Покажем, какие риски, связанные с доступом к объекту загородной недвижимости, надо учитывать перед его покупкой.
Начнем с главного — с легальности подъезда. Довольно много земельных участков такого подъезда не имеют.
Например, представим деревню из одной улицы: к участкам на первой линии доступ есть, а к приватизированным в виде отдельных наделов задворкам — нет. Всегда надо помнить, что ничейной земли не бывает. И если сегодня вы используете «ничейное» поле под дорогу, то завтра вы за это будете оштрафованы за нецелевое использование, самозахват и порчу земель.
Легальный подъезд предполагает отдельный учет земельного участка под дорогу (вариант- ее полотна в виде объекта капитального строительства ) или - зарезервированное место под такой учет в будущем. Во втором случае территория под дорогу оставлена результатами межеваний земельных участков, мимо которых она проходит, сама же дорога будет находится, как правило, в муниципальной собственности.
Если легального подъезда нет, цена земельного участка может снизиться на порядок. Так, в деревни Жуково Солнечногорского района Московской области (МО) два десятка земельных участков по 1,5 Га для индивидуального жилищного строительства легального подъезда не имеют, и единственным рациональным способом исправить ситуацию является коллективное решение их текущих собственников (хотя это и трудно представить на практике) — о проведении нового межевания всего поля, предусматривая дороги, с последующим перераспределением земель.
Для земельных наделов 90-х и ранее годов можно считать, что легальный подъезд имеется в том числе и в случаях, когда он устроен с нарушениями, например, если дорога частично проходит по землям государственного лесного фонда (СНТ «Кузнечики» Клинского района МО). По нашему мнению, такие нарушения могут быть «прощены» за давностью лет. Иное дело, когда речь идет о новом коттеджном поселке, в этом случае должны быть получены все необходимые согласования и разрешения.
Если подъездная дорога к объекту проходит по земельным участкам иных собственников, то со всеми ими должны быть заключены соответствующие соглашения (сервитуты). Не следует обольщаться наличием записи в сведениях ЕГРН, что доступ к рассматриваемому участку производится по таким-то земельным участкам. Такие записи не отменяют необходимость наличия упомянутых соглашений, а, скорее, указываю на то, с кем они должны быть заключены.
Нередки случаи, когда подъездная дорога фактически находится не там, где она должна быть по кадастровым границам. Например, дорога к СНТ «Березки-2» и «Иван-да-Марья» Домодедовского района МО в своих частях: то в пределах землеотвода этих СНТ, то «заезжает» на муниципальные земли, то пересекает границы соседнего (будущего) коттеджного поселка. Формально ситуацию можно классифицировать как земельный спор, который потребует участия всех сторон, например, в судебном процессе.
Чрезвычайно важной является ширина подъезда. Подсчитаем минимально достаточную ширину улицы нового поселка: две полосы движения по 3 м, два тротуара по 2 м, два инженерных коридора по 1,5 м, итого 13 м. Если чего-то не будет, например, тротуаров, значит, мамочкам с колясками придется опасно гулять по дороге (КП «Сосны» Одинцовского района МО) или при ремонте газопровода надо будет перекапывать всю дорогу (КП «Лесное озеро-3» Волоколамского района МО). Даже в престижных местах, где сотка земли стоит, предположим, 1 млн. рублей, можно встретить дороги шириной 4 (!) метра, т.е. на ней не могут разъехаться даже легковые машины. Первоначальное название этого поста было «Миллионеры из трущоб», про деревню Маслово Одинцовского района МО, рядом с которой горстями разбросаны резиденции и виллы. Данная деревня (ширина улицы по красным линиям 4-5 м) безнадежно испорчена. Аналогичная картина в СНТ «Зеленая зона», которое частично в Люберцах, частично — в Москве. Дороги («городские улицы» с названиями, прости Господи) к 500 земельным участкам в данном СНТ имеют ширину 4 м. Печально, что это навсегда. Нет механизма, как исправить ситуацию. Разве что все под бульдозер? Даже в новых поселках горе-девелоперы умудряются делать улицы шириной по 6-9 м. Надо помнить, что зауженность улиц, если заборов нет, не видна при осмотре, и следует обращать внимание на кадастровое деление территории (д. Слобода Ленинского района МО, ширина улицы 3,5 м).
Целесообразно измерять фактическое расстояние до объекта и обратно и дополнительный пробег. Дополнительным пробегом можно называть длину той части трассы, при движении по которой расстояние между конечными точками маршрута по прямой линии не уменьшается. Например, дополнительный пробег хотя бы в одну сторону почти всегда есть у поселков, примыкающих к магистралям, т.к. разворот может быть предусмотрен только через несколько километров от съезда (СНТ «Новопетровское», «Циклон» Истринского района МО на Новорижском шоссе).
В некоторых случаях качество земельного участка будет сильно ухудшено знаками дорожного движения. Так, к земельным участкам на 2-й линии Николо-Архангельского Балашихинского района МО запрещен подъезд грузовых автомобилей. Соответственно, строительство на таких участках затруднено.
Как очевидное следует проверять качество дорожного покрытия подъездной дороги, чтобы к объекту можно было добираться во все сезоны, не утонув в грязи и не отломав подвеску.
Перечислим еще 4 риска, которые не часто встречаются, но тем не менее.
Дорога к некоторым поселка ведет через старые плотины, с ограничением по весу транспорта (участки в районе КП «Артек-2» Красногорского района МО).
В некоторые поселки есть только одна подъездная дорога, которая подтапливается в сезон сильного половодья (д. Зеленково Истринского района МО).
На съезде с Ильинского шоссе в упоминавшуюся уже д. Маслово обзору препятствует сплошной забор, в котором сделано отверстие, шириной чуть больше гаражных ворот. Водители заезжающего и выезжающего из деревни через щель в заборе автомобилей не видят друг друга.
В небольшое число населенных пунктов доступ производится по пропускам (д. Новораково Истринского района МО, проезд по режимному объекту — плотине Истринского вдхр.).
Приведенный список рисков, связанных с подъездом к загородной недвижимости, конечно, не исчерпывающий. Но для первого раза - достаточно. А об остальном, как говорила героиня известного романа, мы подумаем завтра.
