▫️ Почему сетевые арендаторы спешат заключить ПДА?
Сетевые арендаторы — супермаркеты, алкомаркеты, аптеки, пекарни — заключают договоры за 1–1,5 года до ввода домов в эксплуатацию. Пример: в большинстве ЖК застройщики предусматривают лишь одно стилобатное помещение под формат «супермаркета», что создает дефицит таких площадок. Шанс арендовать их после сдачи объекта близок к нулю — именно поэтому помещения сетевики «разбирают» на ранних этапах.
▫️Динамика цены и окупаемости: как растет доходность
Стоимость помещений формируется поэтапно, отражая прогресс строительства и снижение рисков покупателя:
За год до сдачи: цена рассчитывается исходя из окупаемости 8,5–9 лет.
За несколько месяцев до ввода дома в эксплуатауцию: рост стоимости до уровня окупаемости 9,5–10,5 лет.
После сдачи дома: арендатор приступает к ремонту — окупаемость достигает 10,7–11,5 лет.
Арендатор еще на ремонте, но уже висит вывеска, тут собственники могут еще приподнять цену.
После запуска арендатора: рыночная окупаемость на уровне 11,5–13 лет.
▫️ Каждая фаза открывает возможности для инвесторов: приобретение на ранних этапах сулит более выгодные условия покупки, а покупка «под ключ» — сразу пассивный доход от надежного арендатора.
▫️ Мифы и реальность: почему риски минимальны
Несмотря на опасения некоторых покупателей, случаи отказа арендаторов от открытия крайне редки и связаны с форс-мажорными обстоятельствами, а не с коммерческими факторами. Более того, досрочное заключение ПДА выгодно и арендаторам: они фиксируют оптимальную ставку, которая ниже рыночной на момент подписания договора аренды. Это создает win-win ситуацию: инвестор фиксирует гарантированный доход в будущем, а бизнес — лучшую для себя локацию и экономию на аренде.
▫️ Упущенная выгода vs своевременное решение
Те, кто откладывает инвестиции, в итоге сталкиваются с ростом цен и сокращением доходности. Ранние покупатели, напротив, монетизируют преимущества каждого этапа — от первичной стоимости до рыночного пика.
▫️ Цифры приведены усредненно: итоговая доходность зависит от локации ЖК (Москва, Подмосковье), расположения помещения в комплексе и других критериев.
