите оформить отзыв доверенность , то его нотариально не нужно оформлять.
Нужно просто официально (по почте с описью вложения, или лично с отметкой о принятии) уведомить об этом поверенного и тех лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность.

Общение с представителями органов власти
 
              В связи с тем, что окончание строительства бесконечно переносилось,  соинвесторы стали проявлять активность и обеспокоенные судьбой своих вложений.  В течении всего срока, Компания ни разу не проинформировала людей, инвестировавших миллионы рублей в индивидуальном порядке. В письменном виде, Компания продавшая векселя, паи ответила следующее : "указать конкретные сроки не представляется возможным, так как товарищество не является заказчиком - застройщиков, не является эксплуатирующей организацией и соответственно не несет ответственности за третьих лиц". 
Хотя из информации предоставленной официальными органами следовало, что заказчиками,  подрядчиками и будущая управляющая компания  являлись дочерними компаниями.

Совет : Иерархия обращений - письмо Президенту

            Порядок обращения всегда должен быть последовательным, начиная с низших инстанций и на вверх, при этом прикладывая к каждому последующему обращению, ранее направленное обращения и полученные отписки. Если до Управления делами Президента дойдёт такое письмо с приложенными подтверждениями об обращениях в ниже стоящие инстанции и отписками, то такое обращение берут на контроль. Если просто жалоба, то её спускают в нижестоящие инстанции, а те ещё  ниже. Так у нас работает аппарат. Как правило такие жалобы не на контроле.
             Кроме того, когда граждане создают объединения, общественные организации или входят в организации (движения), то к такой категории граждан отношение совсем другое. Чиновники бояться когда граждане организованно объединяются.
            Важно держать открытыми координаты куда соинвесторы могут обращаться, ответы и тексты писем.  Ведь если соинвестор отправит одно обращение в год, от типичного многоквартирного дома в 400 квартир - Вы будете всегда на виду.

Инициативная группа
 
            Чтобы избежать общения с соинвесторами,  продавцы (иначе не назовешь, так как застройщиком не являются)  сажают одного человека "руководителя отдела по работе с инициативными группами", который в свою очередь работает только с одним человеком от соинвесторов -дольщиков. У соинвесторов это один и тот же человек от нескольких или даже целого микрорайона.  
            Тут делается упор на человеческую слабость, представитель соинвесторов называет себя "Руководителем Инициативной Группы" после чего цель продавца достигнута - один человек задаёт вопросы от многих сотен.  Таким образом снижается  поток обращений за банальной информацией - обновленных графиков строительства, подключений по постоянной схеме к коммуникациям, позволить участвовать в выборе управляющей компании. Глава инициативной группы пытается совместить работу, семью и стройку, при этом не являясь профессиональным строителем, адвокатам или кем-то еще, но при этом тщеславным.  

               При средней площади квартиры в 50 кв.м и цене в 100 тысяч рублей за квадрат речь идет о проекте стоимость в  2 млрд. рублей  (400 квартир  в одном доме) .
Тщеславие и предвзятость сказывается не только на несбалансированном интересе (своя рубашка, корпус, дом ближе к телу), но  и вялым подрыгиванием - "мне за это денег не платят, общественное  начало за многомиллиардную стройку без формальной ответственности".
                На это и делается ставка, продавец на запросы от остальных соинвесторов начинает генерировать отписки -обращайтесь в инициативную группу.

Совет:  избежать создания инициативной группы нельзя, так как  тщеславие даст о себе знать и "продавцы" примут первого зарегистрировавшегося.  Создайте её первым, зарегистрируйте почту и позвольте отправлять от имени инициативной группы вопросы в СУ-155, ставя на копию список рассылки и регистрируя вопросы.  Большинство почтовых ящиков можно настроить таким образом, чтобы получаемая почта рассылалась на определенную группу (или всех желающих соинвесторов).

Все упоминаемые в тексте торговые марки являются собственностью их уважаемых владельцев, и все права сохранены. Названия товаров и имена политиков не указывают на реально существующие рыночные продукты иотносятся только к проекциям элементов торгово-политического информационного  пространства, принудительно индуцированным в качестве объектов индивидуального ума. Автор просит воспринимать их исключительно в этом качестве. Остальные
совпадения случайны. Мнения автора могут не совпадать с его точкой зрения. (c) Виктор Пелевин,  Generation «П».

В следующей статье будет описано, как мы добивались подключения к коммуникациям на постоянной основе и  почему важно сменять управляющую компанию как можно скорее и как.
Если Вы применяли какие-то иные способы работы с органами власти и застройщиками, будем рады если Вы поделитесь ими. 

Нагатино-Садовники, мкр.1, д.29А - сайт дома и района http://www.NagatinoS.com