недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Эскроу и передаточный акт

Вся Россия 2 946 55

покупка вторички при помощи эскроу.

ДКП у нотариуса. В ДКП прописано, что передаточный акт в течение 3 дней с момента регистрации в реестре. получение денег при предоставлении передаточного акта, договора и выписки.

продавец сначала сорвал сроки, потом просто отказался подписывать передаточный акт. Деньги сейчас "висят" в банке.

Есть сомнения в его адекватности, хотя справка о психическом здоровье у него имеется.

Каким образом можно расторгнуть сделку? Желательно не одним, просчитать все варианты.

Человек оказался на редкость недоговороспособным, думаю полюбовно решить уже не получится. Хочется или с минимальной беготней или с максимальным для себя гешефтом.

Советы 55
Михаил МорозанЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 марта 2019, 19:44

Здравствуйте. Самый простой и безболезненный способ- обоюдно сторонам договора подписать соглашение о расторжении ДКП и подать его в Росреестр, быстро и просто. Все другие варианты посредством суда- это относительно не быстро.
С уважением.

Изя30 марта 2019, 19:48

риэлтор сказал "забирайте деньги с эскроу, и пусть отбирают у вас через суд".
обоюдно думаю не выйдет, к сожалению.
т.е., если я верно понимаю - квартира пока как бы ничья? в егрн я, но акта нет.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 марта 2019, 19:51

Банк наверняка потребует документ о расторжении дкп или решение суда- почитайте договор эскроу-счета.

Изя1 апреля 2019, 3:11

В договоре расторжение при невыполнении условий и по соглашению сторон. И да, спасибо, что читаете что я написал. Единственный ответ по сути. С Уважением.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 апреля 2019, 12:27

Ну наверное же имеется в виду невыполнение всех условий, а у Вас частично уже условия выполнены: переход права уже произошел. Настаивайте на акте приема-передачи, договаривайтесь- не все Продавцы понимают, что условия договора нужно исполнять в срок.

Это вот у нас в РФ такое безответственное отношение. В цивилизованных странах Продавец бы понимал, что, не передать Объект в срок, это попасть можно на неустойку и Покупатель через суд может ещё истребовать её....

Изя1 апреля 2019, 22:15

Видимо это и придется делать. Предлагали мировую и расторжение договора- не хочет. Передаточный акт тоже не хочет подписывать, не увидев денег. А по условиям эскроу передаточный требуется для раскрытия. Говорит так никто не делает и что его ввели в заблуждение и под давлением, хотя делалось все у нотариуса.

Изя20 апреля 2019, 18:43

дополню. продавец нанял адвоката, который топит за то, что передаточный акт должен быть согласован письменно. прислал на почту какую-то ахинею под видом акта, противоречащую тексту и смыслу основного договора. настаивает на суде, говорит о понуждении нас к продолжению сделки.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 апреля 2019, 20:16

Пришлите свой вариант акта в ответ, либо отредактируйте присланную им форму под удобные условия для Вас.

Изя20 апреля 2019, 23:29

дык нет желания продолжать-то...

Наталья Коковихина30 марта 2019, 18:39

Подарок для себя сделать не получится..) Если все дело только в собственнике, то вам нужен теперь посредник, который вникнет в ситуацию и сможет спокойно договориться и дойти до логического завершения сделки. По ходу, нет у Вас риелтора. По квартире все спокойно- в смысле проверки..Тогда доводите это до конца..Вы же покупаете квартиру, а про продавца спустя время забудете, как страшный сон. Наступите на горло эмоциям и делайте дело..)
Странный у Вас продавец, квартиру продал, а деньги забирать не хочет....)))

Изя30 марта 2019, 18:58

есть риэлтор само собой.
сам уже давит на продавца, чтобы тот поставил подпись и больше не видеть - а продавец просто альтернативно одаренный.
продолжать сделку не хочется, т.к. отношения уже испорчены и акт продавцом, видимо, подписан не будет. квартира медом не намазана, на рынке масса предложений.

Наталья Коковихина30 марта 2019, 21:10

Какую сделку продолжать? Сделка у вас прошла уже, квартира продана.

Ирина Криксунова30 марта 2019, 20:26

Как это ничья, если уже вы собственник по ЕГРН?) Уже забрать деньги с эскроу не получится. Пытайтесь договориться.

Наталья Коковихина30 марта 2019, 20:30

Если переход права прошел- вы собственник квартиры. есть смысл оставить в покое продавца, передаточный акт можно подписать и позже, раз уж так.. А так чтобы и с деньгами остаться и с квартирой- не получится.

Изя31 марта 2019, 0:23

невыполнение одного из условий эскроу - разве не повод разорвать договор?
с деньгами да, квартиру пускай отсуживает, раз на сроки болт кладет.

