недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Как посчитать срок владения по каждой доле: наследство и приватизация?

Челябинская область 1 862 30

Здравствуйте, уважаемые профессионалы!

Помогите, пожалуйста, решить сложную задачку.

Исходные данные: 4-к квартира, договор соцнайма от 30.06.2015г., 3 нанимателя: мой муж (бывший и умерший), наша несовершеннолетняя дочь, младшая сестра мужа. У всех ровно по 1/3 доли.

Муж умер 04.07.2017г., не успев подать документы на регистрацию права собственности. Но его 1/3 доли все равно разделили по наследству (суд признал эту долю наследственной массой): 1/9 моей дочери, 1/9 моему сыну (он к договору соцнайма отношения не имеет, т.к. родился в январе 2017г.) и 1/9 матери мужа. При этом я сама нигде не участвую, т.к. брак не был зарегистрирован, а являюсь только представителем детей. Все эти 1/9 доли прошли гос регистрацию права только 06.02.2019г. (долго шли суды за наследство).

14.11.2019г. наконец-то зарегистрировали и оставшиеся доли по договору соцнайма: 1/3 нашей дочери и 1/3 сестре умершего мужа.

В итоге: моя дочь владеет 4/9 (1/3 по приватизации и 1/9 по наследству), сын - 1/9 по наследству, мать мужа - 1/9 по наследству, сестра мужа - 1/3 по приватизации.

Сейчас все хотят продать квартиру, но очень не хотят платить налоги. Примерная цена квартиры 2300-2500, есть разрешение опеки на продажу сроком на 1 год. Конкретно интересует участь налогообложения моих детей. Можно ли перед налоговой зацепиться за то, что право собственности возникло 04.07.2017г. (в день смерти и открытия наследства, в соотв с письмом Минфина от 30.07.2020 г. № 03-04-05/66879 цитирую "Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав."? Т.е. будет ли считаться, что они уже владели квартирой после смерти отца в июле 2017г.? А оставшуюся 1/3 долю дочери тоже освободить от налога, ведь она уже в 2017г. владела унаследованной 1/9.

Сомнения возникли из-за формулировки другого письма Минфина 22 июля 2016 г. N 03-04-07/43026, где устанавливается начало срока владения квартирой при разных датах приобретения долей. Цитирую "Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика". Вот загвоздка именно в выделенной фразе: с даты регистрации, а не с даты возникновения права собственности.

Как думаете, прокатят ли эти доводы в налоговой? Вариант продажи квартиры по долям, к сожалению, не всем покупателям нравятся (и их ипотечным банкам), хотя это был бы самый простой способ...

Очень жду Ваших ответов и советов!


Советы 30
Даниил ПятецкийЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 февраля 2021, 14:03

Арман, "Муж умер 04.07.2017, а значит приватизация к тому моменту уже была завершена, иначе не смогли бы его 1/3 разделить между наследниками первой очереди." - да ничего подобного. Нет тут завершенной приватизации, а есть судебная практика, что в случае, если участник приватизации изъявил волю путем подачи заявления, но не дожил до момента заключения договора передачи - доля признается за ним.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 февраля 2021, 12:43

Любовь, здравствуйте! Давайте коротко закроем тему, ни у кого из собственников нет обязанности уплаты налога и даже обязанности подачи декларации. Не спрашивайте почему, просто поверьте и смело продавайте имущество без оглядки назад.

Любовь1 февраля 2021, 12:52

Спасибо за быстрый ответ! И все же я спрошу - почему? Хотя бы кратко в 2 словах.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 февраля 2021, 12:55

Первая часть Ваших рассуждений правильная, второй абзац, где пошли сомнения уберите ))

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 февраля 2021, 12:55

Здравствуйте. Срок владения - с момента смерти наследодателя. После истечения трех лет НДФЛ при продаже уплачивать не придется. Нет необходимости подавать декларацию.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 февраля 2021, 12:56

Добрый день. Так какой датой зарегистрировано право собственности на основании приватизации? Что конкретно сказано по дате возникновения прав в судебном решении?
14.11.2019г - это регистрация права собственности на основании договора передачи?
У Вас сложный вопрос, наверняка необходим очный анализ документов. И даже при этом сложно будет дать на него ответ, поскольку подозреваю, что собственность все же у Вас от 14.11.2019 и при этом смерть наследодателя 04.07.2017 - дата якобы возникновения права на то, на что право еще не зарегистрировано.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 февраля 2021, 12:57

Коллеги, срок владения на !что! с момента смерти наследодателя?
А дата фактического возникновения права на основании приватизации где?

