недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перпланировкой?

Москва 44 932 23
Поскажите, друзья, хотим купить квартиру, в собственности менее 3-лет и с неузаконенной перпланировкой. Кухня и комната увеличены за счет утепления 2 балконов. Хозява полностью сменили остекление на балконах, батареи правда не вынесли к балкону, но сломали окна-двери и в качестве проема сделали большие арки. Я не могу понять вот что:
1. Могу ли я купить такую квартиру, если у нас не кредит
2. Не надо ли им заказывать в объязательном порядке БТИ для сделки? Потому что мне очевидно про балкон, а что еще они могли переделать я не знаю, не говорят.
3. Чем мне все это грозит? Переделкой обратно за мой счет, штрафом? Или можно ничего не менять...она сейчас выглядит как квартира моей мечты!!! Но мечты коварны (((
4. Стоит ли вообще брать такую квартиру? Смогу я ее потом продать при надобности?
5. Она стоит немного дешевле рыночной по тому району, очевидно из-за перепланировки?
Всем буду очень благодарна за советы, уже всю голову сломала, брать или не брать.
Советы 23
Игорь ЗолотаревЛучший совет29 октября 2012, 0:36

Ирина! Вы пишите. “Кухня и комната увеличены за счет утепления 2 балконов. Хозява полностью сменили остекление на балконах, батареи правда не вынесли к балкону, но сломали окна-двери и в качестве проема сделали большие арки.” В соответствии с пунктом 2.2.9. Приложение 1
к постановлению Правительства
Москвы
от 25 октября 2011 г. N 508-ПП
Постановление правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП ОБ ОРГАНИЗАЦИИ ПЕРЕУСТРОЙСТВА И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
Данная планировка считается объединением лоджии с внутренними помещениями. И в целях
обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества, выполнятся, на основе проекта перепланировки помещения в многоквартирном доме и проект требует согласования с Мосжилинспекцией перед началом работ, окончание работ принимается специальной комиссией, в состав которой входит Мосжилинспекция. В данном случае это самовольная перепланировка и к ней применяются положения п.1, п.2, п.3, п.5 ст.29 ЖК РФ “ Последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения” а так же меры административной ответственности п.2 ст. 7.21 КоАП РФ. Узаконение перепланировки произведенной самовольно допускается только в судебном порядке на основании решения суда в соответствии с п.4 ст.29 ЖК РФ, если данная перепланировка не затрагивает права и законные интересы граждан или не создает угроз для их жизни и здоровью. Узаконить такую планировку через суд можно, но шансы не высокие. Скорее всего, обяжут привести помещение в прежнее состояние, могут оштрафовать. Если квартира не будет приведена в прежний вид на основании решения суда, квартира может быть продана с публичных торгов.

Игорь Золотарев29 октября 2012, 0:37

Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП ТРЕБОВАНИЯ К ПЕРЕУСТРОЙСТВУ И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ 1. Настоящие требования устанавливают особенности производства работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах в целях обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества. 2. Работы по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, производство которых затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома, осуществляемые на основе проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме: 2.2. Мероприятия (работы) по перепланировке: 2.2.9. Объединение лоджий с внутренними помещениями.

Игорь Золотарев29 октября 2012, 0:40

Статья 29. ЖК РФ Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения 1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. 3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. 4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. 5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

Игорь Золотарев29 октября 2012, 0:42

Статья 7.21. КоАП РФ Нарушение правил пользования жилыми помещениями 2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей

Надежда Матюшина26 октября 2012, 0:37

Добрый день!
Квартиру купить вы можете, но по всем последствиям отвечать будете именно вы.
БТИ можно заказать, но это должен делать собственник или через спец.компании.
Для сделки БТИ не нужно, если с момента последней по данному объекту прошло не более 5 лет.
По поводу штрафов вы правы. Если вы купите квартиру, то все претензии будут именно к вам и возврат в первоначальное состояние со штрафом ляжет именно на ваши плечи.
Продать в последствии сможете, но так же по более низкой, чем рыночная.
Подобная перепланировка действительно влияет на стоимость.
А покупать или нет решать только вам. А еще я бы внимательнее читала документы и обязательно проверила ее на чистоту, мало ли что еще может обнаружиться.