Павел Павел31 марта 2019, 12:53

Какие условия возврата вам денег с эскроусчёта? Расписка от продавца в получении денег где? Ключи от квартиры у кого? Когда по договору купли вы несёте риски утраты и содержания квартиры?

Изя31 марта 2019, 15:02

Условия возврата - неисполнение покупателем обязательств, либо таймаут. Расписка зачем?! Ключи у него. Риски после передаточного акта, на который у него было 3 дня, и он отказался его подписывать.

Мария Искакова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
31 марта 2019, 20:59

Риэлтор то продавца, а не Ваш. И все же, попытайтесь договориться, и что значит отказывается подписывать, причина какая? Не бывает, что человек просто передумал. Либо Вы не хотите озвучивать, либо его риэлтор чего то не договаривает.

Изя31 марта 2019, 21:06

Риэлтор умыл руки уже. Сказал такого идиота еще не видел.
Почему отказался я не знаю, человек нездоров явно.

Мария Искакова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
31 марта 2019, 21:45

Так всё же! Вы уходите от прямого вопроса. Причина отказа?!

Изя31 марта 2019, 23:14

Еще раз - понятия не имею.
Говорил чт от его подписи теперь все зависит, что мы теперь без его подписи ничего не сможем сделать. Видимо начитался как можно продать квартиру и не выселяться.
Мне его мотивация пофигу. Я на клоунов и в цирке смогу посмотреть.
---
Видимо до него не дошло, что договор эскроу и денег без акта он не увидит.

Мария Искакова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 апреля 2019, 10:50

Погодите! Теперь все же он готов подписать АПП, но только деньги хочет вперёд?! В общем, скорее всего продавец немного тормозит, сделку он сделать хочет, просто боится остаться без денег. Вполне возможно, что Вы ведёте переговоры жёстко. Это его и пугает. Попробуйте дать провести переговоры кому то, кого он знает, Вашей супруге например, или другу. Ну или уж риэлтора подтяните, как это он умыл руки?(вот потом и говорят про риэлторов, им лишь бы урвать и пропасть!) Попробуйте договориться так: вы все вместе встречаетесь на квартире, смотрите её, далее едете в банк, подписываете АПП в 1 экземпляре, который у продавца на руках, подаёте на раскрытие, ждёте пока упадут деньги (обычно если с утра подойдёте, то максимум к вечеру деньги зачисляются, а так быстрее, пара часов) и как только деньги упали, он подписывает остальные АПП, едет на квартиру передать ключи и адьес! Да, придется поняньчится, убеждать, просить, но зато (я уверена) обойдетесь малой кровью.

Изя2 апреля 2019, 19:40

А зачем мне это? Условия сделки были озвучены у нотариуса и в банке, зачем еще нянчиться? Человек под разными предлогами срывает сделку, отказывается от расторжения полюбовно.

Александра Беляева3 апреля 2019, 8:39

Мнение со стороны-продавца просто"замкнуло", и не размыкает.В моменты сильного страха ,человек не способен мыслить здраво.Это сильнейший стресс.

Изя3 апреля 2019, 14:52

Оказалось что квартиру этот товарищ приобретал у банка с людьми, в дкп было прописано, что он берет на себя долги предыдущего владельца и передаточный акт он подписал в тот же день что и дкп. В итоге судился с банком, чтобы тот выселил жильцов почти год и не отдавал долги 5 лет.

Елена Смирнова20 апреля 2019, 21:06

Понятно теперь, почему вам разонравилась эта квартира. И понятно, что риэлтора у вас не было и нет, иначе эту историю про выселение и долги вы бы узнали ДО подписания договора, а не после.
Теперь вот пытаетесь развернуть все взад, мотивируя тем, что продавец не адекватен - квартиру вам продал, а деньги за нее получать не хочет. Странная история...... Не верю.

Изя20 апреля 2019, 23:32

обожаю телепатов! риэлтор есть, про историю знали перед покупкой, но покупатели - люди упертые. понравилось и всё(я их знакомый).
продавец хочет получить деньги ДО подписания акта - что прямо противоречит договору. ну и почти месяц прошел уже - покупатели "сдулись", любовь сменилась отторжением.

Елена Смирнова21 апреля 2019, 0:48

Сказочник...... знакомый знакомых...... тролль обычный
Сайт тухнет, надо дровишек подбросить.....

Павел Павел20 апреля 2019, 21:12

Изя, так вы забрали свои деньги с эскроусчёта?

Изя20 апреля 2019, 23:34

таки пока нет, банку они нужнее, он возвращает либо в случае расторжения, либо через определенный срок. расторгать полюбовно продавец не хочет. хочет, чтобы в передаточном акте содержались кабальные условия оплаты покупателями, прямо противоречащие тексту договора. так что ждем таймаута.

МИЛМАН20 апреля 2019, 23:50

Рэдбул от-ды-ха-ет!Очень странные объяснения расклада ситуации .Чудесно было продавца услышать бы - но увы.Для добросовестного и профессионального подхода к ситуации и правильного решения нужен специалист на месте - а не Ваш взгляд на проблему, возможно созданную искусственно.

Павел Павел21 апреля 2019, 0:50

Выявилось два новых момента: 1) Изя - это не покупатель, а его знакомый и поэтапно узнаёт детали сделки 2) у двух сторон работали свои риелторы.

На мой взгляд, что-то ещё "тёмное" должно быть в этой сделке, чтобы продавец так упирался по подписанию акта передачи, даже нанял адвоката для завершения сделки по своему варианту... По-идее, адвокат не связан с покупателем и мог успокоить продавца: чего ерундой занимаешься, подписывай акт передачи и получай свои деньги?

Изя, можете разместить здесь текст акта передачи, полученного от адвоката продавца? Адвокат направил этот акт на почтовый адрес заказным письмом?
Заинтриговали, блин....

Моня22 апреля 2019, 0:11

Текст договора: ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ И ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ
1. Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.п. 1.1. Настоящего договора продаваемой недвижимости составляет Х рублей.
Стороны подтверждают, что:
продажная стоимость вышеуказанной недвижимости является договорной, устанавливается ими самостоятельно, исходя из характеристик отчуждаемого объекта и условий настоящего договора, берут на себя ответственность за критерии (порядок) ее исчисления и установления.
Расчеты производятся в следующем порядке:
- денежные средства в размере Y рублей получены Покупателем
до заключения и нотариального удостоверения настоящего договора;
* денежные средства в размере Z рублей выплачивается Покупателями за счёт собственных средств. Указанная сумма Договора (далее - «Депонированная сумма»), будут зачислены ПАО "XXX" на счет эскроу, открытый Банком на имя Покупателя-2 (3) в соответствии с Договором специального банковского счета эскроу, заключенным 15 марта 2019 года между Банком, Покупателем-2 и Продавцом (далее - «Договор счета эскроу»). Передача Депонированной суммы Продавцу со счета эскроу производится в установленные Договором счета эскроу сроки (не позднее 3-х рабочих дней) после:
⦁ государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости;
⦁ предоставлении Банку документов, предусмотренных основаниями передачи Депонируемой суммц Продавцу, предусмотренными Договором счета эскроу, а также их описи, составленном Продавцом.
Расходы, связанные с расчетами через счет эскроу несут Покупатели.
Стороны установили, что с момента передачи вышеуказанной недвижимости ПОКУПАТЕЛЯМ и до полной оплаты вышеуказанный объект недвижимости не будут считаться находящимися в залоге у ПРОДАВЦА согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
⦁ В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача
квартиры осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Риск случайной гибели или случайного повреждения указанного помещения Покупатель несет с момента подписания передаточного акта. .. Г \
Стороны пришли к соглашению, что передача квартиры (обеспечение свободного входа) и передача ключей от входной двери в квартиру будет осуществлена не позднее 3-х рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости.
В момент указанной передачи сторонами будет подписан передаточный акт.
Указанное обстоятельство не является обременением.
С момента заключения настоящего договора Продавец обязуется до фактической передачи квартиры Покупателю не ухудшать состояния квартиры, не сдавать ее в аренду, наем, безвозмездное пользование.
⦁ ПРОДАВЕЦ обязан одновременно с передачей недвижимости передать ПОКУПАТЕЛЯМ относящиеся к ней документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором и сообщить сведения, имеющие Существенное значение в отношении технического и санитарного состояния недвижимости.
------

19 апреля приходит на почту заказное:

2,
зарегистрированному по адресу места жительства: ...
3, зарегистрированной по адресу места жительства: ...
от
1, зарегистрированного по адресу места жительства: ...
СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО
к разработанному 1 и предлагаемому им к подписанию 2 и 3 проекту Акта приема - передачи недвижимого имущества по Договору от 16.03.19 года купли-продажи квартиры по адресу: (кадастровый номер № ) между продавцом по данному Договору в лице 1 и покупателями по соответствующему Договору в лице граждан 2 и 3
В Соответствии с пунктом 2.2 зарегистрированного Росреестром и заключенного между нами Договора от 16.03.2019 года передача ключей от квартиры происходит по факту итогового согласования Сторонами Акта ее приема-передачи.
йТ Согласование и подписание Акта приема-передачи проданной мною Вам квартиры в одобренной всеми Сторонами редакции такого Акта является; существенным условием вышеуказанного Договора от 16.03.2019 года, * от соблюдения/несоблюдения которого прямо зависит момент наступления обязанности Продавца передать Покупателям ключи от проданной квартиры.
Продавец не предлагает никаких новых условий по предмету самой сделки^ направленных на ее пересмотр либо усложнение условий ее исполнения всеми Сторонами Договора.
Представленный проект Акта направлен только на уточнение гарантий надежности сделки в согласованном порядке передачи денежных средств от Покупателей к Продавцу. . .
Просим подписать представляемый проект Акта либо внести в него замечания/предложения/уточнения в 3 (трех) дневный срок с момента его получения от Продавца для изучения и подписания.
С уважением
1,
----

