Продвигая жилой комплекс, застройщик предлагает покупателям определённый образ жизни: благоустроенный двор, общественные пространства и необходимые услуги рядом с домом. ПВЗ, аптека или продуктовый магазин становятся частью ожиданий будущих собственников квартир.
После продажи коммерческих помещений состав услуг может измениться. Собственник вправе развивать свой бизнес, менять арендаторов и перепродавать недвижимость. Жителям при этом важно сохранять удобство, которое повлияло на решение купить квартиру.
Возможный способ сбалансировать эти интересы — заранее согласовать условия сохранения сервисной концепции. В договоре продажи коммерческого помещения можно предусмотреть обязанности по открытию определённого сервиса, замене ушедшего оператора и согласованию изменения профиля. Покупатель получает понятные условия инвестирования, жители — предусмотренные договором права.
Такая модель требует предварительной проверки: подходит ли помещение для ПВЗ, заинтересована ли предполагаемая сеть, позволяет ли экономика места поддерживать нужную услугу.
Ограничения могут усложнить продажу помещения и повлиять на цену. Одновременно договорная защита заявленной концепции может стать дополнительным конкурентным преимуществом застройщика.
Ниже — пример условий для помещения под ПВЗ. Это проект для юридической разработки: его исполнимость, порядок участия жителей и сохранение обязательств при перепродаже необходимо проверять применительно к конкретной сделке.
Возможный вариант фрагмента текста для договора купли-продажи ( требуется проверка юристом):
«Обязательства покупателя по организации и сохранению пункта выдачи заказов
1. Согласованный профиль
Покупатель уведомлён, что в концепции коммерческой инфраструктуры дома по адресу: ___ Помещение с кадастровым номером ___ предусмотрено для размещения пункта выдачи заказов интернет-площадок — маркетплейсов.
Покупателю передано Приложение № ___, содержащее описание указанной концепции и относящиеся к Помещению материалы, использовавшиеся Продавцом при продаже квартир.
Покупатель добровольно принимает предусмотренные настоящим разделом обязательства. Стороны подтверждают, что данные обязательства учтены при согласовании цены Помещения.
2. Содержание обязательства
Покупатель обязуется обеспечить в Помещении открытие и последующее функционирование пункта выдачи заказов, осуществляющего выдачу заказов физическим лицам и приём возвратов в пределах правил соответствующей интернет-площадки.
Покупатель вправе исполнять обязательство самостоятельно либо посредством предоставления Помещения оператору ПВЗ. Смена оператора или обслуживаемого маркетплейса допускается без изменения согласованного профиля при сохранении требований настоящего раздела.
Размещение только постамата, склада, офиса либо курьерского распределительного пункта не признаётся исполнением обязательства, если иное не согласовано в порядке пункта 6.
3. Открытие и продолжительность работы
ПВЗ должен начать обслуживание посетителей не позднее 180 календарных дней с более поздней из следующих дат: даты передачи Помещения Покупателю по акту или даты государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю.
Обязательство по обеспечению функционирования ПВЗ действует до «_» ______ 20 года — даты окончания двадцатилетнего срока с момента первоначального перехода права собственности по настоящему Договору, в течение периода принадлежности Помещения Покупателю.
Минимальная площадь ПВЗ, режим обслуживания посетителей, требования к входу, доступности, разгрузке и допустимым сопутствующим видам деятельности устанавливаются Приложением № ___.
Передача Помещения, оплата его цены и исполнение иных обязательств по купле-продаже не прекращают обязательств настоящего раздела.
4. Прекращение работы оператора
При прекращении работы ПВЗ Покупатель обязуется обеспечить возобновление обслуживания самостоятельно либо через другого оператора не позднее 120 календарных дней со дня прекращения работы.
Перечень допустимых кратковременных перерывов и порядок их учёта устанавливаются Приложением № ___. Последовательная смена операторов не является основанием для повторного исчисления одного и того же периода допустимого простоя.
Прекращение договора с оператором, отсутствие ожидаемой доходности либо предложение более высокой арендной платы другим пользователем сами по себе не прекращают обязательств Покупателя.
5. Передача Помещения в пользование
Покупатель обязуется включать в договоры предоставления Помещения третьим лицам условия о соблюдении согласованного профиля, режима использования и ответственности пользователя за их нарушение.
Привлечение третьего лица не освобождает Покупателя от ответственности за исполнение собственных обязательств перед лицами, указанными в пункте 7.
6. Изменение профиля
Изменение согласованного профиля допускается по результатам договорного согласования с собственниками квартир дома.
Согласование считается полученным, если предложение поддержано собственниками, обладающими не менее чем двумя третями общего числа голосов собственников квартир дома. Число голосов определяется пропорционально площади принадлежащих им квартир с учётом долей в праве собственности.
Порядок определения участников, уведомления, проведения голосования, проверки полномочий и подтверждения результатов устанавливается Приложением № ___. Отсутствие ответа не считается согласием.
Указанное согласование является предусмотренным Договором условием изменения обязательства и не заменяет решений общего собрания собственников и иных согласований, необходимых в силу закона.
Для целей пункта 2 статьи 430 ГК РФ стороны устанавливают, что изменение согласованного профиля производится в указанном порядке. Отмена остальных прав Выгодоприобретателей соглашением только Продавца и Покупателя не допускается.
7. Права собственников квартир
Обязательства настоящего раздела устанавливаются также в пользу лиц, являющихся собственниками квартир в доме по адресу: ___ в период действия соответствующих обязательств, далее — Выгодоприобретатели.
Каждый Выгодоприобретатель вправе непосредственно требовать от Покупателя соблюдения согласованного профиля, исполнения обязательств по открытию и возобновлению работы ПВЗ, а также защиты своих прав предусмотренными законом способами.
Для подтверждения намерения воспользоваться предоставленными правами Выгодоприобретатель направляет Покупателю письменное уведомление с документами, подтверждающими право собственности на квартиру. Контактные данные Покупателя и порядок направления уведомлений указаны в Приложении № ___.
8. Ответственность
За нарушение срока открытия ПВЗ, превышение допустимого периода простоя либо использование Помещения с отступлением от согласованного профиля Покупатель уплачивает неустойку.
Совокупный размер неустойки перед всеми Выгодоприобретателями составляет ___ рублей за каждый день нарушения. При одновременном наличии нескольких указанных нарушений неустойка за один день повторно не начисляется.
Причитающаяся конкретному Выгодоприобретателю часть определяется пропорционально площади принадлежащей ему квартиры в общей площади квартир дома с учётом его доли в праве собственности на соответствующую дату нарушения.
Уплата неустойки и возмещение убытков не являются отступным и не освобождают Покупателя от исполнения сохраняющихся обязательств настоящего раздела, если иное не следует из закона.
9. Последующее отчуждение
При продаже или ином добровольном отчуждении Помещения до окончания установленного срока Покупатель обязуется обеспечить принятие новым приобретателем предусмотренных настоящим разделом обязательств на оставшийся срок, включая обязательства в пользу Выгодоприобретателей.
Принятие обязательств оформляется до перехода права собственности подписанным новым приобретателем договором или соглашением, содержащим соответствующие условия.
За отчуждение Помещения без выполнения данной обязанности Покупатель уплачивает Выгодоприобретателям штраф в совокупном размере ___ рублей, распределяемый по правилам пункта 8.
Настоящий пункт не устанавливает автоматического перехода обязательств к приобретателю, который их не принял, и сам по себе не препятствует государственной регистрации перехода права собственности.»
Обязательство сформулировано как результат. Покупатель должен обеспечить обслуживание, а не только разместить объявление о поиске арендатора. Это сильнее защищает жителей, но одновременно означает реальный предпринимательский риск покупателя. По общему правилу статьи 401 ГК РФ нарушение со стороны его контрагента и отсутствие денег не относятся к непреодолимой силе. consultant.ru
Определена услуга, а не конкретный бренд. Если в рекламе обещан просто ПВЗ маркетплейса, замена Ozon на другую площадку может укладываться в концепцию. Если обещан именно Ozon, приведённый договор не подтверждает исполнение такого более узкого обещания: потребуется учитывать договорённости с самой сетью.
Уплата штрафа не должна становиться ценой свободного отказа от ПВЗ. Поэтому в тексте прямо сохранена обязанность исполнения. Это существенно с учётом статьи 396 ГК РФ. Однако требование об исполнении в натуре всё равно оценивается судом, включая фактическую и правовую возможность исполнения. consultant.ru
Права жителей определены отдельно от прав застройщика. Иначе после ухода или ликвидации застройщика может оказаться, что требовать соблюдения профиля некому. Предложенная конструкция с несколькими выгодоприобретателями сложнее обычного договора: необходимо проверить идентификацию собственников, смену владельцев квартир, порядок голосования и отсутствие повторного взыскания одной суммы.
Правило о третьих лицах — основной предел защиты при перепродаже: договор не создаёт обязанностей для не участвующего в нём приобретателя. Поэтому пункт 9 намеренно содержит ответственность за нарушение порядка передачи обязательств, но не обещает невозможную автоматическую связанность нового владельца. consultant.ru