Любовь1 февраля 2021, 13:07

В итоговой приватизации участвовали только моя дочь и сестра мужа - их доли по 1/3 каждой зарегистрировали 14.11.2019г. К этому времени я успела родить второго ребенка, похоронить мужа и оформить наследство на долю мужа. Суды нужны были только чтобы включить 1/3 умершего мужа в наследственную массу (там ведь еще не было права собственности, только договор соцнайма) ну и восстановить мой срок подачи на наследство (который я пропустила по уважительным причинам). Вот с 2 этими судебными решениями я добралась до нотариуса только 06 февраля 2019 года. А спустя полгода свекровь наконец отдала мне договор соцнайма (зажала его и не хотела отдавать) и я (от имени дочери) с сестрой мужа уже зарегистрировала право собственности на оставшиеся висящие доли. Т.е. доля мужа была разделена между наследниками, пропустив этап приватизации (так разрешил суд), а уж потом оставшиеся живые собственники (извините, но по-другому и не выразиться) наконец и свои доли зарегистрировали.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 февраля 2021, 13:09

Даниил, ничего сложного в вопросе нет, он просто сумбурно задан.
Муж умер 04.07.2017, а значит приватизация к тому моменту уже была завершена, иначе не смогли бы его 1/3 разделить между наследниками первой очереди.
А всё остальное - это регистрация ранее возникающего права (14.11.2019) и регистрация по наследству, а решение суда или не имеет отношения к самой дате регистрации права или имеет, но там должно быть чётко указано, что на основании наследства по закону, что для срока владения будет датироваться с даты смерти наследодателя.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 февраля 2021, 13:17

Любовь, дальше можете не комментировать, и так всё было понятно.

"Суды нужны были только чтобы включить 1/3 умершего мужа в наследственную массу (там ведь еще не было права собственности, только договор соцнайма)"

По договору соцнайма у мужа не могло быть 1/3 доли ))

Они просто приватизировали квартиру, но право не зарегистрировали, а потом наследство, суды и регистрация прав по наследству и регистрация ранее возникших прав.
Мораль та же - налогов нет, обязанности подачи декларации тоже нет!

Любовь1 февраля 2021, 13:24

Подождите, а на основании чего приватизация была бы завершена? Муж перед смертью не успел довести ее до конца, а его долю нам разрешил суд оформить в наследство, проскочив этап приватизации. Все это время 2/3 доли висели неприватизированные. Собственно, суд-то и был для того, чтобы включить его треть в наследственную массу, а иначе нотариус отказывалась оформлять наследство. Т.е. я пришла к нотариусу, а она мне говорит: "Так на квартиру нет зарегистрированного права собственности. Идите в суд, доказывайте, чтобы там вам включили в наследство неприватизированную 1/3 умершего." И нам еще повезло, что нашли его заявление на приватизацию (типа у него намерения-то были, но не успел донести бумаги до МФЦ).

Любовь1 февраля 2021, 13:26

Все, теперь поняла. Извините, такие задачки не каждый день решаю)) В общем, если налоговая пришлет мне однажды письмо счастья, то в первую очередь мне нужно сунуть им под нос свидетельство о смерти, верно?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 февраля 2021, 13:48

Нет, я не согласен. Никакой регистрации ранее возникшего права тут не просматривается. Права требующие гос.регистрации возникают, изменяются и прекращаются такой регистрацией. В наследство включена "воля" наследодателя, такое бывает, это я под сомнение не ставлю. Но гос.регистрация права на основании договора передачи произошла именно 14.11.2019. Тут нет регисрации ранее возникшего права, если конечно в решении суда не установлен иной факт.
Одним из правоустанавливающих документов в данном случае случае является именно договор передачи. Права на основании такого договора возникают только после регистрации, если иное не утверждено судом.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 февраля 2021, 15:34

Даниил, если это тот самый редкий случай о чём Вы пишите, тогда действительно необходимо посмотреть решение суда, но мне кажется, что человек, который прошёл такой нелёгкий суд не будет задавать на форуме такой наивный вопрос на старте, а потом по мере вовлечения специалистов дополнять новыми ингредиентами, одно из последних заявлений о намерениях умершего уже резко отличается от базового вопроса. С одним подписанным заявлением, не имея подписанного договора передачи на руках, доказала право умершего о намерениях и не знает как быть дальше? Не верю, прослеживается рука копирайтера )).
Последний вопрос автору. Любовь, Вы в суд пошли с тем самым заявлением (Вы писали, что повезло, что нашли)? Муниципалитет был задействован в судебном процессе?

