Зачем так сдавать

Частный маклер

30.09.2018

25 465

Смотрел сегодня двушку в аренду, собственники сдали 4 года назад дружной семье, неважно откуда. Был свежий, хороший ремонт. Ушатали квартиру нормально. Были хорошие обои - наниматели их испортили видимо и «переклеили свои». Смотрите как здорово! За аренду остались должны 250 тысяч. Хоть расписку с них взяли.

Ну и зачем так сдавать? Выше моего понимания. Убыточно и нервно.

Технологии во всем нужны. Разумные проверки квартир, депозит и правильные отношения с жильцами. Да много нюансов есть. Если все сделать правильно и подбирать нормальных людей. Не пытаться пройти выше рынка, сдав первым попавшимся людям, то и оплата будет вовремя и ремонт целый.

Но многие считают, что аренда дело простое и технологии тут не работают... Ещё как работают, если слушать и все делать правильно.

С ув. Харыбин Александр.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Автор

Теги

Александр Харыбин

Частный маклер

аренда аренда квартир арендатор

Могут подойти

31 457 120 ₽

1-комн.кв., 47 м², этаж 11

Калужская

8 мин.

ЖК "СТОУН Грэйн", Старокалужское шоссе, Москва

16 900 000 ₽

1-комн.кв., 32 м², этаж 5

Академическая

2 мин.

проспект 60-летия Октября, 18К3, Москва

19 990 000 ₽

1-комн.кв., 40 м², этаж 12

Новые Черёмушки

14 мин.

Перекопская улица, 34к4, Москва

13 000 000 ₽

1-комн.кв., 33 м², этаж 6

Автозаводская

12 мин.

5-я Кожуховская улица, 22К2, Москва

27 000 000 ₽

2-комн.кв., 57 м², этаж 14

Тульская

25 мин.

ЖК "Резиденции Композиторов", Павелецкая набережная, 6А, Москва

40 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 35 м², этаж 3

Михневская улица, 11, Москва

16 100 000 ₽

1-комн.кв., 37 м², этаж 7

Чертановская

4 мин.

Балаклавский проспект, 3, Москва

20 000 000 ₽

2-комн.кв., 51 м², этаж 8

Зюзино

10 мин.

Балаклавский проспект, 50, Москва

16 500 000 ₽

2-комн.кв., 38 м², этаж 1

Новаторская

5 мин.

Ленинский проспект, 95К3, Москва

16 000 000 ₽

1-комн.кв., 34 м², этаж 4

Тульская

4 мин.

Большая Тульская улица, 2, Москва

37 комментариев

Оповещать о новых комментариях

Денис

4 октября 2018, 12:51

>>> Был свежий, хороший ремонт. Ушатали квартиру нормально

Ну вы же знакомы с понятием "ремонт под сдачу"? В большинстве случаев - халтура из самых дешевых материалов, силами таджикских самоделкиных. Чтобы такое посыпалось/отклеилось, достаточно взгляда.

Ответить

Александр Харыбин

Автор

4 октября 2018, 13:47

Делали не совсем так. Старались нормально. Часть обоев переклеили уже наниматели, после котов.

Ответить

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-

4 октября 2018, 09:18

Kiss
вчера в 18:22
"Все индивидуально, я, в принципе сдал бы квартиру своему приятелю-дагестанцу (аварцу) гораздо охотнее условного Васи."

Все пункты отличное пособие, кроме вынесенного мной. Я по опыту скажу, знакомым и друзьям лучше вообще не сдавать. Есть высокий шанс потерять и друзей и деньги. Я на заре своей молодости сдавал друзьям комнату в пол-цены причем., так они мало того что не заплатили за последние месяцы, так еще и украли вещи которые хранились у меня. Так что это обернулось потерей и друзей, и денег, и дорогих мне вещей.

Ответить

Александр Харыбин

Автор

4 октября 2018, 09:49

Значит это не друзья?

