Поиск по журналу

Вся Россия

Что выгоднее продавать доли или комнату в трёхкомнатной квартире?

Владимир Кочедыков

23.08.2021

Вся Россия

10 909

Я и двое моих несовершеннолетних детей владеем 3/6 долями в трёхкомнатной квартире, остальные 3/6 распределены между отцом, матерью и братом поровну. Остальные собственники не согласны ни на продажу всей квартиры, поэтому собираюсь продавать то, что имеется. Встал вопрос, как поступить - выставить на продажу доли, или выделить через суд комнату и продавать её. Что выгоднее и что более реально?

Автор

Теги

Владимир Кочедыков

доля

Могут подойти

28 657 529 ₽

студия, 21 м², этаж 2

Фили

11 мин.

ЖК "Ривер Парк Кутузовский", Кутузовский проезд, 16А/1, Москва

24 228 823 ₽

студия, 25 м², этаж 13

Академическая

1 мин.

ЖК "Левел Академическая", Профсоюзная улица, 2/22, Москва

28 760 250 ₽

1-комн.кв., 47 м², этаж 5

Калужская

8 мин.

ЖК "СТОУН Грэйн", Старокалужское шоссе, Москва

25 757 000 ₽

2-комн.кв., 43 м², этаж 3

Ломоносовский проспект

6 мин.

Мосфильмовская улица, 39К3, Москва

16 300 000 ₽

1-комн.кв., 33 м², этаж 11

Нахимовский проспект

2 мин.

Азовская улица, 4, Москва

32 000 000 ₽

3-комн.кв., 74 м², этаж 12

Аминьевская

2 мин.

ЖК "Крылья", улица Лобачевского, 120к1, Москва

80 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 40 м², этаж 16

Варшавская

10 мин.

Варшавское шоссе, 100к1, Москва

28 000 000 ₽

3-комн.кв., 74 м², этаж 3

Коньково

7 мин.

улица Академика Капицы, 4, Москва

19 500 000 ₽

2-комн.кв., 37 м², этаж 1

Парк Культуры

5 мин.

Зубовский бульвар, 29, Москва

19 600 000 ₽

2-комн.кв., 42 м², этаж 5

Ленинский проспект

10 мин.

Ленинский проспект, 43К8, Москва

10 комментариев

Даниил Пятецкий

23 августа 2021, 17:55

Лучший совет

Владимир, у Вас 3/6 доли в общем праве. Это ровно половина трехкомнатной квартиры и никак иначе. Вы не сможете даже через суд выделить какую-то отдельную комнату, максимум - это определить порядок пользования имуществом, но документально это так и останется 3/6 доли в общем праве. В определении порядка пользования нет никакого практического смысла, поскольку он будет актуален только на момент такого определения. Любое изменение в составе собственников и пользователей квартиры является основанием для пересмотра ранее определенного порядка пользования. При переходе права собственности ранее определенный порядок пользования не сохраняется. Таким образом, вопрос "выгоды" отпадает сам собой. Продавать Вам придется долю в общем праве, по факту половину трехкомнатной квартиры, где два собственника н/л дети, что по умолчанию приводит к:
1) необходимости согласования вопроса продажи с органами опеки;
2) обязательной альтернативной сделке: одновременная продажа и покупка чего-то лучшего для детей взамен;
3) нотариальной форме сделки;
4) необходимости соблюдения права преимущественной покупки перед остальными участниками общей долевой собственности.
Профессионально и объективно - это колоссально сложная задача и перспективность ее положительного для Вас решения очень минимальная.

Владимир, у Вас 3/6 доли в общем праве. Это ровно половина трехкомнатной квартиры и никак иначе. Вы не сможете даже через суд выделить какую-то отдельную комнату, максимум - это определить порядок пользования имуществом, но документально это так и останется 3/6 доли в общем праве. В определении порядка пользования нет никакого практического смысла, поскольку он будет актуален только на момент такого определения. Любое изменение в составе собственников и пользователей квартиры является основанием для пересмотра ранее определенного порядка пользования. При переходе права собственности ранее определенный порядок пользования не сохраняется. Таким образом, вопрос "выгоды" отпадает сам собой. Продавать Вам придется долю в общем праве, по факту половину трехкомнатной квартиры, где два собственника н/л дети, что по умолчанию приводит к: 1) необходимости согласования вопроса продажи с органами опеки; 2) обязательной альтернативной сделке: одновременная продажа и покупка чего-то лучшего для детей взамен; 3) нотариальной форме сделки; 4) необходимости соблюдения права преимущественной покупки перед остальными участниками общей долевой собственности. Профессионально и объективно - это колоссально сложная задача и перспективность ее положительного для Вас решения очень минимальная.

1 317/50 000

Александр Ткачев

24 августа 2021, 13:29

Практически нереально это продать.. забудьте - все равно ничего не получится..

