Купить, чтобы сдать в аренду.

Есть бюджет в 6 млн. руб. Есть желание купить квартиру, потратить тысяч 200 на ремонт, чтобы затем сдавать её за 30-35тыс в мес. Понимаю, что это гораздо ниже банковских процентов, но угрозу инфляции-девальвации никто не отменял. Что посоветуют специалисты? Понимаю, что хоромы на Тверской мне не по карману, а бюджетную замкадную однушку сдать за желаемые деньги нереально. Пока я приглядываюсь к однушкам брежневской поры с кухнями от 9 м. Это 16-ти ,14-ти и 9-ти этажные башни. Интересуют только объекты внутри МКАД и рядом с метро. Не более 10-ти РЕАЛЬНЫХ минут ПЕШКОМ. Уже понятно, что с моим бюджетом можно только к окраинам прицениваться. На ЦИАНе я вижу, что выбор таких квартир имеется. С несколькими вариантами я уже ознакомился. И везде сталкиваюсь с одной и той же проблемой. Почти все осмотренные квартиры - с "бурной биографией". Наследство, дарение, разъединение-объединение долей, переводы из жилого в нежилой фонд и обратно, выписки-прописки несовершеннолетних и т.д.
Очевидно, что среди такого букета вариантов есть и явная порнуха и вполне законопослушные варианты. Надо просто хорошо все проверять с профессионалами. Но большинство агентов наотрез отказываются показывать мне документы до внесения мной аванса. А если и показывают, то быстренько и издали. Даже запрещают фотографировать документы мобильником! Типа: "Сперва гони аванс, а потом и проверяй на здоровье". Платить аванс за "кота в мешке" я не желаю.
Вопросы к экспертам:
1. Можно ли расценивать такое поведение агента, как явный признак опасности грядущей сделки?
2. Мой бюджет 6 млн ( а лучше 5,8 , чтоб на ремонт осталось). А ищу я однушку с большой кухней рядом с метро. И чтоб история у квартиры была без подводных камней. Это реально?