недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Время экспозиции

1 850 5 Блог специалиста 7
Время экспозиции
Время экспозиции или стоянии объекта на рынке до его продажи (сдачи).
Сегодня у меня состоялся диалог с клиентом о снижении до рекомендованной и обоснованной мной уже как 3 недели назад цены. На данный момент цена продажи 6,7 млн, а рекомендуемая 6,5 млн.
Как формируется цена вхождения в рынок? Для квартир с помощью сравнительного метода оценки (затратный и доходный почти не применяются!) Как это правильно делать:
1. Изучаются аналоги, впервую очередь, с данного дома - затем ближайшие дома той же классности - данного района - города...
Есть несколько типов домов: 
эконом класса: дома блочные и панельные
комфорт и бизнес: монолит, монолит-кирпич
2. Далее выбранные квартиры сравниваются с оцениваемой, учитываются нюансы по различным параметрам: местоположения, социальной инф-ры, площади, этажности, ремонта, условий продажи. 
В итоге формируется рекомендательная цена вхождения в рынок, обоснование прикладывается клиенту. Как правило, достаточно уже сравнить предложения в данном доме и в соседних домах.
Какой у нас на данный момент рынок? Рынок Покупателя или падающий рынок или, как минимум, стагнирующий. Поэтому Покупатель купит из одинаковых квартир не Вашу, а самую дешевую.
К чему я это все пишу? Данная квартира стоит у меня в продаже за 6,7 млн три недели (до этого год по той же цене у другого агента), за это время было 4 звонка и три показа: приходили со списком и уходили не торговавшись далее без обратной связи... В данном доме продается такая же квартира с не хуже ремонтом за 6,5 млн (тоже не продали до сих пор) Квартира находится в Сходне, продается там жилья много, очень много неадекватных "хотелок" и домов другого класса подороже. 
Мои клиенты порывшись самостоятельно в интернете, насмотревшись различных "хотелок" опять считают что их замечательная квартира стоит 6,7 млн) Буду вновь своим обосновывать что завышена цена, в том числе и за счет этой статьи)
Когда занимаешься своим любимым делом каждый день, начинаешь чувствовать цену вхождения в рынок по количеству поступающих звонков, показов - трестируешь или щупаешь её таким образом. По моим наблюдениям достаточно время экспозиции для эконом класса до продажи квартиры 1-2 месяца, если правильно изначально определена цена вхождения в рынок, с частотой звонков от 2-3 и более в неделю и показов от 2-х и более в неделю.
Заметки практика, с уважением Владимир.
 
Комментарии 5
Елена Смирнова6 февраля 2016, 1:14

А сколько денег потеряно вашими клиентами за предыдущий год продажи? Минимум 600 тысяч. Каждый месяц экспозиции по завышенной цене продавец теряет еще минимум 50 тыс. Неужели продавец этого не понимает?

Ответить
Владимир Осейко6 февраля 2016, 2:18

Как видим на момент не понял, надеюсь дозреет.

Ответить
Михаил Морозан7 февраля 2016, 4:35

У меня складывается такое ощущение, что некоторые покупатели просто сидят в засаде, они заходят еженедельно, проверяют цену и не торопятся идти на просмотр, как только цена доходит до искомой- сразу приходят смотреть и торговаться еще, а это уже срабатывает психология... "вдруг я не успею".
Я всем продавцам говорю "давайте опустим, будет стоять очередь- у кого-то нервы сдадут и дадут еще больше ожидаемого". Кто понимает, тот и продает.

Ответить
Наталья Александровна Свирчевская10 февраля 2016, 19:48

Тогда вам к Юфрякову! Метод аукционных продаж.

ира10 февраля 2016, 21:27

Абсолютно верно! Я через день смотрю свои закладки и новые квартиры примерно с одинаковым фильтром и добавляю их в закладки. Интересуют два рядом стоящих дома по 520 квартир. Постоянно продаются по 3-4 однушки одновременно, и существует установленная мной для себя цена покупки. Исходя не из наличия денег, а просто знаю, что куплю за эту сумму. Уже 5 квартир за 8 месяцев не успела купить, хотя смотрела и торговалась. И за одну из них дала бы больше, чем торговалась. Когда за эту же сумму продали другим, пожалела, что не накинула стольник. Но не могут в одном доме квартиры стоить с разницей больше 2 млн!!! Жду. В месяц доход от депозита намного больше 50000 руб, за аренду столько не получишь. Поэтому никуда не тороплюсь и через год на 0,5 млн дороже для меня выгоднее, чем сейчас по цене выше намеченной. А покупать буду. Жду адекватных продавцов.

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru