Минимизация налога от продажи недвижимости

У Вас возникает налог с продажи, а жена может получит вычет с 1 000 000 рублей, тем самым немного компенсировать общие семейные расходы.

Алексей, вы имеете в виду что это квартира для "бомжей" за такую маленькую сумму?, Или что вы имели в виду?
Вроде по дробным числам понятно что это новостройка от застройщика, или вы хотели пристыдить людей что они такие цифры называют и говорят что это цена квартиры? Когда в Москве оперируют суммами порядков 10 млн р.?

Не стоит этого делать, у всех доходы разные...

Да, купить квартиру за эту сумму 2652157руб. - это действительно круто!

Письмо минфина не искала. Исхожу из того, что если они включены в расходы во второй части статьи по получению вычета на покупку и даже сумма не ограничена, то они не могут не рассматриваться, как расходы на приобретение в случае продажи этой недвижимости. При этом минфин не рассматривает использование права на вычет расходов из доходов при расчете налогооблагаемой базы, как налоговый вычет - вывод делаю из письма Минфина (ссылку не дам, но помню его хорошо), в котором был ответ на вопрос о том, можно ли при продаже в одном налоговом периоде двух объектов недвижимости менее трех лет в собственности воспользоваться по одному объекту вычетом в 1 миллион, а по второму правом на уменьшение дохода на расходы по приобретению объекта. Ответ Минфина был положительный. Это при том, что вычет в 1 миллион дается на СУММАРНЫЙ доход от продажи недвижимости менее трех лет в одном налоговом периоде. Т.е. если налогоплательщик продал, к примеру, пять объектов в год на общую сумму 30 миллионов, все они были менее трех лет в собственности, то он должен будет заплатить НДФЛ 13% с 29-ти миллионов. Но если среди этих объектов были такие, которые достались ему по возмездным сделкам и он продал их за то, за что и купил, то по ним налог не начисляется, а начисляется только на сумму тех, что были приобретены по безвозмездным сделкам, за минусом 1 миллиона. Ну, это упрощенный пример, т.к. если продавал дороже, чем купил, то там еще начислят НДФЛ на разницу между покупкой и продажей. Хочу сказать Евгению, что все зависит от правильности заполнения налоговой декларации. Поэтому лучше заплатить немного денежек и делать ее при помощи специалистов - сейчас есть такие услуги у аудиторов, например.

Нечестного в том, что ипотечник держал эти деньги на депозите, получая с них процент. И взял ипотеку, а по ипотеке получил вычета в 26% (13%+13%) от уплаченных процентов.
Итого, по текущим ставкам: грубо говоря 26% вычета означает, что процентная ставка по ипотеке меньше на 26%.
Сейчас можно найти ипотеку под 12%, соответственно уменьшив это чило на 12% мы получим итоговую ставку 8,88% по ипотеке. А депозиты сейчас есть и под 12%. Выгода взять ипотеку очевидна.
А чистую прибыть в 1 млн р. они получили оба от продажи.

А вы точно знаете что %ипотеки включаются в расходы? Как в этом достоверно убедиться? Есть ли письмо мин.фина?

Только друг Ваш в этом случае заплатит 13% от своего дохода - так что не выгодно. А покупатель с живыми деньгами не имел бы расходов по ипотечным %% и получил бы чистую прибыль в 1млн. Что ж тут не выгодного и нечестного?

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 3 марта 2010 г. N 03-04-05/9-82


Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более установленного размера.

В частности, при приобретении имущества в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.

Передача права, а равно и отказ от пользования имущественным налоговым вычетом одним налогоплательщиком в пользу другого налогоплательщика пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса не предусмотрены.

Налогоплательщики, приобретшие имущество в общую совместную собственность, могут только согласовывать между собой соотношение, в котором имущественный налоговый вычет будет распределяться между ними.

Частным случаем такого согласованного решения совладельцев имущества (супругов) является распределение между ними имущественного налогового вычета в отношении 100% и 0%.

Согласовывая порядок распределения имущественного налогового вычета между совладельцами в рамках процедуры, установленной пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, каждый из них реализует свое право на получение имущественного налогового вычета.

Повторное предоставление права на получение данного имущественного налогового вычета не допускается.


Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

Ирина, а вот я далеко не уверен что:
"Так вот, расходы на приобретение включают в себя %% по ипотеке, т.к. они неразрывно связаны с приобретением квартиры".

Смотрите какая интересная вещь тут получается. Может получиться, что человек 2 раза получил вычет по уплаченным процентам по ипотеке.
Рассмотрим такой пример:
1. Человек купил квартиру за 10 млн р. Из них 1 млн р. - собственные деньги, 9 млн р. - ипотека.
2. Человек после покупки подал заявление о налоговом вычете в 2 млн + за % по ипотеке.
3. Через 2 года (менее 3 лет) он продает квартиру за 11 млн р.
4. Например, за эти 2 года он в виде % по ипотеке заплатил 1 млн р.
5. В декларации по продажи квартиры он указывает что он израсходовал на покупку 10 млн р. + 1 млн р. заплатил в виде % по ипотеке, итого 11 млн р. И т.к. эта сумма равна сумме, за которую он продал, то налога не возникает.
6. Однако, он уже получил вычет в 2 млн р. за покупку (как все нормальные люди) плюс он получил еще деньги за % по ипотеке (13% от 1 млн р).
7. Итого он за % по ипотеке получил как живые деньги 130 т.р. Так и получил то, что с него не взяли налог с разницы по продаже квартиры. Т.е. он грубо говоря получил 2 раза по 13% за ипотеку.

Получается несправедливость, т.к. если бы это был покупатель с живыми деньгами, то он бы заплатил 13% в виде налогов с разницы при продаже квартиры, так и не получил бы еще 13 % живыми деньгами за уплаченные проценты по ипотеке.
Получается что покупать в ипотеку вдвойне выгодно.
Я думаю налоговая политика исключает такую несбалансированность, поэтому не получится % по ипотеке отразить еще и как понесенные затраты на преобретение.

Ура, Евгений, прогресс!!! - это я по поводу ваших слов в 22:18.
Дмитрий, цитирую кусок 220 ст.: "ВМЕСТО использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом (имеется ввиду пресловутый миллион), налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов..."
Так вот, расходы на приобретение включают в себя %% по ипотеке, т.к. они неразрывно связаны с приобретением квартиры. Про самую первую (2005г.) квартиру надо забыть. Просто исходим из того, что вычет за покупку Евгений уже не получит. Но жена получит за покупку последней квартиры 2012 года.

Евгений, тогда небольшое уточнение - скорее всего можно на жену перераспределить налог с продажи, тогда с Вас налог будет 0, а с жены 700 т.р.
Но и тогда соответственно вычета у нее останется только 1,3 млн р.

Про то, что Ирина написала что можно и 700 т.р. уменьшить на сумму %, уплаченны по ипотеке - скорее всего она ошиблась. Ведь для того, чтобы получить вычет по %, то жене нужно будет подать заявление на вычет (который 2 млн + % по ипотеке) именно на квартиру №1, но не №2, которую вы купили.
Ждем уточнения...