«Медленный, но верный
выход из рецессии, » - вот, пожалуй, ключевая фраза, которую произносит
большинство аналитиков рынка недвижимости, когда речь заходит о
стрит-ритейле первой середины 2011 года.
Прагматизм
арендаторов и покупателей – это одна из главных парадигм нынешнего
сезона. «Сколько вешать в граммах ?»- этот вопрос для нынешних успешных
арендаторов явно не праздный. Действительно, арендатор, прошедший через
горнила стагнации, научился скрупулезно считать расходы и доходы и не
склонен к излишествам докризисного периода. Впрочем, перипетии
взаимоотношений «собственник-арендатор», похоже, миновали экватор
наиболее драматических событий. Нынешний арендодатель «принужден к миру»
самой конъюктурой рынка, которая, по мнению большинства аналитиков, не
столь однозначно охвачена крупными игроками, как это происходит в других
секторах российской экономики.
С изменением конъюктуры рынка,
переходом большинства торговых организаций в сектор «средний-ниже
среднего», увеличился спрос на площади малого формата. Прежний
ажиотажный спрос на площади вблизи Кремля, вызвавший перегрев цен на
площади формата стрит-ритейл в этом районе, сменился оттоком наиболее
заметных участников рынка. Все больше крупноформатных площадей меняют не
только хозяев, но и свое назначение. Впрочем, наиболее престижные
районы центра столицы особых изменений в этом отношении не претерпели,
как и весь премиальный сектор торговли.
В нынешних
экономических условиях спрос на небольшие площади в менее престижных
районах столицы диктуется не только крупными корпорациями, но и частными
лицами, зачастую наиболее заинтересованными в аренде или покупке
небольших, но от этого не менее привлекательных площадей.
Как всегда, интерес вызывают объекты, расположенные на первой линии
домов, вблизи метро, на главных пешеходных и автомобильных потоках.
Однако в центре столицы качественных площадей остается все меньше и их
«освобождение» происходит настолько редко и молниеносно, что смена
вывески на фасаде здания занимает не более суток. Зачастую,
смена учредителей в организациях, имеющих стрит-ритейл площади в центре
(Москвы) связана с проблемами в ведении бизнеса, упущениями в системе
управления, внешними изменениями в окружении объекта.
Наиболее
прогрессивная часть владельцев недвижимости этого сектора адекватно
отреагировала на эти изменения: количество свободных площадей внутри
Садового кольца по данным разных аналитических агентств не превышает
4-5%. И все же, по мнению аналитиков, возврат к старым позициям арендных
ставок, явно перегретых в докризисный период, уже не столь очевиден.
Ставки в 10-12 000 $/кв.м/год при нынешнем «возрождении» от упавших в
прошлом году 3-4 тысяч до нынешних 5-6 кажутся просто нереальными в
обозримой перспективе.
Впрочем, остается еще категории
собственников, которые предпочитают выставлять завышенные ставки в
надежде привлечь более устойчивых в финансовом отношении арендаторов.
Однако такая точка зрения оправдана лишь отчасти и ровно настолько,
насколько владелец недвижимости готов смириться с упущенной выгодой.
Самое же забавное происходит при «посадке» на площадь достойного бренда
и, соответственно, увеличении пешеходных потоков. Возрастание оборотов
арендатора наводит владельца площади на мысль об увеличении арендной
ставки… со всеми вытекающими последствиями.
Все эти нюансы известны
основным потребителям «арендной продукции», они обмениваются
информацией со своими коллегами по цеху, поэтому многие уже знают чего
можно ожидать от того или иного арендодателя.
Учитывая все
вышеперечисленное, можно сделать вывод: отсутствие гибкости в
переговорном процессе с потенциальным арендатором, недальновидность и
отрыв от реальностей рынка – основной камень преткновения, приводящий к
срыву сделки.
© АН «Альфа и Омега МР» | 10 06 2011 г.
Использование материала без разрешения автора преследуется по закону.