Ирина Щербинина

24 августа 2021, 08:58

Владимир, на мой взгляд вам надо сделать два действия, чтобы родственники оперативно нашли деньги для выкупа ваших долей:
1. Прислать им официальное предложение.
2. Спустя некоторое время начинать водить на просмотры «покупателей» бандитского вида (подставных, знакомых).
Вспомните, у Райкина была постановка, когда он страшных покупателей к своей учительнице в коммуналку водил, чтобы спасти ее от соседей.
После этого дело должно сдвинуться с мёртвой точки.

Татьяна Федоровна Фирстова

23 августа 2021, 19:16

Владимир, Вы не написали, а почему Ваши родственники не выкупят ваши доли? Или Вы и это имели в виду "Остальные собственники не согласны ни на продажу всей квартиры"...?

Владимир Кочедыков

Автор

23 августа 2021, 19:50

Да, я забыл дописать "ни на продажу всей квартиры, ни на выкуп наших долей". На словах я уже предлагал выкупить доли и получил отказ, теперь собираюсь уведомить собственников официально, после чего уже буду выставлять доли.

Татьяна Федоровна Фирстова

23 августа 2021, 21:02

Возможно, что после Ваших решительных действий, сособственники "почешутся". Удачи Вам!

не риэлтор

23 августа 2021, 18:07

" или выделить через суд комнату " - в москве вы ее не выделите. вы, судя по всему, путаете выделение в натуре и определение порядка пользования. первое возможно в одноэтажном доме, где есть возможность организовать отдельный вход в комнату. явно не московский вариант. второе - можно организовать, но смысла в этом никакого нет: при смене собственника весь ранее определенный порядок обнуляется, и новому собственнику придется снова идти в суд самому. и еще неизвестно, как суд к его запросам отнесется... одно дело многолетний и живший в этой квартире содольщик. другое дело - покупан, знавший на что идет (у суда может быть и такая логика). это первый момент, самый простой.
а второй, в вашей ситуации представляющий основную проблему - это детские доли. это хорошо что про опеку вы знаете. на всякий случай только напомню основной принцип: СНАЧАЛА разговор с опекой, только ПОТОМ выделение детям долей где-то еще. иначе у вас будет не одна запоротая квартира, а две. поэтому если есть возможность где-то выделить детям доли, то не делайте этого заранее. многие попадаются на этот крючок, потом рвут волосы на всех местах, а уже ничего поменять невозможно.

" или выделить через суд комнату " - в москве вы ее не выделите. вы, судя по всему, путаете выделение в натуре и определение порядка пользования. первое возможно в одноэтажном доме, где есть возможность организовать отдельный вход в комнату. явно не московский вариант. второе - можно организовать, но смысла в этом никакого нет: при смене собственника весь ранее определенный порядок обнуляется, и новому собственнику придется снова идти в суд самому. и еще неизвестно, как суд к его запросам отнесется... одно дело многолетний и живший в этой квартире содольщик. другое дело - покупан, знавший на что идет (у суда может быть и такая логика). это первый момент, самый простой. а второй, в вашей ситуации представляющий основную проблему - это детские доли. это хорошо что про опеку вы знаете. на всякий случай только напомню основной принцип: СНАЧАЛА разговор с опекой, только ПОТОМ выделение детям долей где-то еще. иначе у вас будет не одна запоротая квартира, а две. поэтому если есть возможность где-то выделить детям доли, то не делайте этого заранее. многие попадаются на этот крючок, потом рвут волосы на всех местах, а уже ничего поменять невозможно.

1 164/50 000

Евгений Тараканов

23 августа 2021, 17:28

Добрый день!

Удобнее, конечно продавать комнату. Это и выделенный объект, и простая письменная форма. Но, с учетом того, что вам предстоит суд, лучше попробовать продавать в том, состоянии как есть. Многое зависит еще от отношений с другими собственниками: не согласны на продажу всей квартиры - это одно, будут препятствовать предстоящей продаже - это другое.

Начинайте продавать как есть. Если сложности предвидятся - вы с ними встретитесь и поймете, как быть дальше. Предварительно, проконсультируйтесь с органами опеки, по месту прописки детей. Вы не можете просто продать долю несовершеннолетних. Вам обязательно нужно будет им что-то купить, чтобы не ухудшить их материальное положение. Поэтому, продажа возможно только после получение на это соответствующего распоряжения органов опеки.

Александр Воронич

23 августа 2021, 17:27

Здравствуйте. Распоряжение имуществом несовершеннолетних, осуществляется с разрешения органов опеки и попечительства. Такое разрешение может быть получено только при условии, если имущественные права несовершеннолетних не будут нарушены. В Москве это фактически означает одновременное приобретение на имена несовершеннолетних другой квартиры, где количественное и стоимостное выражение полученных долей будет не меньше, чем в продаваемой квартире. Также у Вас будет нотариальная сделка в силу закона по двум признакам - продажа доли и продажа имущества, собственником которого является несовершеннолетний. В определении порядка пользования нет вообще никакого смысла. Не забудьте о том, что продажа долей осуществляется с учётом требований ст. 250 ГК РФ.

Владимир Кочедыков

Автор

23 августа 2021, 17:41

Про органы опеки я уже в курсе. Благодарю вас за ответ