Татьяна Кашина26 октября 2012, 0:49

Ирина, зайдите на сайт Мосжилинспекции. Там есть раздел :"Переустройство и перепланировка", посмотрите типовые перепланировки. Может быть там найдете свою. Сразу могу сказать, что так как батареи не трогали, а только срезали подоконники, то это относится к типовым перепланировкам, это сейчас разрешено. Если они срезали еще боковые стены, увеличив проем на лоджию, то здесь надо укреплять конструкцию, это тоже делают. Как это делают, на сайте найдете. Там же найдете типовые квартиры в домах, может и ваша квартира будет поъхожа на те чертежи. Я продала такую квартиру без всяких скидок. В нашем случае проем не был расширен, остекление до пола. Клиент в восторге. У вас только минус будет , что собственность меньше трех лет, внимательно изучите документы.

Игорь Бoaчев26 октября 2012, 1:11

Если кто то пожалуется, что у них осыпается штукатурка около окон и жилинспекция увидит такую перепланировку, то не просто штраф, а очень большой штраф, плюс полное востановление до первоначального вида(((((

Надежда Матюшина26 октября 2012, 1:11

Татьяна, у них же арка вместо среза дверей и окон, т.е. затронули несущие конструкции дома.

Армен Гаспарян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 октября 2012, 1:18

В любом случае, без риелтора покупать квартиру с неполной стоимостью в ДКП опасно, закажите сопровождение, риски не соизмеримы с затратами на сопровождение. По перепланировке полностью согласен с грамотным советом Татьяны Кашиной. Удачи.

Купить такую квартиру можно , убедившись ,что в случае чего , вы сможете сами узаконить сделанную перепланировку . Попросите собственников заказать в БТИ поэтажный план без выхода техника на квартиру. Сравните полученный план с существующими изменениями , самостоятельно про рисуйте их красными линиями на поэтажном плане и сходите в любую фирму по узакониванию перепланировок на консультацию...А если будите покупать данную квартиру ,то посоветуйте Продавцам указать в ДКП сумму не в 1 млн ,а хотя бы 1.2-1.5,если вы не заинтересованны в получении налогового вычета в размере 260 тысяч рублей,который вы сможете получить 1 раз в жизни при наличии постоянной работы по трудовой книжке в виде льготы по подоходному налогу.А если заинтересованны ,то в ДКП должна быть указанна сумма чуть больше ,чем 2 млн. рублей.И обязательно требуйте написания Продавцами двух расписок : на сумму по договору и на разницу. Именно расписок.

Виталий Юрасов26 октября 2012, 1:26

Ирина, если батареи с радиаторами не проведены по стене балкона, то эта стена будет промерзать, окна будут запотевать, в этом месте постепенно от сырости образуется грибок ((( Лучше возьмите нормальную квартиру и постройте её для себя, оформив разрешение на перепланировку. Не стоит взваливать мешок чужих проблем на свои хрупкие плечи, у Вас и своих дел наверное много… Если нужно найти квартиру обращайтесь – найдём. Желаю Вам аккуратно прийти к своей мечте;)

Елена Назаренко26 октября 2012, 11:08

Мои дети купили 5 лет назад современную квартиру с перепланировкой, в том чсле в одной из комнат совмещённым с балконом,без всякого дисконта, живут и радуются. Прийдёт время продавать, найдут таких-же покупателей, кому понравится и всё устроит,и всё хорошо.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 октября 2012, 12:12

