Социальные инвесторы: кому выгодно заключать договоры ренты

Согласно официальной статистике в год в России заключается более 10 тыс. договоров ренты. При этом условия не всегда оказываются выгодными для потенциальных рантье: так, столичные пенсионеры могут рассчитывать лишь на 10-20 тыс. рублей в месяц, заключая договор с городом или коммерческими структурами. Достаточно перспективным вложением рента может оказаться для желающих обзавестись жильем, квартиры, купленные по договорам пожизненного содержания, суммарно оказываются дешевле примерно на треть.

Московские пенсионеры могут договориться о сотрудничестве с городской организацией – ГУП «Моссоцгарантия». Согласно нормативам, предприятие сначала выплачивает клиентам единовременную денежную помощь: 150 тыс. рублей за трехкомнатную квартиру, 100 тыс. за двухкомнатную и 50 тыс. за «однушку». Затем начинает переводить помощь ежемесячно. Сумма рассчитывается с учетом площади и состояния недвижимости, но не должна быть ниже двукратного размера прожиточного минимума – то есть, 19,5 тыс. рублей. Кроме того, всем рантье должны оплачивать коммунальные услуги, проводить мелкий бытовой ремонт и при необходимости  способствовать в оказании медицинской помощи и патронажа. Под городскую программу попадают одинокие пенсионеры от 65 лет, супружеские пары, в которых один из членов уже достиг 65 лет, одинокие инвалиды первой группы после 55 лет и второй – после 60. Впрочем, в самой организации уточняют: из действующих норм возможны исключения – частные случаи рассматриваются на заседании комиссии департамента социальной защиты. После смерти рантье квартира попадает в собственность города. Услуга ГУП пользуется не слишком большой популярностью, в портфеле «Моссоцгарантии» лишь 4 тыс. договоров.
 
Впрочем, частные риэлторские бюро предлагают еще менее привлекательные условия. Согласно федеральному закону, получателям ренты в месяц нельзя перечислять сумму не ниже прожиточного минимума – то есть 9,7 тыс. рублей в Москве. Как правило, ставки рассчитываются в индивидуальном порядке, но редко превышают порог в 20 тыс. рублей. Одновременно пожилым людям должны оплачивать коммунальные расходы и предоставлять помощь, регламентированную в договоре. Зато заключить подобный договор смогут все желающие: по закону никаких возрастных ограничений для рантье не существует.
 
Риэлторы рассчитывают, что средние ежемесячные затраты держателя договора ренты составляют около 17 тыс. рублей. Большинство работающих на рынке контор самостоятельно заключают договоры пожизненного содержания, а потом перепродают права по ним физическим лицам. Само бюро при этом получает фиксированную комиссию, которая составляет около 200 тыс. рублей. По сводным оценкам, получая квартиру после смерти рантье, держатель договора экономит около 30% от ее рыночной стоимости. Впрочем, специалисты отмечают – подобные соглашения несут в себе довольно много рисков. «Самые надежные договоры предполагают только финансовую ренту, их, если транши не прекращают поступать, расторгнуть практически невозможно, - рассказывает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. – Соглашения, предполагающие уход и дополнительные услуги, оспорить намного легче». При этом крупные агентства подобных услуг практически не оказывают из-за дурной репутации, в большинстве случаев людям приходится сотрудничать с малоизвестными серыми компаниями, добавляет консультант. 

Согласно закону первоначальный собственник квартиры в любой момент может выкупить жилье, компенсировав плательщику все сделанные затраты. Кроме того, если недвижимость будет повреждена не по вине рантье – все риски лягут на плече инициатора договора.
Альтернативой договорам пожизненного содержания для пенсионеров может стать «обратная» ипотека – десятилетний кредит, который дается под залог недвижимости. Владелец недвижимости получает 70% стоимости жилья единовременно или в течение времени под 9% годовых. После смерти пенсионера, если заем не будет погашен, квартира перейдет в собственность властей. Формально возможность заключения подобных соглашений в России существует с 2008 года, но оказывают ее пока лишь государственные и городские структуры – АРИЖК и «Моссоцгарантия». Для частных кредитных организаций подобная услуга пока не слишком выгодна.