Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
блогиТенденции рынка

Социальная ипотека: Не испарились бы деньги

25 декабря 2017 17 781
2019-03-14T12:54:13.720000+00:00
Социальная ипотека: Не испарились бы деньги

На сегодняшний день существует множество видов жилищных субсидий, которые выдаются на приобретение жилья. Они бывают разные и реализуются разными учреждениями государственными и коммерческими. Я хочу затронуть тему об их сроках действия, поскольку это важный момент. Как правило срок свидетельства на субсидию продлить нельзя.

Перед владельцем свидетельства на субсидию ставятся определённые условия, которым должно соответствовать покупаемое жильё. Например субсидия, которую выдаёт Минстрой совместно с Минздравом, ставит условие, что сотрудник медицинского учреждения - владелец свидетельства на субсидию (далее – «Сотрудник») должен приобрести жильё на всех членов семьи. На каждого члена должно приходиться не менее учётной нормы установленной в муниципальном образовании, в котором это жильё приобретается. Также выдвигается условие, что Сотрудник может приобрести жильё только в том муниципальном образовании, в котором работает или в граничащих соседних муниципальных образованиях. Т.е. если он работает в Подольске, то жильё можно приобрести только в самом Подольске, либо Ленинском, Домодедовском, Чеховском районах Московской области или в Москве.

Допустим свидетельство на субсидию действительно три месяца. Соответственно в этот срок необходимо не только найти соответствующее требованиям жильё, но и успеть выйти на сделку.

Покупка по субсидии аналогична ипотеке, т.е. по покупаемому жилью придётся предоставить аналогичный пакет документов необходимый для одобрения. Но и кстати нужно учитывать, что денежные средства Минстроя могут быть перечислены только одному продавцу покупаемой квартиры, т.е. об альтернативной сделки идти речи не может. Поэтому придётся искать недвижимость с прямой продажей.

Жилищные субсидии на самом деле пока в новинку продавцам, да и не привыкли люди к «виртуальным» деньгам, многие привыкли видеть и держать их в руках. Продавцы как правило боятся таких сделок. «Вдруг деньги не переведут» - сомневаются.

Поэтому покупатели с субсидиями порой получают отказы. Продавцам необходимо объяснять последовательность сделки и порядок перечисления денежных средств. Денежные средства перечисляются в основном в течение 3-5 рабочих дней. Причём возможны варианты их перечисления на «блокированный» счёт до регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. Т.е. сначала подписывается договор купли-продажи, копия отправляется в Минстрой, Минстрой перечисляет денежные средства на блокированный счёт в банке-партнёре в течение 3-5 рабочих дней, стороны договора уведомляются о зачислении денежных средств и тогда можно подавать документы на регистрацию.

Покупателям стоит учитывать страхи и отсутствие желания продавцов к таким сделкам и поэтому времени лучше не терять поскольку срок свидетельства на субсидию истекает. К выбору квартиры стоит приступить немедленно и принимать решение о покупке быстро.

Минстрой выдаёт субсидию по подпрограмме «Социальная ипотека» на три месяца. Нужно учитывать, что при решении покупать выбранную квартиру у собственника может не оказаться нужных для одобрения квартиры документов. Значит их придётся заказывать и ждать когда они будут готовы. Далее необходимо будет подготовить отчёт об оценке и подать пакет документов на одобрение в выдаче средств на покупку этой квартиры. Также выбранная квартира может оказаться в залоге. Тогда нужно будет выбирать другую или ждать снятия обременения, а это тоже дополнительное время.

Покупатель должен осознавать, что продавец может передумать продавать ему квартиру или собственники-продавцы могут не договориться между собой кому сколько денег с продажи причитается.

Также нужно отметить не редкие случаи, когда продавцы пользуясь случаем, шантажируют покупателей отказом от продажи, повышая цену перед сделкой. Хотя последним я рекомендую так не поступать, ибо последние четыре года рынок на стороне покупателей и пока эта тенденция сохранится.

Минстрой в Московской области (возможно и в других регионах) реализует подпрограмму «Социальная ипотека» только через три банка. Поскольку придётся общаться с сотрудниками банков, то здесь возникают моменты когда эти сотрудники не очень компетентны в важных вопросах. И если им поверить, то можно потерять время на поиски «подходящей» квартиры. Например некоторые из них убеждают (и слушать ничего не желают), что минимальная норма на одного человека 18 кв.м. Т.е. по их мнению, если соципотека выдаётся на трёх человек, то общая площадь жилья должна быть не менее 54 кв.м. (18х3=54). Но на самом деле это не так. В соглашении между Минстроем, Минздравом и Сотрудником говорится, что на одного члена семьи должно приходиться не менее «учётной нормы» утверждённой в муниципальном образовании, в котором приобретается жильё. Для Подольска минимальная учётная норма составляет 8 кв.м., для Видного (Ленинский район) - 9 кв.м., в Москве – 10 кв.м. Даже если брать во внимание норму предоставления площади жилого помещения по договору социального найма («норма предоставления»), она равна 15 кв.м. на одного члена в Подольске и 16 кв.м. в Видном, а вот для Москвы как раз 18 кв.м. Учетная норма (п.5 ст.50 ЖК РФ) и норма предоставления (п.2 ст.50 ЖК РФ) устанавливаются органом местного самоуправления. Поэтому внимательно читаем соглашение, термины, законодательство и ищем актуальную информацию.

Бывает и такое, что по субсидии можно приобрести новостройку. И здесь тоже нужно читать соглашение внимательно. В конкретном соглашении было указано, что Сотрудник может использовать субсидию для оплаты договора участия в долевом строительстве жилого помещения (жилых помещений). Соответственно можно рассмотреть вариант покупки блока из нескольких квартир.

Субсидия выдаётся на определённую сумму - условно на 3 500 000. Понятное дело, что в Московском регионе достойную квартиру не купишь, а тем более если субсидия выдана на пятерых человек. Соответственно можно (или придётся) добавлять свои средства, либо ипотечные. Следовательно нужно учитывать, что если будут использоваться ипотечные средства, то сумма таких средств не может превышать сумму субсидии, т.е. максимальная сумма ипотечных средств не может быть более 3,5 млн.

Чуть выше я написал о том, что в случае соципотеки, альтернативная сделка невозможна. Но здесь я дам пояснение. Средства, которые выделят Минстрой, можно зачислить только на блокированный счёт, с которого они будут перечислены исключительно продавцу. Вторая часть, допустим ипотечные средства могут быть перечислены посредством аккредитива кому угодно, т.е. при альтернативной сделке «нижнему» (конечному) продавцу, если сумма которая ему причитается не превышает сумму ипотечных средств. Так же и с личными средствами.

В какой-нибудь из следующих статей я опишу сделки по с использованием «Научной субсидии» выдаваемой учёным НИИ и субсидии выдаваемой сотруднику известной поисковой системы в интернете. 


Источник: Портал Рината Мангушева

#купля-продажа#ипотека#записки риэлтора#покупка жилья
купля-продажаипотеказаписки риэлторапокупка жилья
Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
28 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru