уважаемые господа риэлторы и юристы в области недвижимости, проблема расторжений по вздорным поводам сделок, ведет к полному коллапсу и потере работы всем риэлторам, а также к недопустимым рискам для покупателей, считаете ли вы целесообразным дополнить ст 171 гк рф п ! " если дееспособная сторона не знала и не могла знать о недееспособности другой стороны. то сделка может быть признана ничтожной или недействительной только в случае возможности возвратить сторонам все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в разумные сроки ".... считаете ли вы такое решение выходом из положения и нужно ли риэлторскому сообществу выступить с такой законодательной инициативой?
Крупнейшие банки прекратят приём заявок на семейную ипотеку
13 января 2026
Тот текст, который вы приводите в вопросе, к сожалению, не выдерживает критики. Дело в том, что в делах о ведомых не ставится вопрос о дееспособности или недееспособности продавца, вопрос в пороке воли на момент совершения сделки, в особом состоянии (временном) продавца под влиянием. Суды по-разному формулируют и оценивают такое состояние, но речь о лишении дееспособности продавца здесь не идет.
На данный момент компенсация добросовестному приобретателю за счет государства работает в случае виндикации - когда квартиру истребуют у покупателя, купившего недвижимость у лица, не имевшего права ее отчуждать. Ситуация с ведомыми иная, здесь продавец является законным собственником на момент сделки и имеет право распорядиться недвижимостью, поэтому добросовестность приобретателя в контексте ст. 302 ГК РФ и возможности получить от государства компенсацию не применяется. Итогом исков ведомых чаще всего становится реституция, которая должна быть двусторонней (каждая сторона возвращает другой все полученное по сделке), но на деле получается односторонней - квартиру возвращают, а денежные средства вернуть практически невозможно.
Именно поэтому перед законодателями сейчас стоит вопрос, за чей счет в таких случаях будет "банкет". Основных вариантов, на мой взгляд, три:
1. за счет покупателя - здесь должны быть выработаны и закреплены особые критерии оценки добросовестности, ее документального подтверждения, например, рыночная стоимость сделки и порядок ее определения, безналичные расчеты - это то, что сразу приходит на ум, при несоблюдении этих критериев покупатель не будет защищен, а при соблюдении - ему будет гарантирован "иммунитет" от иска ведомого;
2. за счет продавца - вынесение решения о двусторонней реституции возможно только при условии размещения продавцом на депозите суда суммы, полученной по оспариваемой сделке;
3. за счет государства или на коммерческой основе (спец. направления страхования и пр.) - введение компенсации, аналогичной той, что выплачивается по ст. 302 ГК РФ, только для случаев реституции, когда продавец фактически не может исполнить решение суда по возврату средств покупателю.
Внесение изменений в законодательство не будет быстрым, думаю, что сможем увидеть что-то реальное и работающее на горизонте 1-2 лет. Также участники рынка ждут Пленум ВС, который и без внесения изменений в законы повлияет на решения нижестоящих судов, но это тоже не случится завтра.
Что же касается количества работы для риэлторов - ее, наоборот, становится больше: полностью исключить риск оспаривания сделки невозможно, но грамотный риэлтор помогает покупателю значительно его снизить, а также принимает все необходимые меры предосторожности, которые в случае судебного разбирательства повысят шанс покупателя на положительное решение.