Ответить

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-

4 октября 2018, 11:27

Теперь точно, нет. Да это был не близкий друг, а сокурсник и мы были в очень хороших отношениях. Я бы предпочел, что бы эти отношения остались бы такими-же. Просто надо было отказать в найме, но я побоялся (по молодости) пускать в комнату чужих людей... Теперь предпочитаю сухой, лаконичный и деловой принцип общения со съемщиками, ни на работе коллегам, ни приятелям теперь не предлагаю. Если придется идти на конфликт или не дай бог выселять, меня не будут сдерживать воспоминания о былой дружбе или боязнь конфликта на работе.

Ответить

Kiss

4 октября 2018, 14:19

Александр,
Я бы предпочел привлечь агента и с его помощью сдать знакомому.
Со знакомыми, в среднем, риски все равно ниже, но важно изначально дать понять, что это чисто деловые взаимоотношения.

Ответить

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-

4 октября 2018, 15:06

В целом согласен...
Но для чего нужен агент при сдаче квартиры в аренду? В чем заключаться будет функция посредника при живом владельце? В случае конфликта, агент сольется.,... вероятнее всего. И чем он сможет помочь, если съемщик упрется перестанет платить и не станет съезжать?

Ответить

Алексей Домео

4 октября 2018, 15:54

Поэтому хороший арендник все делает изначально так, чтобы не было поводов сливаться. Ведь собственник - ценный актив. В доциановские времена у нас это называлось "не оставлять хвостов". Сейчас наверное другой жаргон.

Ответить

Kiss

4 октября 2018, 16:25

Агент никуда не сольется, просто у него нет задачи выступать посредником в конфликте. Изначально не надо на это рассчитывать, тогда и не будет обид и разочарований.
Агент нужен, чтобы показать, что вы профессионально относитесь ко сдаче. Что это не вариант - "дал другу пожить", а деловые взаимоотношения. С договором, сроками, проговоренными ньюансами.

Чисто психологически собственнику сложнее такие вопросы обсуждать (даже, если он в курсе), а у арендатора может сложиться неверное впечатление.

Ответить

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-

4 октября 2018, 16:37

"что вы профессионально относитесь ко сдаче"
Ну ... если у человека язык как бревно, то может ему и нужен посредник. А у меня перед каждым из клиентов выступление оригинального жанра... Как при продаже так и при сдаче в наем. И договор найма на 6 листах, чтение с пояснениями минут 15-20 занимает.

Ответить

Алексей Домео

4 октября 2018, 17:23

"А у меня перед каждым из клиентов выступление оригинального жанра..."
Александр, уже ошибка. Хороший арендник не забивает информационное пространство своими скриптами, он мягко провоцирует и слушает реакции. Эхолотом работает. Если видит рифы, дожимает тему до конца. Договор-договором, но если вы поселили проблемных для себя жильцов(я не говорю о форс-мажорах вроде залива/пожара/съезда не заплатив), ни договор, ни суд, ни даже знакомый прокурор вам не помогут. Просто потому, что кодекс не на вашей стороне. Вы самая незащищенная сторона процесса. Слушать - первая добродетель агента, думать - вторая, а говорить только третья.

Ответить

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-

4 октября 2018, 18:00

Да вы правы конечно.
Конечно блокировать доступ и вывозить вещи съемщика на ответственное хранение желания нет. Но приходилось так делать, слава богу не со своим объектом.

Ответить

ID: 16524947

2 ноября 2018, 20:35

А блокировать это как? Менять замки? А как же вещи арендатора?

Ответить

Александр Харыбин

Автор

2 ноября 2018, 22:17

Никак. Пусть при собственнике забирает.. Если вёл себя по-свински, и едет в другое место. Но это на крайний случай, если реально по-свински себя вёл.. А так - всегда нужно договориться и помочь друг другу.

Ответить

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-

6 ноября 2018, 09:35

У меня в договоре есть пункт, что если оплата просрочена более чем на 10 дней, и нет доп. соглашения, то я "обязан вскрыть квартиру" в присутствии независимых представителей и вывезти вещи на ответственное хранение на 30 дней, после чего если они не востребованы владельцем вещи подлежат утилизации. Разумеется это если съемщик уклоняется самостоятельно освободить квартиру.

Ответить

Александр Харыбин

Автор

6 ноября 2018, 11:31

Страшилка для нанимателя. Но пункт толковый.

Ответить

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-

6 ноября 2018, 11:53

Страшилка весь договор :) почитать ипотечный там тоже страсть:)
Но мы даже без такого пункта в договоре сдали вещи на хранение в контейнер под пломбу, зафиксировали актом.... Съемщик потом бегал свое барахло получить, нужна была расписка... пока не заплатил, не получил.... грозил судебными карами и уголовным делом сначала... потом успокоился.

Ответить

Kiss

3 октября 2018, 13:18

Я вот тоже не понял - а в чем "технологии" заключаются?
Если речь идет о том, чтобы выгнать не платящего арендатора или проверять раз в месяц квартиру, то вот они. Еще пару вариантов вы перечислили выше.
Они, конечно, не гарантируют отсутствие проблем, но риски снижают.

Ответить

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-

3 октября 2018, 13:54

Я думаю, что в случае реального конфликта между съемщиком и наймодателем посредник сольется... в большинстве случаев.

Ответить

Александр Харыбин

Автор

3 октября 2018, 14:05

В большинстве вы правы. Трудно и долго писать о технологиях, да и в разных сделках они разные, на разных уровнях.

Ответить

Kiss

3 октября 2018, 18:22

Александр, я вот полагаю, что трудно и долго писать о технологиях, потому, что там нет никаких технологий.
Если ты адекватный человек и в жизни что-то умеешь, то понимаешь, что нельзя сразу доверять.

Надо проверять - это пункт 1.
Пункт 2 - договор. Можно пару тысяч заплатить за драфт или еще лучше у знакомого риэлтора найти.
Пункт 3 - залог. Бумаги у нас мало ценности имеют, кроме бумаги с водяными знаками. Берешь залог и усиливаешь переговорную позицию.
Пункт 4 - люди. Смотришь кто пришел и что говорит. Хочешь выбирать - снижай цену или делай скидку тому, кто понравился. Терпи простой пока не найдешь своего, если боишься рисковать.
Пункт 5 - финансовая дисциплина. Тут вообще все элементарно. Ждем деньги в назначенный день, потом максимум 5 дней на погашение. Потом активные действия по выселению.

Вот, в принципе, вся технология. Не благодарите. Есть ли ньюансы? Конечно, они есть, как и в любом деле. Все индивидуально, я, в принципе сдал бы квартиру своему приятелю-дагестанцу (аварцу) гораздо охотнее условного Васи. Т.к. моего приятеля я знаю, и вижу, что у него принципы в жизни есть. Но проверять бы все равно ходил.

Ответить

Александр, я вот полагаю, что трудно и долго писать о технологиях, потому, что там нет никаких технологий. Если ты адекватный человек и в жизни что-то умеешь, то понимаешь, что нельзя сразу доверять. Надо проверять - это пункт 1. Пункт 2 - договор. Можно пару тысяч заплатить за драфт или еще лучше у знакомого риэлтора найти. Пункт 3 - залог. Бумаги у нас мало ценности имеют, кроме бумаги с водяными знаками. Берешь залог и усиливаешь переговорную позицию. Пункт 4 - люди. Смотришь кто пришел и что говорит. Хочешь выбирать - снижай цену или делай скидку тому, кто понравился. Терпи простой пока не найдешь своего, если боишься рисковать. Пункт 5 - финансовая дисциплина. Тут вообще все элементарно. Ждем деньги в назначенный день, потом максимум 5 дней на погашение. Потом активные действия по выселению. Вот, в принципе, вся технология. Не благодарите. Есть ли ньюансы? Конечно, они есть, как и в любом деле. Все индивидуально, я, в принципе сдал бы квартиру своему приятелю-дагестанцу (аварцу) гораздо охотнее условного Васи. Т.к. моего приятеля я знаю, и вижу, что у него принципы в жизни есть. Но проверять бы все равно ходил.

1 191/50 000

Александр Харыбин

Автор

3 октября 2018, 19:54

Спасибо за короткий и емкий комментарий.

Ответить

Алексей Домео

4 октября 2018, 10:01

У опытного арендника есть технология недоступная всем остальным гражданам.
Коротко: его опыт.
А если попытаться сформулировать конкретнее, способность выявлять(на основании того же опыта) незначительные риски для дальнейшей коммуникации между сторонами и купировать их акцентированными договоренностями "на берегу". Значительные риски купировать сразу, прерывая сделку. :)
Это не считая "высшего пилотажа", когда подбирается наниматель изначально идеально вкладывающийся в мировоззренческий пазл наймодателя.

Ответить

Виталий Ревякин

4 октября 2018, 10:24

2 Kiss, возможно, ТС не очень ясно выразился, но речь в посте не о технологиях как таковых, а о том, что в подобных ситуациях люди сдают "по старинке", опираясь на доверие и хорошие отношения. "Живут люди же, платят, хорошо общаются, ну чего к ним лезть с проверками то?" Главная технология тут - правильно построенные отношения без панибратства, без "сюсюмусю", по-деловому, но с уважением друг к другу.

Ответить

Александр Харыбин

Автор

4 октября 2018, 11:53

Спасибо, друзья. Все так и есть

Ответить

Kiss

4 октября 2018, 14:17

Да, Александр.
Опыт действительно имеет значение и наличие независимого посредника позволяет правильно выстроить отношения. Даже, если сдаешь знакомым.
Плюс время, которое собственник не всегда может/хочет тратить. Но в любом случае даже с агентом, я бы сам принимал окончательное решение по выбору жильцов.

Ответить

Александр Харыбин

Автор

2 ноября 2018, 22:16

Так я только за это! Лишь даю советы.

Ответить

ID: 6913293

1 октября 2018, 10:33

В других ваших темах есть еще фотки квартиры. Бросаются в глаза любимые рябенькие пошарпанные обои от застойщика. Это их вы называете хорошими? Технология, которая позволит за 4 (четыре) года не ушатать муниципальный ремонт заслуживает премии. Очевидно, что "хорошие" обои начали отваливаться, их и переклеили. Кое-как. Дрянь сняли-дрянь вернули. И как на очевидном экономе можно было накопить долг 250тр? Захожу в ваши темы, интересен опыт известного успешного арендника, но именно этот топик "делайте правильно" "применяйте технологии" совсем неудачен.

Ответить

Александр Харыбин

Автор

1 октября 2018, 12:04

Это пятиэтажка с капитальным ремонтом от собственника. Какой застройщик? Нет. Наниматели сами испортили обои и переклеили новые как смогли, долг собрали потому что собственник разрешил.

Ответить

Денис

4 октября 2018, 12:59

По опыту, ремонт от застройщика чаще гораздо лучше ремонтов, которые собственники делают "под сдачу". Там хоть специалисты делают приемку. Таджики-самоделкины отлично усвоили технологию ремонта, который держится ровно один день - день получения денег за работу.

Ответить

Александр Харыбин

Автор

2 ноября 2018, 22:13

Хаха. Вы наверное видели только элитные ремонты «от строителей». Я видел кривые стены, неработающую сантехнику, некрасиво сделанные потолки и пр. Но видел и дома подороже, где нормальные ремонты.

Ответить

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-

30 сентября 2018, 22:51

А как можно было довести долг по аренде до такого состояния? Они что, год не платили? А что в договоре по этому поводу?
А владельцы, что? Приходили по дверь и услышав "денег нет, но вы...." уходили....
Если нет оплаты вовремя, квартира блокируется. Жильцы выселяются...

Ответить