Тысячи заёмщиков остались без дома, но с ипотекой, которую нужно платить. Разбираем, почему это произошло и как отличить подрядчика, который достроит, от того, кто исчезнет.
Коротко. Аккредитация подрядчика в банке надёжность не гарантирует – это признал Банк России, поэтому проверять строительную компанию приходится самостоятельно. Удобный порядок такой: сначала сузить список по сводному Индексу надёжности, затем (при необходимости) проверить финалистов по первоисточникам – судебной истории, отчётности в ФНС, исполнительным производствам и так далее. Эскроу защищает деньги, но не отвечает за сроки и качество. Правило одно: сопоставить независимые источники и выяснить расхождения до подписания договора.
Почему заказчики остаются без домов
Причину назвал Банк России. 26 марта 2026 года, отвечая на вопросы депутатов Госдумы в ходе рассмотрения годового отчёта Банка России, Эльвира Набиуллина сообщила, что, по оценке ЦБ, около 20 тыс. человек столкнулись с проблемами при строительстве частных домов с привлечением ипотеки. Среди причин – недобросовестные действия подрядчиков, которые получали средства, но не выполняли обязательства по строительству. Часть проблемных ситуаций удалось урегулировать, однако около 5 тыс. случаев на тот момент оставались острыми.
По словам Набиуллиной, требование использовать эскроу действует только в рамках льготной семейной ипотеки, тогда как кредиты на строительство дома берут и по другим программам. Там деньги уходили подрядчику до результата, а когда стройка останавливалась, взыскивать их было уже не с кого.
Для понимания масштаба: только в Татарстане, как прозвучало при обсуждении отчёта, возбуждено девять уголовных дел, пострадали 260 человек.
Почему банк не заменяет проверку
Многие заказчики считали, что раз подрядчик есть в списке на сайте банка, его уже проверили. На это обратил внимание и регулятор. Выступая в Госдуме, Эльвира Набиуллина отметила, что люди выбирали застройщиков, ориентируясь на информацию с сайтов банков и доверяя этим спискам. Поэтому, по её словам, доля ответственности банков за случившееся есть. Банкам рекомендовано впредь не подавать такую информацию так, чтобы она воспринималась как полностью проверенная. А пострадавшим заёмщикам ЦБ в марте 2026 года рекомендовал реструктуризацию кредитов, вплоть до частичного или полного списания долга.
Вывод прямой: аккредитация означает, что компания прошла условия банка по кредиту, а не что она достроит ваш дом.
Проверка по-прежнему остаётся задачей заказчика.
Почему надёжных подрядчиков стало меньше
С 1 марта 2025 года расчёты по договору подряда можно вести через счёт эскроу. Деньги лежат в банке, подрядчик получает их после того, как дом построен и передан заказчику по акту, а работает на свои средства или на целевой кредит. Компании, жившие на авансы заказчиков, такую модель не выдерживают – и рынок это показал. По данным ДОМ.РФ, в марте 2026 года 70% домов, строящихся с эскроу, приходилось всего на 30% подрядчиков.
Тот же процесс идёт в отрасли несколько лет.
Исследование BusinesStat на основе статистики Росстата показывает: за 2019-2023 годы число строительных организаций сократилось со 126,2 до 123,4 тыс., уменьшаясь ежегодно начиная с 2021 года, при этом численность занятых выросла с 367 до 425,2 тыс. человек.
Компаний меньше, а работников больше – это консолидация: мелкие игроки уходят, объёмы концентрируются у крупных.
Оговоримся: данные охватывают всю отрасль «Строительство жилых и нежилых зданий», отдельного деления по частным домам в классификаторе нет.
Для заказчика отсюда следует следующее: устойчивых компаний меньшинство, и отличить их банально по рекламе невозможно.
Как заказчики выбирают компанию
По заказу Выставки Домов «Малоэтажная Страна» компания Online Market Intelligence (OMI) опросила 616 человек в Москве и Московской области – тех, кто строился за последние три года или планировал стройку в течение двух лет. Опрос проходил онлайн в ноябре 2024 года и отражает мнение интернет-пользователей столичного региона.
У тех, кто уже заключил договор (120 человек), на выбор повлияли:
- самые выгодные расценки – 34%;
- красивые дома и проекты – 33%;
- хорошая репутация – 32%;
- солидное портфолио – 26%;
- квалифицированный персонал – 24%.
Лицензии на строительство и проектирование оказались в конце списка – 14%.
Разделите этот список на две части, и уязвимость станет видна. Цена, проекты и портфолио – то, что подрядчик показывает о себе сам: красивый сайт и лучшую смету предъявит и компания, которой нечем платить бригаде.
А вот судебную историю и отчётность в ФНС подделать нельзя, и смотрят на них в последнюю очередь.
Со страхами та же картина. Из 523 человек, планировавших стройку, 18% беспокоила финансовая сторона, 12% – квалификация строителей и качество работ, и лишь 2-3% опасались обмана со стороны подрядчика. Риск, о котором теперь говорят ЦБ и Госдума, заказчики считали наименее вероятным. Поэтому проверку стоит строить на данных, которые компания не контролирует.
5 признаков, что подрядчик может не достроить
Просит крупную предоплату и уклоняется от эскроу – значит, своих оборотных средств нет и стройка пойдёт на ваши деньги.
Серия однотипных исков за короткий период – возврат авансов, неоплаченные счета, неисполнение обязательств, особенно если суммы требований растут.
Масштаб бизнеса не совпадает с заявлениями – компания говорит о своих бригадах, а по данным ФНС сотрудников почти нет.
Несколько показателей ухудшаются сразу – растут долги по налогам, сокращается штат, падает выручка, появляется отметка о недостоверности адреса или руководителя.
Одни и те же претензии от разных заказчиков – срыв сроков, рост цены после договора, затягивание устранения дефектов.
Один признак – вовсе не приговор, ведь споры с поставщиками неизбежны, а показатели колеблются из-за сезонности. Решает совпадение нескольких признаков.
Как проверить строительного подрядчика
Проверка распадается на два шага. Прогнать десяток компаний через все базы вручную нереально – на одну уходит около получаса. Поэтому сначала список сужают по сводной оценке, а затем, при желании и наличии свободного времени, проверяют финалистов по первоисточникам.
Шаг 1. Сводная оценка.
Такой инструмент есть у нас: Индекс надёжности компаний сводит проверку к 10-балльной шкале, где наибольший вес имеют данные открытых источников (до 4,5 балла) и отзывы заказчиков (до 3,5), а остальное дают экспертная оценка и сведения самой компании. Читать его стоит по блокам, потому что одинаковый балл у двух компаний складывается по-разному. Низкий балл по отдельному блоку – не вердикт, а подсказка, что проверять в первую очередь.
Шаг 2. Первоисточники.
Все ресурсы бесплатные, нужны название и ИНН:
Картотека арбитражных дел – хозяйственные споры. Но заказчики ИЖС чаще физлица, и их иски о качестве и сроках идут в суды общей юрисдикции, поэтому проверку дополняют ГАС «Правосудие».
Банк данных исполнительных производств ФССП и Федресурс – принудительные взыскания и сведения о банкротстве: подтверждают или снимают подозрения после картотеки.
Сервис ФНС «Прозрачный бизнес» – регистрационные данные, налоговая задолженность, выручка, численность сотрудников. Здесь сверяется масштаб бизнеса с обещаниями.
Портал «строимдом». По сообщению Минстроя от 4 апреля 2026 года, здесь видно не только число договоров, но и количество завершённых объектов, домов в стройке и факты нарушения сроков. Данные охватывают более 24 тыс. договоров подряда с эскроу, из них 10 тыс. завершённых, а опыт такой работы есть у 3,8 тыс. подрядчиков. Учтите: статистика ведётся с 1 марта 2025 года, поэтому малое число объектов само по себе ни о чём не говорит.
Отзывы на нескольких площадках – Яндекс Карты, 2ГИС, FORUMHOUSE. Они добавляют то, чего нет в реестрах: как компания ведёт стройку и реагирует на замечания. Весомее всего повторяющиеся претензии разных людей.
Главное не балл и не число найденных дел, а сопоставление: расхождение между словами компании и независимыми данными – тот самый вопрос, который задают до подписания договора.
Чего не покажет ни одна база
Вернёмся к опросу: квалификация строителей и качество работ беспокоили 12% заказчиков – и это тот страх, на который государственные базы не отвечают вовсе.
Отчётность показывает, доживёт ли компания до конца стройки, но не то, как она строит.
Этот пробел закрывает сводная оценка: в Индексе надёжности компаний учитываются наличие собственного технадзора, число построенных домов, гарантийные обязательства и страхование строительства. В методике есть и отдельный параметр: может ли заказчик посмотреть уже построенные дома компании.
Поэтому после проверки документов остаётся второй шаг – посмотреть работу вживую. Быстрее всего это получается там, где дома разных компаний стоят рядом. За один день можно сравнить исполнение нескольких подрядчиков, зайти внутрь и задать вопросы о сроках, смете и работе с эскроу.
Такой формат предлагает Выставка Домов «Малоэтажная Страна» в Подмосковье и Ленинградской области.
Итог
У заказчика три вопроса, и на каждый отвечает свой инструмент. Сохранность денег обеспечивает эскроу, поэтому он – базовое требование, а не опция. Состоятельность подрядчика показывают Индекс надёжности строительных компаний и бесплатные государственные базы. Качество работы видно только на готовом объекте – например, на выставке домов. Цену, сроки, приёмку и ответственность за просрочку закрепляет договор.
Несколько минут на проверку – ничтожная цена по сравнению с ситуацией, когда дома нет, а платить по кредиту всё равно нужно.