во вложении такая бумага без подписей и дат:

АКТ
приема - передачи недвижимого имущества по Договору от 16.03.19 года купли- продажи квартиры по адресу: (кадастровый номер ) между продавцом по данному Договору в лице 1 и покупателями по соответствующему Договору в лице граждан 2 и 3
апреля 2019 года
1, .....1986 года рождения, место рождения: ...., гражданство: Российская Федерация, пол мужской, паспорт ..., выданный ..., код подразделения ..., зарегистрированный по адресу места жительства: ..., семейное положение: в браке не состоит, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,
2, ...1949 года рождения, место рождения: ..., гражданство: Российская Федерация, пол: мужской, паспорт: ..., выданный ..., код подразделения , зарегистрированный по адресу места жительства: ..., семейное положение: в браке состоит, именуемый в дальнейшем «Покупатель - 1»,
2, ... 1951 года рождения, место рождения: ... гражданство: Российская Федерация, пол: женский, паспорт: ..., выданный ..., код подразделения ..., зарегистрированная по адресу места жительства: ..., семейное положение: в браке состоит, именуемая в дальнейшем «Покупатель - 2», с другой стороны, совместно именуемые далее «Стороны», руководствуясь тем, что согласно пункту 2.2 вышеуказанного в наименовании настоящего Акта Договора (далее - Договор от 16.03.2019 года) передача ключей от квартиры происходит по факту итогового согласования Сторонами Акта ее приема-передачи, составили и подписали настоящий Акт приема-передачи о нижеследующем:
1. Продавец 08 апреля 2019 года передал, а Покупатель-1, Покупатель-2 приняли по 1/2 доли от передаваемой квартиры каждому в соответствии с условиями Договора от
2. года и по настоящему окончательно согласованному и полностью устраивающему Стороны Акту приема-передачи следующее указанное в пункте 1.1 Договора от 16.03.2019 года недвижимое имущество: квартира по адресу: ...(кадастровый номер квартиры: ...).
3. Указанное в пункте 1 настоящего Акта приема - передачи недвижимое имущество (квартира) переданы в состоянии, не препятствующем его использованию в полном и установленном действующими СНиП для жилых помещений объеме.
4. Настоящим Актом Покупатели -1,2 подтверждают, что зачисленные по Договору специального банковского счета эскроу от 15.03.2019 года для расчетов по Договору на банковский счет в ПАО «ХХХ» денежные средства в размере Z рублей в счет оплаты стоимости принимаемой ими по настоящему Акту квартиры являются денежными средствами, внесенными Покупателем - 2 в указанных в пункте 2.1 Договора от 16/03/2019 года на соответствующий банковский счет, в том числе внесенными Покупателем - 2 за Покупателя - 1 по договоренности с ним, и являются солидарной оплатой каждого из Покупателей за счет собственных средств по 1/2 доле от общей стоимости приобретаемой ими по Договору от 16.03.2019 года квартиры, составляющей XXX рублей, в том числе подтверждают, что зачисленные на соответствующий банковский счет денежные средства в размере XXX рублей с момента подписания Сторонами настоящего Акта приема-передачи квартиры становятся собственностью Продавца без ограничений и возврату Покупателям Продавцом не подлежат.
Покупатели - 1, 2 подтверждают, что Покупатель - 1 до заключения Договора «специального банковского счета эскроу от 15.03.2019 года, указанного в части первой пункта 3 настоящего Акта, передал Покупателю - 2 денежные средства в размере ровно половины YYY от стоимости принимаемой по настоящему Акту квартиры для их внесения Покупателем - 2 на соответствующий счет эскроу от лица Покупателя - 1, что и было сделано Покупателем -2 при заключении им с ПАО «XXX» Договора специального банковского счета эскроу от 15.03.2019 года, на который (банковский счет эскроу), таким образом, были зачислены в равном объеме деньги от Покупателя-1 и Покупателя- 2, переходящие к Продавцу в собственность в момент подписания Сторонами настоящего Акта.
В случае невозможности получения Продавцом зачисленных на счет эскроу денег за квартиру по Договору специального банковского счета эскроу от 15.03.2019 года, Покупатели - 1, 2 обязуются безотлагательно выплатить ему денежные средства в соответствующем размере на руки наличными либо в ином установленном законом порядке в течении 1 (одного) банковского дня после установления факта невозможности получения Продавцом в собственность зачисленных для него денег со счета по Договору специального банковского счета эскроу от 15.03.2019 года.
1. Площадь передаваемой и принимаемой Квартиры составляет N кв. м.
Квартира состоит из N комнат, расположена на N этаже многоквартирного дома.
1. В Квартире имеются: электроэнергия, газ, водопровод, канализация, автономная система индивидуального отопления и подачи горячей воды.
Оборудование и коммуникации Квартиры Сторонами проверены, находятся в исправном состоянии.
Жилые и нежилые помещения квартиры соответствуют техническим условиям по эксплуатации.
При осмотре деффекты не обнаружены.
1. Передаваемая Квартира никому не подарена, не продана, не обещана, под арестом и иным запрещением не состоит.
2. Претензий по состоянию переданного по настоящему Акту недвижимого имущества (квартиры) у Сторон не имеется. Неоговоренные Сторонами недостатки в квартире во время ее осмотра не обнаружены.
3. Настоящий Акт составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
Адреса, реквизиты и подписи Сторон

Моня22 апреля 2019, 0:17

И да, Изю забанили, теперь я Моня. Присутствовал с покупателями на всех стадиях сделки в качестве свидетеля.

Круто! Хорррроший акт для продавца, страхующий его от проблем с банком и перекладывающий все эти возможные проблемы на покупателя. Вопрос сохранности и получения денег довольно часто волнует продавцов, независимо от того, безналичные или наличные через ячейку расчеты проходят.

А за что-таки Изю забанили?

Моня22 апреля 2019, 0:59

Ссылки на фото документов дал. Не хотел сканировать-распознавать.
Вы считаете, это адекватный акт? Он же прямо противоречит договору и отправлен спустя три недели после сделки, хотя там три дня. При этом квартира так и не готова к передаче, а пенсионеры живут в гостинице и пьют корвалол...
Тем более возможности выплатить в случае чего с банком у них, само собой, нет...

Моня22 апреля 2019, 1:05

Изначальный акт был типовый - 1)продавец передал - покупатели приняли
2) все финансовые обязательства покупатели выполнили в полном объеме(закладка денег и составление договора эскроу были выполнены при продавце)

Моня22 апреля 2019, 1:08

И еще момент, бумажка пришла с неправильной описью, не по ГОСТ, и без подписей продавца, без даты. При этом он видимо хотел, чтобы ее подписали и отправили ему.

Изя, я далека от вашей разборки и читала ветку через строчку)) Меня привлекла в акте только та часть, которая четко определяет условия, при которых расчет с продавцом считается состоявшимся.

Моня22 апреля 2019, 3:19

вы считаете ее адекватной?

Павел Павел22 апреля 2019, 9:05

Лично я не понял: в чём кабальность для покупателя и противоречие договору этого акта передачи, о которых заявил автор?
То, что в акт добавилась описательная часть по схеме оплаты, так это же по факту и будет...

Моё мнение по акту:
1) стандартный акт фиксирует какое-то действие, здесь же дополнительно накладываются обязанности на покупателя, которые должны были включаться в договор - чего-то страшного в этом я не вижу
2) "...и возврату Покупателям Продавцом не подлежат." удалить или дополнить типа "за исключением не выполнения Продавцом условий договора"
3) "...Покупатели - 1, 2 обязуются безотлагательно выплатить ему денежные средства в соответствующем размере на руки наличными либо в ином установленном законом порядке в течении 1 (одного) банковского дня после установления факта невозможности получения Продавцом в собственность зачисленных для него денег со счета..." - срок выплаты наличкой уточнить с учётом срока возврата с эскроусчёта денег Покупателю наличкой.

Почему Породавец не пошёл по схеме закладки налички в банк.ячейку, если испугался "заморозки" денег на эскроусчёте?
Покупатели определились брать эту квартиру или нет? Если нет, то вам надо уже направлять Продавцу иск о расторжении сделки и возмещении вам убытков. Может это смягчит позицию Продавца, если желание купить не пропало.

Моня22 апреля 2019, 12:11

Кабальность именно в том, что покупателю нет смысла брать на себя риски банка. Схема в акте противоречит схеме в дкп. Схема эскроу была предложена риэлтором, все согласились. Покупатели уже не хотят брать, все разумные сроки сорваны, продавец общается только письменно. При попытке полюбовного урегулирования устно орет на всех и обвиняет во всех смертных грехах. От расторжения тоже отказывается, требует только свой вариант акта и оплаты услуг адвоката.

