Всем привет. нашли подходящую квартиру . Но выяснилась она под залогом у банка( брали ее в ипотеку люди) но вот вопрос как происходит такая сделка? Деньги я плачу собственнику или банку, или собственнику ,а он расплачивается с банком. И не будет так, что получив деньги он банку не отдаст ,и в итоге банку должен буду я?
ВТБ собирается урезать выдачу льготной ипотеки
9 июня 2025
Количество покупателей квартир, приобретающих жильё с привлечением ипотечного кредита на сегодняшний день составляет до 80% от общего числа покупателей. При этом, огромная часть из этих покупателей через некоторое время понимают, что покупка была поспешным и необдуманным решением. Ежемесячные платежи являются непосильной ношей не только с материальной, но и с моральной точки зрения. Возникает риск потери квартиры.
Как мы с Вами знаем – на весь период выплаты кредита, квартира находится в залоге у банка, и как только заёмщик перестанет исполнять свои обязательства по кредиту, у банка появляется возможность забрать квартиру. Заёмщики об этом знают, и столкнувшись со сложностями, обращаются в банк за разрешением продать заложенную квартиру и погасить кредит. В основном банки такое согласие дают. Им проще решить вопрос полюбовно, чем судиться.
Есть и другая ситуация, когда возникает вопрос о продаже залоговой квартиры, когда собственник, исправно уплачивая кредит и не имея с этим никаких сложностей, вместо имеющейся квартиры хочет купить квартиру побольше. Такое случается, когда в процессе проживания в купленной квартире увеличивается численный состав семьи. И тех и других ситуаций на сегодняшнем рынке огромное количество. Как же продать такую квартиру?
Самым простым с технической точки зрения является досрочное погашение кредита собственником с дальнейшим снятием залога в пользу банка и продажей без обременения. Это идеальный вариант. Этот способ является и самым безопасным как для продавца, так и для покупателя и банка. Продавец имеет возможность продать квартиру без скидки, а покупателю и банку не надо изобретать схемы взаиморасчётов и перехода права собственности.
На практике такая возможность у собственника есть крайне редко. В основном люди продают залоговые квартиры столкнувшись с проблемами финансового характера, и изыскать значительные средства для полного погашения кредита не в состоянии. И здесь у продавца возникает идея найти покупателя, получить от него необходимую для погашения кредита сумму, а затем продать этому покупателю не обременённую квартиру. Это второй способ продажи.
Как правило, деньги передаются при заключении различных форм договоров, вплоть до договора займа с отступным, но такой способ несёт очень высокие риски для покупателя и очень редко встречает понимание с их стороны. Покупатель понимает (не всегда!), что после погашения кредита, продавец может отказаться от сделки или изменит цену в сторону увеличения. Ведь теперь его квартира не в залоге, а значит более ликвидна на рынке и стоит дороже.
Понимая сложность и риски описанных выше механизмов, многие банки разрабатывают свои технологии продажи таких квартир, которые учитывают интересы всех сторон – продавца, покупателя и банка, и ведут сделку полностью. Если покупатель приобретает квартиру с привлечением кредитных средств того же банка, где кредитовался продавец, то погашение задолженности и снятие обременения связаны с переходом права на нового собственника.
Все деньги в одном банке, а переход права и снятие обременения контролирует организация или нотариальная контора, с которой сотрудничает банк. Либо происходит переоформление кредита на покупателя. То есть объект залога (квартира) остаётся неизменным, а залогодатель (собственник) меняется. Иначе говоря, покупатель (новый собственник) принимает на себя права и обязанности продавца (бывшего собственника).
Надо сказать, что всё перечисленное выше – далеко не всё, что может происходить при продаже залоговой квартиры. Представьте себе, что покупатель получил одобрение кредита в одном банке, а квартира в залоге у другого. Как быть? Скажу сразу, что не всегда такая ситуация имеет решение., но есть ряд банков, которые позволяют реализовать и такую схему. Подобные ситуации встречаются очень часто и риэлторам каждый раз приходится искать решение.
Если Вы – собственник залоговой квартиры и столкнулись с финансовыми трудностями, то следует заранее сообщить об этом банку. Нив коем случае не следует избегать общения с сотрудниками банка! Банк не заинтересован тратить свои ресурсы на беготню за заёмщиком и судебные тяжбы. Возможно, Вам будут предложены «кредитные каникулы» или рефинансирование кредита на более длительный срок, чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа или другие варианты.
Покупателям залоговой квартиры хочу порекомендовать ни в коем случае не соглашаться на оплату долга продавца Вашими деньгами. Огромный риск утраты денежных средств! И конечно вам следует помнить, что продавец залоговой квартиры – потенциальный банкрот. Со всеми вытекающими…