Добрый день.
Если у Вас свободные деньги, то купить такую квартиру Вы можете. Под ипотечные деньги такую квартиру невозможно купить в принципе, банк не пропустит.
БТИ Вам лучше заказать без выезда, сопоставите старый план с текущими изменениями и все увидите. Судя по тому, что собственность менее 3-х лет документы БТИ для регистрации сделки Вам не потребуются.
Такую перепланировку никогда не согласуют, поэтому теоретически это грозит штрафом и необходимостью приведения в узакониваемый вид. На практике о Вашей перепланировке никто не узнает (при условии, что внесенные изменения никак не скажутся на соседях и здании).
Продать такую квартиру Вы сможете только покупателям со свободными деньгами, следовательно, только с дисконтом.
Дешевле рыночной... может перепланировка, может история оставляет желать лучшего, смотреть надо.

ВСЁ ПРОСТО26 октября 2012, 16:42

Добрый день. Купить Вы такую квартиру можете, так как у Вас "свободные деньги", банк бы такую квартиру забраковал (как никак перепланировка). Грозит это Вам в будующем следующим: 1. Если о данной перепланировке узнают компетентные органы, то придется заплатить штраф и все переделывать в первоначальный вид (но вот откуда они узнают ????) 2. При последующей продаже квартиры будут сложности с покупателем (ипотечный покупатель не купит коих на рынке порядка 30%). На Вашем месте я бы больше волновался не за перепланировку, а за то, что менее трех лет в собственности ,следовательно в ДКП будет указана не полная стоимость !!!

Андрей Иванов26 октября 2012, 17:57

А это плохо, если в ДКП не полная стоимость? Налог же можно вернуть только с 2 млн, насколько я поняла. А если покупаю, например, за 6 млн то это может быть проблемой?

Роман Стогов26 октября 2012, 22:04

Для Вас да, для продавца хорошо. Налоговый вычет конечно только с двух мультов, но причем здесь полная сумма.

Маргарита26 октября 2012, 22:13

Надо нарисовать красными линиями перепланировку, сходить с ней коммерческую фирму, которая занимается этим - узнать можно или нет. Если можно - сколько стоит и сроки. Эти деньги снять с продавцов - пусть оплатят свою проблему. Если нельзя узаконить - не покупайте.

Наталья Никитична26 октября 2012, 23:35

Здравствуйте.Всё весьма просто.Если квартира в таком виде устраивает Покупателя,ему надо сесть и просчитать все возможные расходы:1-возврат в первоначальное состояние(частично или полностью),либо создание "муляжа" такого действия,2-получение необходимых документов,что бы ни у кого не было в дальнейшем вопросов.После этого принимать решение,покупать или нет.Н,Н,

Денис Гаджиев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 октября 2012, 10:39

Ирина, покупать такие квартиры можно.БТИ для сделки вам не потребуется.
Еще раз внимательно изучите схему перепланировки и проконсультируйтесь с компаниями, которые занимаются узакониванием.Может и удастся что-нибудь придумать, благо в России живем.
Продать такую квартиру вы сможете таким же покупателям со свободными деньгами.

Ольга Кузнецова27 октября 2012, 11:35

1) да можете
2) в обязательном порядке БТИ заказывать не нужно
3) да это может грозить Вам штрафом и "переделкой" за Ваш счет
4)если нравиться и все устраивает-стоит
5)я не думаю что из-за перепланировки, квартира СИЛЬНО падает в цене. Очень многим покупателям, как и Вам такие квартиры нравятся. На вопрос "почему она стоит дешевле аналогичных кв в данном районе" ответить можно только изучив документы. Возможно собака зарыта там.... еще + не полная стоимость в договоре.
Совет ОБЯЗАТЕЛЬНО закажите сопровождение сделки , Вам и документы проверят и скажут на сколько "страшна" данная перепланировка

Виталий Котов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 октября 2012, 12:48

Все зависит от перепланировки, результаты ее нужно видеть, чтобы что-нибудь рекомендовать.

Андрей Иванов31 октября 2012, 1:07

Спасибо всем, здравый смысл перевесил мечты )))

Марсель Ахметшин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 ноября 2012, 15:24

лучше такую квартиру не брать

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru