Эксперт по рынку недвижимости Москвы Ярослав Кобаладзе проанализировал предложение на первичном рынке ЦАО. За два месяца количество квартир с вводом в эксплуатацию в 2025 году снизилось на 6%.
По итогам сентября 2025 года в продаже в центральных районах Москвы насчитывается 454 квартиры со сдачей в 2025 году. В июле этот показатель составлял 484 объекта.
Сокращение предложения зафиксировано в большинстве районов. В Басманном количество лотов уменьшилось со 122 до 99, в Замоскворечье — со 121 до 113. В Пресненском районе объём предложения снизился с 51 до 43 квартир. Незначительное снижение произошло и на Якиманке — со 116 до 112 лотов.
Ряд локаций сохранил стабильность. В Тверском районе количество квартир почти не изменилось — 36 против 35 в июле. В Хамовниках объём предложения вырос с 20 до 21 квартиры.
Самое доступное предложение в сентябре 2025 года — студия площадью 26 кв. м. в Басманном районе по цене 15,5 млн руб. Квартира расположена на 19 этаже башни жилого комплекса, сдача которого запланирована на IV квартал 2025 года.
— Спрос на новостройки в ЦАО Москвы стабильно превышает предложение. Причина проста: строить в центре почти негде. Новые проекты появляются реже, чем их успевают раскупать. Отсюда и сокращение лотов: квартиры уходят быстро, а застройщики не успевают пополнять пул. Даже при желании никто не возведёт ещё один дом с видом на Кремль. Центр не расширяется.
Квартира в ЦАО — не просто жильё. Это вложение, способ сохранить капитал, иногда — статус. Кто-то покупает такую недвижимость для себя, кто-то — для ребёнка, кто-то — под аренду. Студии по 15–15,5 млн рублей востребованы: их легко сдать, они удобны для одного человека. Но если речь идёт о семье, приоритет меняется. Метраж важнее локации. Многие семьи предпочитают уехать дальше от центра, но взять квартиру просторнее. В ЦАО для них слишком дорого и тесно.
Отдельный интерес вызывает район Белорусского вокзала. Здесь формируется новая точка роста: появляются жилые комплексы, бизнес-центры, торговая инфраструктура. Район при этом сохраняет транспортную доступность и принадлежит к ЦАО. Через несколько лет он покажет уверенный рост цен — потенциал ещё не исчерпан.
Будущие проекты в центре будут точечными. Это реконструкция, клубные дома, переоборудование старых зданий. Массовой застройки не будет: во-первых, её ограничивают законы и архитектурные требования, во-вторых, город больше не пускает на рынок частных игроков. Банки работают с проверенными девелоперами, и только крупные застройщики могут зайти в центр с новым проектом. Остальных сдерживают и регуляторы, и городская администрация.
Через пять лет в ЦАО останутся редкие предложения в премиальном сегменте. Клубные дома, реконструкции, редевелопмент — всё это создаёт дефицит. А дефицит в локации такого уровня всегда ведёт к росту цены.
