недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Сопровождение сделки.

795 22 Блог специалиста 4
Сопровождение сделки.
Сегодня принял звонок по рекомендации, просят сопроводить сделку, представлять интересы Покупателя. Итак, дано:
1. Рассматриваемая квартира: 2-ка м. Бибирево, продаёт Азбука Жилья. Три собственника совершеннолетних: мама, дочь, сын по 1/3 доле в праве на каждого по ДКП 1997 года, нет данных в ЕГРП. Сын работает в Германии, на сделку приедет. Контрагент Лариса заявляет, что сын резидент и будет подписывать ДКП лично. Покупаем квартиру с привлечением заёмных средств ПАО Сбербанк. Юридически свободна.
2. Альтернатива! В свою очередь, Продавец квартиры в Бибирево (дочка) покупает 3-ку на Профсоюзной с привлечением кредитных средств ПАО Сбербанк, но другого отделения. Продавец 3-ки в Испании, со слов Ларисы, на сделку приедет, также резидент.
Возникают следующие вопросы по сделке, (прошу совета юристов и риэлторов!):
1. Один в Испании, другой в Германии, 2- е ипотеки - не велики ли риски, может сразу отказаться? Но больно цена сладкая, клиент очень хочет...
2. Две ипотеки Сбера, но разные отделения, как быстрее и правильнее Договориться со сбером, чтобы все получилось... Пока вижу так: начать диалог с каждым менеджером и начальством и найти выход или, в противном случае, переодобриться у одного менеджера...
3. Комиссия за сопровождение, кто бы во что эти услуги оценил, для интереса. 
Еще один вопрос не по этой теме... На днях слышал от коллеги, что они наложили на квартиру двойное обременение: квартира была под залогом у одного уже банка, а Покупатели заложили эту квартиру еще и под Сбербанк, сохраняя старое обременение. У кого был еще такой опыт, поделитесь, очень интересно!!!)
Комментарии 22
Людмила Воронина23 января 2016, 9:54

Скорее всего , Вам, Владимир, придется объяснить своему экономному клиенту, что он желает купить квартиру, где имеет быть сложная альтернатива. Это наверняка было учтено в цене.
Будете вынуждены проконтролировать всю "цепь". Объем работы увеличивается , как минимум, в два раза.
Просто в следующий раз, прежде чем озвучивать стоимость услуг, задавайте много встречных вопросов. Чтобы понять объем работы.
А теперь что? Либо всё это делать за очень небольшие деньги за "сопровождение", либо, объяснив клиенту ПОЧЕМУ, поднимайте ценник. Объяснив, что дешевле ни в одном АН не возьмутся. А если возьмутся - значит это будет стажер или скрытая комиссия.
Если оставите всё как есть - будете потом злиться и чувствовать себя идиотом.
Сопровождение мне заказывают довольно часто. Первое, что спрашиваю, ЧТО хотят купить и свободная ли там продажа. Алгоритм примерно такой: Сперва спрашиваете, потом озвучиваете цену (прикинув объем работы).

Ответить
Людмила Воронина23 января 2016, 9:57

Про случай с двойным обременением. Они что? ЕГРП не заказывали?

Владимир Осейко23 января 2016, 23:14

Людмил, при чём здесь ЕРП заказывали..., я же написал, зарегистрировали два обременения, две ипотеки в разных банках... Для меня это прецендент, который можно взять на вооружение!

Владимир Осейко23 января 2016, 23:15

Людмила, спасибо за советы, я знаю, Вы большая умница!)

Tux25 января 2016, 0:41

Двойной залог законом не запрещён, если это прямо не предусмотрено договором, т.е. если в договоре ипотеки № 1 нет запрета на последующие залоги, то можно и вторую ипотеку регистрировать. Либо если с кредитором № 1 заключено доп.соглашение на ту же тему.
Но во-первых, редко какой банк разрешит повторный залог, т.к. в случае проблем с кредитом есть риск не получить свои деньги. А во-вторых, редко какой банк пойдёт на выдачу кредита под залог уже заложенного имущества по тем же причинам.
Возможно, банки могут пойти навстречу если суммы обоих кредитов не превышают процентов 50-60 от стоимости квартиры.

Антонина Каткова23 января 2016, 10:22

Недавно была похожая сделка (сбер и втб):
Проще договориться с продавцом, который вынимает деньги и заложиться на него в двух отделениях одновременно, ну или на след день.
Двойное обременение возможно, но со сбером это сложно сделать, практически не возможно.‌‌‌

Ответить
Елена Смирнова23 января 2016, 20:44

А что говорят в родном агентстве?

Ответить
Владимир Осейко23 января 2016, 23:11

Его нет, частная практика, как у Вас...

Елена Смирнова23 января 2016, 23:31

За сопровождение договариваться по цене как за полноценную сделку.
Варианты проведения вам уже подсказали. Можно еще просто разбить сделки, регистрация-то быстрая. В Азбуке на Смоленке хорошие юристы, проконсультируйтесь у них.

Анна Леонидовна23 января 2016, 23:54

Уточняю: в "Азбуке" только на Смоленке хорошие юристы...
Не ходите, дети, в Азбуку гулять! :-))

Владимир Осейко25 января 2016, 1:01

Будем завтра начинать на Смоленке, всем спасибо, всем успехов!!!

Антон Митрофанов27 января 2016, 18:01

В "Азбуке" юристы исключительно на Смоленке, в других отделениях их вообще нет. И если честно, юрист по вторчике в "Азбуке" сейчас ровно один, второго в отдел новостройек перевели.

Евгений Черных24 января 2016, 16:22

В своей практике когда обращались за сопровождением, то я никогда не называл ценник - всегда говорил "на ваше усмотрение". В итоге получалось от 7 тысяч за простой обмен, до 30 тысяч за чистую продажу (покупатель на севере, квартира в Тюмени, продавец в Москве, сделка ипотечная с северным сбербанком)
В вашем случае думаю сопровождение 50% от стандартной комиссии, объяснить это сложностью выбранного объекта, либо полная стоимость комиссии объясняемая сложностью выбранного объекта и необходимостью проследить всю цепочку с не менее сложной встречкой

Ответить
Наталья Тамарина25 января 2016, 0:05

Это наша с Вами сделка, Евгений?) Тюмень-Москва!

Владимир Осейко25 января 2016, 1:02

Все логично, Евгений, придерживаюсь того же мнения, спасибо!

Евгений Черных25 января 2016, 15:33

Да Наталья, эта та самая сделка, кстати за сопровождение они заплатили больше всех) (Если бы я продал, то моя комиссия была бы 50 тысяч, а за сопровождение на свое усмотрение мне скинули 30 тысяч - до обращения ко мне они в интернет изначально скинули объявление, потом его удалили, но другому АН хватило времени чтоб снять информацию и предложить в последствии своему клиенту. Кстати кроме проверки договоров составленных другим АН пришлось только сделать пару звонков чтоб попинать северный сбер и изначально поставить на место агента - за нее потом директор извинялась)

Виталий Ревякин27 января 2016, 16:10

Владимир, доброго дня! Расскажите, КАК всё прошло) Интересно почитать! Спасибо!

Ответить
Владимир Осейко27 января 2016, 18:27

Позавчера внесен аванс на месяц... Одна из проблем решилась сама собой: у продавца нашей квартиры закончилось одобрение и она одобряется у нашего менеджера. Альтернативу контрагент подписывает в понедельник по прилету собственника из Испании. ДЖП, ЕГРП, оценка заказаны, пока все ровно, обо всех рисках мой клиент извещен... Всем хорошего дня!)

Агентство недвижимости Семейные инвестиции28 января 2016, 0:08

Заинтересовал вот какой вопрос: "Собственники квартир на каком основании резидентами себя считают? Каждый прожил в Москве не менее 181-го дня подряд перед продажей?

Ответить
Анна Леонидовна29 января 2016, 0:04

Лариса, напишИте блог на тему: резидент - нерезидент, налогообложение, реальные случаи из практики. Никто ещё эту тему не поднимал, а тема нужная... и скользкая :-))
В моей практике ни разу нерезидентов за руку не ловили, но всё хорошее когда-нибудь закончится...

Елена Смирнова29 января 2016, 21:45

Подряд 183 (не 181!) НЕ обязательно! Можно (нужно) суммарно в течение 12 месяцев подряд (но это не обязательно календарный год, а просто любые 12 месяцев подряд) прожить в России 183 дня. Тогда ты резидент, но не иностранной разведки, а только налоговый резидент, со всеми привилегиями в виде 13%-ой ставки, налогового вычета в 1 млн. или покупной цены, сроков владения и пр.

Владимир Осейко6 марта 2016, 16:31

Сделка состоялась, всем спасибо за советы!)

Ответить

Читайте по теме

редакцияeditorial@cian.ru