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 февраля 2021, 16:28

И последнее, если при жизни наследодатель начал процедуру приватизации, то наследники могут перевести право на ее завершение на себя в судебном порядке, но тогда датой открытия наследства не может быть признана дата смерти наследодателя, просто нереально иметь ситуацию с открытым наследством того, чего нет вообще. Возможно, что у автора судебное решение в виде исключительного постановления в рамках наследственного права.

Любовь2 февраля 2021, 8:26

Муниципалитет был третьим лицом, но на заседание не пришел. Включить неприватизированную долю в наследственную массу помогло подписанное, но не зарегистрированное должным образом заявление умершего нанимателя (моего мужа) и формулировка в договоре соцнайма: "В случае смерти одного из собственников все права и обязанности по настоящему договору переходят к его наследникам в соответствии с законом или завещанием". У нас случай - по закону. Вот на основании этого пункта договора и случайно найденного заявления умершего (которое свидетельствует о его воле приватизировать) суд вынес решение "включить долю в наследственную массу в праве собственности по 1/9 каждому". Т.е. сама формулировка суда послужила основанием для нотариуса пропустить процесс приватизации доли умершего и сразу перейти к оформлению права по наследству. Решение суда о включении в наследственную массу вынесено 24.04.2018, вступило в силу 25.04.2018г. Вот исходя из этих данных с какого момента считать срок владения: смерти (04.07.2017)? решения суда (24.04.2018)? вступления в законную силу(25.05.2018)? регистрации права по наследству(06.02.2019)? Большое спасибо за Ваше терпение и время, которое уделяете вопросу))

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 февраля 2021, 9:29

Любовь, опять пишите противоречащие друг другу вещи. По-моему, и как я предполагал изначально, Вы путаете договор соцнайма с договором ПЕРЕДАЧИ и это ПРИНЦИПИАЛЬНО важно. В договоре соцнайма априори не может фигурировать такое: "В случае смерти одного из собственников все права и обязанности по настоящему договору переходят к его наследникам в соответствии с законом или завещанием". Договор соцнайма с муниципалитетом, который является собственником и никакие права в случае смерти УМЕРШЕГО (он не собственник) не могут перейти наследникам (нет наследства).
Найдите, договор ПЕРЕДАЧИ с заявлением и если он подписан умершим, то мой самый первый ответ в этой ветке правильный, а если был суд на котором наследники добились исполнения ВОЛИ умершего благодаря подписанному им заявлению и ТОЛЬКО ЗАЯВЛЕНИЮ без договора передачи, то есть, по суду признали за умершим право собственности, тогда выдвигается вперёд версия Даниила и ответ по сроку владения будет дан после анализа самого судебного решения, ибо необходимо понять какое ОПРЕДЕЛЕНИЕ суд дал по вопросу даты открытия наследственного дела (я об этом уже писал в предыдущем посте).
Ищите, договор ПЕРЕДАЧИ с подписью умершего - это в Ваших интересах (не соцнайма), а если не найдёте, то скиньте решение суда, уже заинтриговали так, что нужно поставить точку.

Любовь2 февраля 2021, 14:47

Арман, благодарю Вас! И прошу прощения у всех за свою невнимательность. Действительно сам документ называется "Договор о безвозмездной передаче квартиры в собственность". А я запутала всех и себя только из-за формулировки п.1. данного договора "Граждане (такие-то) приняли в общую долевую собственность, занимаемую ими по договору социального найма от 16.06.2014г."...Простите мою неграмотность, я ведь думала, что этот договор и есть соцнайма, а не передачи...Заявление умершего, которое я представила суду, было для МФЦ с целью регистрации права собственности (у нас в глуши можно подавать рукописное заявление). И договор передачи подписан всеми, да только не успели его до МФЦ донести каких-то несколько дней(( В суд предоставляли всю кучу бумаг: и договор передачи, и заявление - судья меня тоже запутала, сказав что "ой, как хорошо, что вы и заявление нашли - теперь дело пойдет веселее". Сейчас уже и не разберешься, кто что имел ввиду. В общем, я так понимаю, вопрос можно закрывать? Арман - Вы просто профи! Низкий всем поклон за советы и простите еще раз, что столько времени отняла. Но теперь все встало на свои места для меня!