Моня22 апреля 2019, 12:19

При этом его адвокат заявляет, что они через суд хотят требовать понуждения к продолжению сделки и оплаты всех расходов. Покупатели - неработающие пенсионеры. Квартира - будет единственной(переезд). Цена как у нового простенького кроссовера.

Павел Павел22 апреля 2019, 14:19

Вот это история! Адвокат в частной беседе (без продавца) согласен с позицией Продавца? Какие пункты договора по мнению адвоката нарушил Покупатель, которыми в суде они будут обосновывать принуждение к сделке? Походу адвокату платят без связи с выйгрышем в суде, а Продавец этого не понимает...

Получается, что что-то произошло у Продавца с момента подписания ДКП и до момента подписания акта передачи, что Продавец боится снимать/переводить деньги с банковского эскроусчёта - с адвокатом Продавца это проясняли?

Срок подписания акта Продавец сорвал, включать в акт передачи описание схемы финансирования и новые условия и обязанности - бестолковость...
Если Покупатель отказывается от сделки, то ему надо переходить также на общение в первую очередь письменно - в суде будут в первую очередь смотреться бумаги, защищаться от принуждения к сделке и разрывать сделку.
Письменный ответ на предложенный к подписанию акт передачи, который вы направите Продавцу, будет интересным почитать здесь (он должен уже звучать как встречный иск о расторжении сделки и возмещении вам убытков, если Продавец первым будет подавать свой судебный иск) - может это настроит Продавца на досудебное урегулирование, в противном случае у вас есть основа для судебных боданий..

Моня22 апреля 2019, 14:47

Адвокат, с его слов, получает вне зависимости от результата. Продавца "замкнуло" при подписании акта, хотя изначально юрист агентства недвидимости приехал, чтобы со своими клиентами с обеих сторон доехать до банка и завершить сделку(первый у него опыт эскроу).
Продавцу было отправлено приглашение к нотариусу для добровольного расторжения, которое он получил, но не пришел. Потом вот это от него письмо 19 апреля, потом ему письмо - досудебная претензия с отказом от продолжения сделки ввиду таймаута(он его получил) и телеграммой параллельно(он ее не стал получать). Потом от него досудебная претензия пришла с требованием подписать его "акт". Сейчас пока тишина, видимо иск строчат. Тексты выложить?

Моня22 апреля 2019, 14:51

"акт" составлял адвокат, если что

Павел Павел22 апреля 2019, 15:22

Да, досудебную претензию Покупателя интересно здесь почитать.

Моня22 апреля 2019, 17:02

это отправлено 1 апреля продвацу:
В связи с Вашим уклонением от исполнения обязательства в соответствии со ст 556 ГК РФ как Продавца по договору купли-продажи от 16.03.2019 года, передать по передаточному акту Покупателям квартиру находящеюся по адресу: XXX, передать ключи и обеспечить доступ нас как Покупателей в вышеуказанную квартиру.

Предлагаем Вам в досудебном порядке в соответствии со ст. 452 ГК РФ:

1) встретиться 12.04.2019 года в 12.00, у нотариуса XXX находящейся по адресу XXX, для заключения Соглашения о расторжении договора купли-продажи заключенного между нами 16.03 2019 года и его последующей подачи на государственную регистрацию.

2) возвратить понесенные Покупателями расходы я размере XXX рублей (задаток, нотариальные расходы на заключение договора купли-продажи и оплата госпошлины и гос регистрацию)

В случае отказа, или неполучении от вас ответа по истечении укатанного срока, мы как Покупатели будем вынуждены обратиться в суд для взыскания с Вас понесенных нами расходов

Моня22 апреля 2019, 17:04

К нотариусу он не явился, 12.04.2019 он отправил свой "проект акта"(смю выше), потом ему были отправлены телеграмма : УВЕДОМЛЯЕМ ВАС ОБ ОТКАЗЕ ОТ ПРОДОЛЖЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА ОТ 16.03.2019 ПО ПРИЧИНЕ ИСТЕЧЕНИЯ СРОКА В ТЕЧЕНИЕ КОТОРОГО ВЫ ДОЛИНЫ БЫЛИ УВЕДОМИТЬ НАС О ГОТОВНОСТИ ПЕРЕДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ (ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА)
и письмо:
Досудебная претензия

1, уведомляем Вас, что в полученных нами 12.04.2019 письмах мы не нашли документа, озаглавленного «проект Акта» за Вашей подписью, на который Вы ссылаетесь в Сопроводительном Письме, что не позволяет нам рассматривать любые вложения как оферту от Вас согласно п.1 статьи 435 ГК РФ, п. 2 статьи 434 ГК РФ и ст. 435 ГК РФ.

Напоминаем Вам, что 15.03.2019 года между 1, ПАО «Банк XXX» в лице финансового эксперта XXX и 3, был заключен Договор специального банковского счета эскроу (Индивидуальные условия). В п.4 Договора специального банковского счета эскроу так же расписан порядок получения Вами денежных средств.

Более того, в бумаге, которую Вы назвали актом приема-передачи недвижимого имущества по Договору от 16.03.2019 года, отправленной Вами и полученной нами, мы обнаружили существенные условия, нарушающие наши с Вами договоренности, которые были закреплены в п.2.1. Договора купли-продажи квартиры от 16.03.2019 года (далее Договор), где подробно расписывается порядок расчетов за продаваемый объект недвижимости, а также получения денежных средств Вами как Продавцом данного объекта.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия оплаты и приема передачи предмета договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу требований ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

По договору купли-продажи недвижимою имущества продавец обязуется передать . в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В соответствии с п.1, ст. 458 ГК РФ моментом исполнения обязанности продавца передать товар, считается предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче.

На основании вышеизложенного считаем Вас не исполнившим условия пункта 2.2. Договора купли-продажи квартиры от 16.03.2019. Каких-либо уведомлений от Вас о готовности передать объект недвижимости до настоящего момента мы не получали.

Согласно п. 2 ст. 457 ГК РФ договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами, считаем Ваше скрытое под видом акта приема-передачи квартиры предложение на изменение Договора купли-продажи, и до сих пор Вашей неготовности как Продавца передать исполнившим свои обязательства по оплате указанной квартиры Покупателям ключи от недвижимости, невыполнением условий Договора Вами. В силу условий оплаты, прописанных в Договоре мы со своей стороны считаем обязательства по Договору выполненными полностью и отказываемся от продолжения исполнения Договора на основании ст.463 ГК РФ и ст. 328 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ данные обстоятельства считаем существенным нарушением Договора купли-продажи от 16.03.2019 года.

В порядке ст. 452 ГК РФ Вам 01.04.2019 года было отправлено уведомление встретиться 12.04.2019 года в 12.00, у нотариуса XXX находящейся по адресу: XXX, для заключения Соглашения о расторжении договора купли-продажи заключенного между нами 16.03.2019 года и его последующей подачи на государственную регистрацию. Полученное Вами 11.04.2019 вышеназванное уведомление вы проигнорировали, к нотариусу не явились. Данный факт был засвидетельствован нотариусом

(копии во вложении).

Настоятельно просим Вас принять участие в мирном урегулировании данного вопроса. Ждем Ваших предложений по указанному в Договоре почтовому адресу или по известным Вам телефонам.

Моня22 апреля 2019, 17:05

потом пришло письмо от него:
ДОСУДЕБНАЯ ПРЕТЕНЗИЯ

о необходимости оплаты Покупателями Продавцу приобретенной ими у него квартиры, в том числе согласования и подписания устраивающую все Стороны Договора от 16.03.19 года купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ (кадастровый номер № XXX) законную редакцию разработанного 1 и предложенного им к согласованию (подписанию) 2 и 3 проекта Акта приема — передачи недвижимого имущества между продавцом по данному Договору

В соответствии с пунктом 2.2 зарегистрированного Росреестром и заключенного между нами Договора от 16.03.2019 года передача ключей от квартиры происходит по факту итогового согласования Сторонами Акта ее приема-передачи.

Согласование и подписание Акта приема-передачи проданной мною Вам квартиры в одобренной всеми Сторонами редакции такого Акта является существенным условием вышеуказанного Договора от 16.03.2019 года, от соблюдения/несоблюдения которого прямо зависит момент наступления обязанности Продавца передать Покупателям ключи от проданной квартиры.

Продавец не предлагает никаких новых условий по предмету самой сделки, направленных на ее пересмотр либо усложнение условий ее исполнения всеми Сторонами Договора.

Представленный проект Акта направлен только на уточнение гарантий надежности сделки в согласованном порядке передачи денежных средств от Покупателей к Продавцу.

Повторно просим подписать представляемый проект Акта либо внести в него замечания/предложения/уточнения в 3 (трех) дневный срок с момента получения настоящей досудебной претензии Продавца.

Обращаем внимание также и на то, что помимо подписания Покупателями в передаточном акте своей гарантии расплатиться за квартиру в полном объеме для окончательного закрытия претензий и обязательств Сторон по сделке обычаями делового оборота в таких сделках практикуется также оформление Продавцом расписки в получении денег за проданную квартиру, которая свидетельствует о полном исполнении Покупателями своих обязательств по Договору.

Необоснованное законом беспричинное уклонение Покупателей от подписания передаточного акта с условием в нем об обязательной оплате ими Продавцу квартиры в установленном Договором от 16.03.2019 года порядке и по реквизитам Договора от 16.03.2019 года на банковский счет в ПАО «XXX» представляется признаками умышленного уклонения от исполнения существенного условия Договора в условиях полного исполнения его условий Продавцом, то есть, уклонения от оплаты приобретенной по Договору квартиры и приема ее по передаточному акту.

В случае неоплаты Покупателями приобретенной по Договору квартиры и отказа от подписания передаточного акта по сделке в 3-х (трех) дневный срок с даты получения настоящей дорсуцебной претензии Продавец обратится в суд для взыскания задолженности Покупателей перед ним за соответствующую квартиру в установленном законом порядке.

Примечание:

Урегулирование настоящего спора в досудебном порядке снизит общественный интерес к нему, в том числе исключит судебные расходы Сторон и последующую обязательную компенсацию их проигравшей Стороной.
1 (Продавец),

15.04.2019 года

Моня22 апреля 2019, 17:11

При этом самая мякотка, что ни он, ни адвокат, не понимают, что договор трехсторонний и обязанности у покупателя перед продавцом уже нет - деньги висят на счете банка.
в контексте введения эскроу в РФ для застройщиков - как если бы застройщик требовал денег с покупателя, хотя они на счетах банка до передачи покупателю недвижимости застройщиком, при этом внося в акт приема-передачи пункты, по которым, если в банке денег не дадут(например документы липовые), покупатель обязан за день наличкой отслюнявить....

Павел Павел22 апреля 2019, 19:31

Моня/Изя, у вас подход грамотный для судебных боданий, грамотно предоплату за квартиру оформили в виде задатка. Продавец профуфукал своё счастье и кушает лапшу с ушей от адвоката, которому важен процесс и его оплата, а не результат.
Чего поскромничали в оценке своих убытков? При выходе в суд добавте проживание в гостинице Покупателей, потерю % от бестолкового лежания денег на эскроусчёте - наказывайте продавца по максимуму...

В досудебной претензии Продавца я не увидел нарушений Покупателя. Как варит голова у Продавца: как он будет принуждать к покупке, если денег на эскроусчёте уже не будет, а Покупатель живёт на пенсию? 3 тыс.руб в месяц ему переводить с пенсии в течении 50 лет ? Это логично, когда деньги на руках у продавца. В данной ситуации бред какой-то...

Как будете обосновывать в суде, что Продавец уклонялся от подписания акта передачи с 16 марта до 1 апреля? В претензии Покупателя этого не увидел, это ключевой момент для разрыва договора по вине Продавца. По представленным документам вина Продавца видна с 15 апреля (досудебная претензия), где он в акт передачи за чем-то вставляет новые обязанности Покупателя. Допустим суд скажет: подписывайте акт в стандартной форме без бестолковых уточнений от Продавца...

Моня22 апреля 2019, 22:03

Дважды приходили со свидетелями, потом при свидетелях и под запись встретились в агентстве недвижимости, потом с адвокатом тоже со всеми фиксациями. И продавец не писал где-либо несогласие, а тупо голосил, что не будет ничего подписывать. При попытках дозвониться не брал трубку, переносил назначенные встречи и т.п. Потом стал письма слать.
---
А по сути - никак не уведомил о готовности квартиры к передаче до момента отказа покупателем. При этом согласован или нет акт - вроде вторично.
Павел, спасибо Вам, что читаете. Я это здесь разместил не пожаловаться, а обсудить на проф форуме нюансы работы с эскроу как с новым механизмом.

Моня22 апреля 2019, 22:13

Еще мякотка в том, что в квартире есть проблемы с инженерными системами и перепланировкой, на которые покупатели были готовы закрыть глаза, лишь бы вселиться поскорее. Теперь передать квартиру без устранения не получится, согласия с этими нюансами письменного не было. Под ипотеку квартира не подходит, поэтому продать ее крайне сложно будет. Зачем продавец развел этот цирк - непонятно.
И да, в суде требования будут по максимуму, само собой. И суд будет видимо не один - все это время квартира висит под его ответственностью. Вот только не знаю, опечатать ее или не надо. Пока продавец проживает в ней...

Моня22 апреля 2019, 22:17

"В претензии Покупателя этого не увидел, это ключевой момент для разрыва договора по вине Продавца." - а срыв сроков и отсутствие сигналов о готовности передать? Там три дня с момента регистрации - а она 21 марта прошла. Он должен был либо перенести, либо согласиться расторгнуть. А по факту покупателя пытается выставить виновным и впарить ему это жилье, да еще и адвоката оплатить...

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru