Несколько лет назад казалось, что удалённая работа постепенно вытеснит привычный офис. Сейчас картина выглядит сложнее.
В августе 2026 года ПРАЙМ писал о возвращении части сотрудников в офисы. Причина не только в требованиях работодателей. За годы удалённой работы проявилась и другая проблема: когда квартира одновременно становится рабочим местом, постепенно стирается граница между работой и личной жизнью.
При этом вряд ли все снова вернутся к схеме «пять дней в неделю в одном офисе». Гибридный режим уже стал привычным для части рынка.
Отсюда возникает промежуточный вариант: работать не дома, но и не ехать через весь город в корпоративный офис.
Человеку может понадобиться небольшой кабинет рядом с домом — на три часа, на день или несколько рабочих дней в месяц.
Для собственника коммерческого помещения это уже интересная гипотеза.
Не очередной классический коворкинг, а пространство по требованию.
Кому такой формат, скорее всего, подойдёт?
Я бы в первую очередь смотрел на помещения:
- в плотных жилых районах;
- рядом с современными ЖК;
- с хорошей транспортной доступностью и парковкой;
- где можно сделать несколько действительно комфортных кабинетов;
- где достаточно окон;
- где реально организовать хорошую вентиляцию и звукоизоляцию;
- где рядом живёт или работает много самозанятых, специалистов и сотрудников на гибридном графике.
Особенно интересна ситуация, когда до делового центра города ехать 30–60 минут, а вокруг самого жилого района качественных небольших офисов почти нет.
А кому такой формат, скорее всего, не подойдёт?
Я бы насторожился, если:
- помещение находится в удалённой промышленной зоне;
- до него неудобно добираться без автомобиля;
- внутри почти нет окон;
- невозможно нормально организовать приток и вытяжку;
- плохая звукоизоляция конструкций;
- для деления требуется очень дорогая капитальная перестройка;
- маленькие кабинеты после ремонта невозможно будет снова объединить;
- финансовая модель становится выгодной только при 70–80% загрузки.
В таком случае спокойная долгосрочная аренда вполне может оказаться разумнее.
А теперь разберём практические вопросы.
Это обязательно должен быть коворкинг?
На мой взгляд, нет.
Я бы вообще не начинал с большого общего пространства, ресепшена, постоянного администратора, кухни, принтерной и мероприятий для резидентов.
Возможно, продукт значительно проще:
закрытая дверь + тишина + хороший интернет + свежий воздух + удобное рабочее место + чистота.
Принтер можно поставить один общий — если выяснится, что он вообще кому-то нужен.
Кофе тоже приятен, но вряд ли именно из-за него человек вернётся.
А вот плохая звукоизоляция или духота способны перечеркнуть весь красивый интерьер.
Кто вообще будет арендовать такие комнаты?
Здесь я вижу две разные аудитории.
Первая приходит в кабинет зарабатывать:
психологи, репетиторы, консультанты, юристы, коучи и другие специалисты.
Им помещение может быть нужно на один-два-три часа.
Вторая аудитория приходит работать.
Это сотрудник на удалённом или гибридном графике, которому надоело восемь часов сидеть дома, но ехать через весь город в корпоративный офис тоже не хочется.
Он скорее купит полдня, полный день или пакет из пяти-десяти рабочих дней в месяц.
И мне как раз кажется интересным, что эти аудитории могут частично дополнять друг друга.
Удалённый сотрудник занимает кабинет днём.
Психолог или репетитор — вечером.
Для собственника это всё тот же квадратный метр.
А экономика может быть интереснее обычной аренды?
Посчитаем на условном примере Уфы.
Допустим, у собственника есть помещение 300 м², которое можно спокойно сдавать одному арендатору примерно по 850 ₽/м² в месяц.
Получаем:
300 м² × 850 ₽ = 255 000 ₽ в месяц.
Теперь предположим, что после перепланировки удалось получить 10 нормальных кабинетов.
Средняя фактическая цена использования кабинета — 500 ₽ в час.
Если каждый кабинет доступен 13 часов в сутки, теоретический максимум при 100% загрузке составил бы 1,95 млн ₽ в месяц.
Но такая загрузка практически нереалистична.
Поэтому гораздо полезнее посмотреть на обычные сценарии:
- 20% оплаченной загрузки — около 390 тыс. ₽ в месяц;
- 30% — около 585 тыс. ₽;
- 40% — около 780 тыс. ₽.
Для сравнения, обычная сдача всего помещения — около 255 тыс. ₽ в месяц.
На первый взгляд даже 20% выглядят интереснее.
Но есть принципиальная разница.
255 тыс. ₽ — относительно простая арендная модель.
390 тыс. ₽ — уже выручка небольшого операционного бизнеса.
Из неё нужно вычесть уборку, коммунальные расходы, интернет, эквайринг, программное обеспечение, рекламу, техническое обслуживание, мелкий ремонт, налоги и вернуть деньги, вложенные в перепланировку, мебель, вентиляцию и звукоизоляцию.
Чисто математически валовая выручка кабинетов сравнивается с обычной арендой уже примерно при 13% загрузки.
Но реальная точка, после которой собственнику становится выгоднее заниматься кабинетами, конечно, будет выше.
Главный показатель поэтому — не цена часа, а реальная оплаченная загрузка после всех расходов.
Именно этот принцип мы используем и в МетрФакт при анализе коммерческих объектов: сама заявленная ставка мало что говорит без простоя, вложений, текущих расходов, окупаемости и оценки рисков. Иногда более высокая потенциальная выручка в итоге даёт собственнику меньший чистый результат.
Можно ли обойтись без постоянного администратора?
Во многом — да.
Современная схема может выглядеть примерно так:
выбрал кабинет → выбрал время → зарегистрировался → принял правила → оплатил → получил временный код → пришёл → поработал → ушёл.
После окончания бронирования код перестаёт действовать.
Системы онлайн-бронирования, предоплаты и электронного доступа уже существуют, поэтому самостоятельно разрабатывать для небольшого объекта программное обеспечение необязательно.
Это принципиально влияет на экономику.
Постоянный администратор — фиксированный ежемесячный расход.
Уборка вечером и дистанционная поддержка стоят совсем других денег.
Кто тогда будет убирать?
Полностью исключить человека, вероятно, не получится.
Я бы рассматривал примерно такую модель:
- вечером — полноценная уборка кабинетов, коридора и санузлов;
- днём — минимальный контроль общих зон;
- в кабинетах — урна, сухие и влажные салфетки, простое средство для поверхности.
В правилах можно предусмотреть обязанность клиента оставить кабинет в исходном состоянии: выбросить мусор, вернуть мебель на место, не оставлять еду и вещи.
Рассчитывать исключительно на добросовестность пользователей я бы не стал.
Но и отправлять уборщицу в комнату после каждого часового клиента может оказаться экономически бессмысленно.
А если люди придут пить алкоголь или использовать кабинет совсем не для работы?
Такой риск существует.
Поэтому полностью анонимная аренда мне кажется неправильной.
Должны оставаться:
- подтверждённый номер телефона;
- бронирование;
- факт оплаты;
- время посещения;
- индивидуальный код доступа.
В правилах использования помещения можно заранее запретить курение, алкоголь, шумные мероприятия, передачу кода другим людям, превышение допустимого числа посетителей, порчу имущества и использование комнаты не по назначению.
При нарушении правил клиенту можно закрывать возможность дальнейшего бронирования.
Юридические условия ответственности, возмещения ущерба и дополнительной уборки лучше один раз нормально оформить в договоре или публичной оферте.
Камеры нужны?
Здесь важно не уничтожить сам продукт.
Если человек приходит к психологу или проводит конфиденциальную деловую встречу, камера внутри комнаты противоречит понятию приватного кабинета.
Я бы рассматривал видеонаблюдение:
- у входа;
- в коридоре;
- в общей зоне.
Дополнительный контроль даёт электронная система доступа: можно видеть, когда конкретный код использовался для открытия помещения.
Это позволяет сохранить баланс между контролем собственника и приватностью клиента.
Что важнее красивого ремонта?
Я бы расположил инвестиции примерно в таком порядке.
1. Звукоизоляция
Психолог не должен слышать соседний кабинет.
Удалённому сотруднику не должен мешать чужой Zoom.
2. Вентиляция
В маленьком закрытом помещении человек может находиться несколько часов или весь рабочий день.
Без нормального притока и удаления воздуха красивый кабинет очень быстро перестаёт быть комфортным.
Причём простая приточная установка ещё не решает вопрос полностью: воздуху нужно не только поступать, но и куда-то уходить.
3. Интернет
Для значительной части пользователей это фактически основной рабочий инструмент.
4. Температура
Климат должен быть предсказуемым и желательно управляемым автоматически.
5. Износостойкая отделка
Моющиеся поверхности, прочный пол, минимум хрупкого и сложного в обслуживании декора.
6. Мебель
Не самая эффектная, а удобная и ремонтопригодная.
Я бы выбирал коммерческие ткани, прочные столы, хорошие кресла и минимальное количество вещей, которые легко испортить.
Красивый интерьер помогает получить первую бронь.
Комфорт определяет, будет ли вторая.
Обязательно ли каждому кабинету окно?
На мой взгляд, этот вопрос нельзя игнорировать.
Если человек приходит на часовую встречу — это одна ситуация.
Если удалённый сотрудник будет проводить здесь восемь часов — совсем другая.
Поэтому помещения с окнами логично в первую очередь отдавать под длительную работу.
Внутренние пространства без естественного света можно рассматривать под короткие переговоры и другие подходящие сценарии — после проверки возможности такого использования.
Я бы точно не пытался любой ценой нарезать максимальное количество маленьких комнат.
Десять хороших кабинетов могут приносить больше пятнадцати плохих.
А если добавить индустрию красоты?
Это уже отдельная история.
Психолог, юрист, бухгалтер, репетитор и удалённый сотрудник способны использовать практически один и тот же универсальный «сухой» кабинет.
Beauty может потребовать:
- мокрые точки;
- канализацию;
- усиленную вентиляцию;
- локальную вытяжку;
- дополнительную электрическую мощность;
- более частую уборку;
- специальное оборудование.
Плюс появляются запахи.
Если рядом с психологом или человеком, работающим восемь часов за ноутбуком, находится специалист с материалами, имеющими выраженный запах, две аудитории могут начать мешать друг другу.
Поэтому я бы либо физически разделял такие зоны, либо вообще рассматривал beauty как самостоятельную концепцию.
Что делать с постоянными клиентами?
Не обязательно продавать человеку каждый час отдельно.
Например:
- психологу — 12 или 20 часов в месяц;
- репетитору — каждый вторник и четверг вечером;
- удалённому сотруднику — 5 или 10 полных рабочих дней;
- компании — определённое количество рабочих дней для сотрудника рядом с его домом.
Чем больше предсказуемой повторяющейся загрузки, тем устойчивее экономика.
При этом в остальные часы тот же кабинет продолжает продаваться другим пользователям.
А лето, январские праздники и слабые дни?
Здесь красивый расчёт чаще всего начинает расходиться с жизнью.
Загрузка наверняка будет сезонной.
Поэтому я бы закладывал:
- слабые месяцы;
- праздники;
- отмены;
- скидки постоянным клиентам;
- промежутки между бронированиями;
- расходы на привлечение клиентов;
- ремонт мебели и отделки;
- несколько дней технического простоя.
Если проект выгоднее обычной аренды только при почти полной загрузке круглый год — модель слишком рискованная.
А если человек только выбирает помещение для покупки?
Тогда я бы вообще начинал не с идеи «сделаю здесь кабинеты», а с качества самого объекта.
Насколько реалистична обычная арендная ставка?
Как долго помещение может искать арендатора?
Можно ли делить его на самостоятельные блоки?
Сколько потребуется вложить?
Насколько легко объект будет сдать или продать в будущем?
Именно такие вопросы мы разбираем в МетрФакт при инвестиционном анализе конкретного коммерческого помещения перед покупкой: доходность, окупаемость, ликвидность, расходы и основные риски.
Новый формат может стать дополнительным потенциалом хорошего помещения.
Но я бы не покупал слабый объект только потому, что на бумаге в нём можно нарисовать десять почасовых кабинетов.
И какой вопрос остаётся главным?
На мой взгляд, он очень простой:
Смогу ли я получать с этих квадратных метров больше после всех расходов — и смогу ли без больших потерь вернуться к обычной аренде, если гипотеза не сработает?
Поэтому одно из главных требований — обратимость.
Если два небольших кабинета потом относительно легко объединяются в обычный офис — риск существенно меньше.
Если же ради новой модели придётся сделать настолько специфический ремонт, что при слабом спросе потребуется второй капитальный ремонт, идея становится гораздо опаснее.
Почасовые кабинеты действительно могут стать интересным промежуточным форматом между домашней работой, обычным офисом и коворкингом.
Но решающими здесь будут не модное название и не высокая цена одного часа.
Локация. Реальная загрузка. Инженерия. Расходы. И способность помещения оставаться универсальным.
