И какую цену назначить, я не понимаю.

Решение, как поступить - зависит от ваших целей.

Если у вас есть бизнес и вы сможете использовать деньги от продажи выгоднее, чем дождаться роста цены в 2028-2030 годах, то продавайте. Если нет, можете и подождать.

Выше Застройщика вы сейчас вряд ли продадите. Как правило, Застройщик продает по верхней цене рынка. Если нет понимания по цене, выставляйте по цене Застройщика. Не будет активности - опуститесь до той точки, когда появится интерес. Насколько я понимаю, вас ничто не подгоняет - можно спокойно тестировать любые варианты.

Для успешной (максимально выгодной) продажи нужно врезаться в маркетинг целиком и полностью, а не пытаться играть только ценой.

А для этого Вам нужно: 1) Выявить - Кто Ваш идеальный покупатель? А лучше составить несколько портретов Вашей целевой аудитории, т.е. Ваших покупателей, с их вкусами и предпочтениями выбора;

2) Подготовить квартиру на основании этих запросов, а не только сделать "простенький ремонт" - сейчас хоумстейджинг рулит, но на него одного тоже не стоит уповать;

3) И создать сильный маркетинг: с профессиональными фотографиями интерьера и экстерьера, с видеообзором квартиры и локации - с акцентами на уникальностях и преимуществах и квартиры, и района;

4) Создать уникальное описанием ( а не стандартное, как делают все - уютная квартира, рядом магазины, аптеки,.... - и всякая подобная хрень, которую пишут все, или почти все) - чтобы описание Вашего объекта выделялось среди всех. Как говориться "Умри, но выделись".

5) Задействовать все каналы рекламы - чтобы о Вашей квартире знали все, кто может быть заинтересован. И постоянно тестировать и отслеживать её действенность. И по наличию интересантов делать уже выводы об эффективности своего маркетинга, объективности цены, видимости Вашей квартиры для потенциальных покупателей. По возможности - корректировать.

Это вкратце.

А выспрашивать у специалистов актуальность цены, тактики продажи, и чего ждать - это бесперспективно. Далеко не всё решает цена. Вы же не товар массового и ежедневного спроса продаёте с прилавка известного магазина!

Успехов Вам.

Выставляй в рекламу за 4.8кк, за 4.4кк продашь

сколько времени прошло с 2018 года? всего пять каких-то лет! а столько непуганных владельцев недвижимости развелось! Ваша "пятая точка" точно предсказывает, что впереди - танцы с бубнами!
Не верите?
вот Вам комментарий по текущей ситуации на рынке

цитата по РБК.РУ
«Если ключевая ставка не будет снижена, начнется падение спроса, повышение объема предложения и удешевление жилья, — говорит Сергей Шлома.

Схожую ситуацию рынок жилья проходил в период с 2015 по 2018 год, когда цены на жилье ежегодно снижались примерно на 10%, в итоге снижение за весь период составило 40%, напомнил эксперт. «Сейчас процесс поиска адекватной цены будет происходить быстрее — примерно в течение года. Какова будет итоговая стоимость, зависит от рыночного спроса и предложения», — отметил Сергей Шлома.
конец цитаты
ну как Вам?
главную цифру запомнили? Нет?
В перидо с 2015 по 2018 годы падение стоимости м2 составило 40% В РУБЛЯХ!
Это ФАКТ! а не какой-то там прогноз.
Вы такой вариант чисто теоритически допускаете в своих расчетах?
даже если нас впереди ждет девальвация (не факт, кстати!), то с инфляцией точно мы будем жить еще долго с учетом текущих гос расходов. Ну вырастут цены в рублях, а сколько будет стоить импортное лекарство, телефон, яица?
про покупательскую способоность денег (рублей) почему-то все забывают.

ну вероятнее продает только тот кто поставил 3,5 млн , остальные пока что еще живут вчерашним днем или завтрашним лет через пять продадут ... что касается 7 млн или таких ценников , это как правило аффилированные с застройщиком лица ставят на не распроданные объекты , точно как и неадекватные ценники на аренду , таким образом создается иллюзия цен , чтоб обнадежить тех кто купил и заманить потенциальных покупателей .. так что , про 7 млн забудьте ...
Если застройщик продает по 5,3-5,6 млн или такая цена в прайсе .. смотрите какая там схема .. до субсидированная ипотека , траншевая ипотека , какие бонусы .. и какая цена у застройщика без его опций .. ну вот минус 20 % от его цены и будет вторичка ,где нет ни каких опций льготных ипотек и прочено .. хотя Набибулина озвучила среднее по стране 42 % Новостройки дороже ( в номинале ) чем вторчика .. или 30 % вторичка дешевле Новостроек ..
4,4 +/- 10 % .. ..
а так самый правильный ответ первый .. если есть куда пристроить рубли или для более полезных и необходимых трат нужны средства , то и есть смысл продавать .. а так в 2028 году вероятность что вы продадите выше 4,6 млн 99 % .. а если в 2028 году бензин будет стоить 200 рублей , то шанс почти 100 % отбить 4,6 млн .. но опять же не 100 % ...

"Итог 4.6млн чтоб в ноль выйти" - вам надо в ноль выйти или продать? или получить прибыль?
вопросы, подобные вашему, решает рынок. выставляйте по произвольной цене, и смотрите на реакцию рынка, то есть количество просмотров. если ваш объект в рынке, количество реальных просмотров (а не начинающих риэлторов под видом покупателей) должно быть 3-4 в неделю. так и выйдете постепенно в реальную цену.

У застройщика есть плюс- можно купить по субсидированной ипотеке, ну и сделка максимальная прозрачная для покупателя.
Поэтому, я бы ориентировалась на среднюю цену между застройщиком и физиками (не на тех, кто хочет 7 млн, при том, что есть за 5.5).
С чего-то надо начать. Неделя-две покажут по спросу: не будет звонков/просмотров, скорректируете цену