Рынок жилья слишком зависим от ипотеки. И это становится проблемой
Ещё десять–пятнадцать лет назад квартиру чаще покупали на собственные накопления, деньги от продажи предыдущего жилья и только частично — в кредит.
Постепенно ипотека стала главным способом покупки недвижимости.
Пока ставки доступные, эта модель работает. Но как только кредит дорожает, значительная часть покупателей просто исчезает с рынка. Именно поэтому нынешняя ситуация ощущается так остро.
Ипотека — хороший инструмент, но не единственный
Проблема не в самой ипотеке. Она вполне разумна, если у человека есть первоначальный взнос, финансовый резерв и комфортный ежемесячный платёж. Проблема возникает тогда, когда без кредита купить жильё практически невозможно.
Рынок становится слишком зависимым от ставки, решений банков и государственных программ.
Льготная ипотека поддержала спрос — и цены
Государственные программы сделали кредиты доступнее и помогли многим семьям купить жильё, но одновременно они резко увеличили спрос.
Когда покупателей становится больше, а предложение не успевает расти такими же темпами, дорожает квадратный метр. В итоге часть выгоды от низкой ставки фактически оказывается внутри цены квартиры.
Моё мне бесконечно поддерживать рынок только дешёвой ипотекой невозможно.
Главная проблема покупателя — первоначальный взнос
На практике я часто вижу одну ситуацию. Человек способен ежемесячно выплачивать ипотеку, но не может быстро собрать несколько миллионов на первый взнос. И здесь логично было бы поддерживать не только кредитование, но и систему накоплений.
Чем больше собственных денег у покупателя, тем меньше кредит, ниже платёж и устойчивее семейный бюджет.
Такой механизм уже существует
В Башкортостане больше десяти лет работает программа жилищных сбережений. Человек регулярно откладывает деньги, а регион добавляет премию к накоплениям до 30%. Через несколько лет эту сумму можно использовать для покупки жилья, первоначального взноса или погашения ипотеки. То есть государство помогает не только взять кредит, но сначала сформировать собственный капитал — это же здорово!
С 2027 года появится федеральный механизм
С 1 января 2027 года в России начинает действовать система жилищных сбережений.
Каждый совершеннолетний гражданин сможет заключить специальный договор с банком, регулярно откладывать деньги и в дальнейшем направить их на покупку жилья, первоначальный взнос, строительство или погашение кредита. Это не замена ипотеке — это ещё один путь к покупке недвижимости.
И именно таких инструментов рынку сейчас не хватает.
Рынку нужна альтернатива
Устойчивый рынок не должен зависеть только от одного механизма. Кто-то покупает за собственные деньги. Кто-то сначала несколько лет копит. Кто-то берёт ипотеку только на недостающую сумму. Кому-то подходит рассрочка.
Чем больше у покупателя вариантов, тем меньше рынок зависит от очередного изменения ставки. Поэтому главный вопрос ближайших лет, возможно, будет звучать уже не так:
«Когда снова подешевеет ипотека?»
А так:
«Как заранее подготовиться к покупке жилья, чтобы ипотека была инструментом, а не единственным шансом?»
Если вы планируете покупку, продажу или просто хотите понять, что сейчас происходит на рынке — начинайте не с действий, а с ясности.