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 февраля 2021, 18:10

Любовь, спасибо и поздравляю Вас! С чего начали - к тому вернулись. Налогов не будет, обязанности подачи декларации тоже, можете смело продавать!

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 февраля 2021, 8:55

Но судебное решение всё же есть смысл посмотреть, можете скинуть мне, все контакты в личке или дайте подсказку, я сам найду на сайте суда.

Лилия Фетисова2 февраля 2021, 12:00

Арман, если удастся взглянуть на документы, поделитесь с аудиторией, что в конечном счете получается с датами? ... очень интересная редкая ситуация.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 февраля 2021, 12:19

Лилия, обязательно поделюсь, ветка вопроса стала интересной, ждём от автора новых сообщений.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 февраля 2021, 18:12

Лилия, автор ответил, смотрите сегодня в 14:47

Лилия Фетисова2 февраля 2021, 18:52

Арман, спасибо! Да, теперь действительно все стало на свои места)

Любовь9 февраля 2021, 11:04

Итак, резюме и окончательный ответ на вопрос.
1. Изначально я неверно указала в вопросе документ. У нас не договор соцнайма, а договор передачи на основании соцнайма.
2. Часть собственников освобождены от налогообложения при продаже в силу того, что срок исчисления права собственности будет считаться от даты открытия наследства - с 04.07.2017г.
3. 1/3 несовершеннолетнего ребенка, которая хоть и была зарегистрирована в праве собственности в 2019 году, тоже будет освобождена от налогов, т.к. ранее есть 1/9 доли по наследству (которое мы опять же считаем с 2017 года).
4. 1/3 совершеннолетнего собственника (сестра умершего мужа) попадает на налоги, т.к. хоть договор передачи и составлен в 2015 году, но право зарегистрировано в 2019. Но с ее налогом тоже вопрос решаем путем указания в договоре КП конкретной денежной оценки ее доли (такой, с которой налог будет копеечным).
Это был сложный для меня вопрос, который в итоге помог разрешить Арман Барекян. Аплодисменты ему и низкий поклон за помощь!

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 февраля 2021, 18:39

Ох Любовь, перед тем как продавать квартиру напишите в Минфин или хотя бы оставьте сумму на налог. Арман безусловно молодец, но он не истина последней инстанции, он человек, а люди могут ошибаться. Ниже будет ссылка, ее возможно удалят, но она по существу вопроса возникновения прав на основании судебного решения. Очень внимательно изучите информацию, "Если момент возникновения права не указан....".

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 февраля 2021, 18:40

Это ссылка на официальный сайт Росреестра. Модераторам просьба не удалять. Ссылка не нарушает правила форума.

https://rosreestr.gov.ru/site/press/news/o-sudebnoy-zashchite-v-sfere-imushchestvennykh-prav-i-interesov/

Любовь10 февраля 2021, 14:08

Даниил, большое спасибо за Вашу внимательность. Действительно, в моей ситуации очень необычно получается: право на наследство у детей возникло раньше (04.07.2017), чем возникло право на имущество у умершего (24.04.2018 по решению суда). Я планирую решить вопрос следующим образом: продать квартиру двумя договорами: первый договор на отчуждение детской доли в размере 5/9 (по цене 1 110 тыс.), второй - отчуждение долей оставшихся собственников (1/3 по цене 667 тыс. и 1/9 по цене 223 тыс). В данном случае остальные собственники уж точно на налог не попадают. По доле детей с учетом имущественного вычета в 1 млн я заплачу максимум 14,5 тыс. Но т.к. у меня будет время до 30,04,2022 (до подачи декларации), за это время я проконсультируюсь в налоговой (с запросом письменного официального ответа, естественно). Ну и попытаюсь в Минфине получить разъяснения, хотя они скорее всего или не ответят, или через год дадут ответ. Но у меня будет в запасе целый год, чтобы выяснить, надо ли будет подавать декларацию или нет.

Любовь10 февраля 2021, 14:13

Извините, телефон сглючил и получилось 3 комментария. Прочитайте самый последний, пожалуйста.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 февраля 2021, 15:13

Любовь, честно, очень сложно держать в голове суть вопроса, который обсуждается уже 10 дней. За это время на форуме прошло сотни других вопросов. Я не смогу прокомментировать Ваше последнее сообщение, поскольку не имею возможности полноценно погрузится в весь массив информации по существу.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru