недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке

Москва 3 355 39

Добрый день.


Выбрал 1к квартиру на вторичке в Москве.

В квартире сейчас прописана только тёща владельца 56 лет. Он готов её выписать и прописать в другую 2к квартиру, где уже прописан он с женой и ребенком.

Планирую запросить архивную выписку из домовой книги, чтобы проверить, не был ли там прописан кто-то ещё. Возможно, ещё получится задать такой же вопрос в ТСЖ (но уже неофициально).

Какие могут быть ещё риски? Надо ли проверять тещу на предмет её дееспособности или это лишнее? Если надо, то как это лучше сделать, какой документ и где запросить?

Советы 39
Евгений АлышевЛучший совет26 ноября 2018, 17:49

ID: 19140140. Нотариус несет ответственность за качество проводимой сделки, и в его обязанности входит проверка ее законности, он проверяет только документацию по данной сделке, а историей объекта, как это делают риэлторы, он не занимается. Нотариус отвечает исключительно за законность текущей сделки, если основания для ее расторжения были в предыдущих переходах прав собственности, нотариус уже не несет за это ответственность. Есть миф, что нотариусы значительно минимизируют риски покупателей, напротив, многие люди будут убеждены, что раз их сделка прошла через нотариат, то и волноваться нечего. Скажу больше, самый большой процент оспаривания сделок с недвижимостью связан с отчуждением прав собственности на основании неправомерности прошлых переходов прав собственности, а не в рамках данной конкретной сделки. И именно этим нотариусы и не обязаны заниматься, и ответственность за это не несут

ID: 1914014026 ноября 2018, 18:42

я тут выкладывал ссылку на статью на сайте фед.нотариальной палаты, где написано совсем иначе. говорится, что он за риски сделки отвечает своим имуществом, страховкой территориальной и федеральной нотариальной палат. к сожалению пост забанили "в связи с нарушением", но ищется легко. В любом случае, я статьям не верю и буду смотреть ФЗ о нотариате. А что риэлтор как-то лучше формально отвечает? Насколько я знаю, риэлтор, представляющий покупателя, даже не имеет права что-то формально запрашивать у компетентных органов (если нет доворенности со стороны продавца).

Евгений Алышев26 ноября 2018, 19:46

У хорошего риэлтора, есть годами наработанные связи, что-то запрашивается формально, что-то не формально. Часть комиссии закладывается на это,связи от благодарных партнеров становятся крепче. Риэлтор может проверить всю историю квартиры, и оценить Ваши риски, рассказать Вам о них, дать совет как их можно минимизировать или свести к нули, либо этого сделать нельзя. Покупать квартиру исходя из результата проверки или нет решение только Ваше.

ID: 1914014026 ноября 2018, 20:48

Так-то оно так, только если нет знакомого хорошего риэлтора (или хотя бы хорошего знакомого хорошего знакомого), то выбор риэлтора "по отзывам в интернете" - такая же лотерея, как совсем без него.

Евгений Алышев26 ноября 2018, 22:16

- Скажите, у Вас нет знакомого риэлтора?
- Нет
- Разрешите представиться...

ID: 1914014027 ноября 2018, 8:40

Вы сравниваете ответственность нотариуса с тем, что обычно делает риэлтор, т.е. теплое с мягким. Вы ФЗ о нотариате читали? Повторю вопрос, чем формально отвечает риэлтор? Если что-то пошло не так, обязан ли он возместить потери клиенту? Если это так, я хочу взглянуть на такой договор.

Евгений Алышев26 ноября 2018, 15:19

Добрый день. Какие правоустанавливающие документы на квартиру? Кто собственник? История квартиры Вам известна?

Шилов Роман26 ноября 2018, 15:50

День добрый! Вы абсолютно правы в мысли о заказе архивной выписки!Постарайтесь выписать тёщу до сделки и перехода права, просто ответственно заявляю суды неадекватны и коррумпированны. Покупается и продаётся всё!!! Иногда веришь людям при покупке квартиры, а теперь мы ходим по судам.......и знаете?! Определения судов не радуют.

не риэлтор26 ноября 2018, 15:54

а вы все остальное уже проверили? самого собственника? были ли он в браке на момент приобретения квартиры? если это приватка, то были ли там отказники? и прочее, и прочее, и прочее... а уже после этих вещей имеет смысл думать о прописантах.
проверять тещу на предмет дееспособности смысла никакого нет, надо просто потребовать чтобы он ее перепрописал до сделки, и убедиться что не в воздух, а по реальному адресу. или прописать доступ к деньгам только по предъявлению встречной выписки.

Елена Смирнова26 ноября 2018, 16:01

Может теща вообще не в курсе, что квартира продается?
Может теща отказалась от приватизации и имеет право на пожизненное пользование квартирой?
Если решили покупать самостоятельно, то советы с бесплатного форума потом к делу не пришьешь. Экономия выйдет дороже.

Елена Смирнова26 ноября 2018, 20:54

"... проверяет нотариус, вроде как... " Именно - вроде как, НИКАК.

ID: 1914014026 ноября 2018, 16:08

Большое спасибо за ответы. Ничего ещё не проверял, т.к.квартиру посмотрел позавчера.
История дома мне известна, т.к. сам проживаю в том же ЖК(ТСЖ) в соседнем доме 2004г. Собственность вроде как на мужа (собственник всё время был один), муж готов предоставить любые документы, которые потребуются (в том числе согласие жены, наверное нужно будет). Я планирую делать запрос архивной выписки из ДК в моём присутсвии и в моём же присутствии получить ответ (паспортный стол или МФЦ).

Даже если тещу выпишут и пропишут до сделки, беспокоит, если теща, например, инвалид и её пропишут в худшие условия, не будет ли это поводом для оспаривания сделки потом?

Шилов Роман26 ноября 2018, 16:34

Хотел бы дополнить что мои коллеги абсолютно правы в задаваемых вопросах: какая правоустановка?! Справки пнд, нд пусть тёща всё равно идёт и получает, для Вашего спокойствия.Лишним не будет. В договоре купли продажи обязательно пропишите всё, что никто не прописан, а не обязуется сняться с рег.учёта.
Вопросов по Вашему делу ещё масса!!!
Будьте бдительны и старайтесь не экономить на проверенном риелторе. ЕДИНСТВЕННОЕ, если приобретаете данную квартиру в ипотеку, то банк и страховая настоят на выписке до сделки, чистой домовой и сами всё всё проверят.
К Вашим услугам.

Сергей Андреев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 ноября 2018, 16:53

Для вашей безопасности ;
1.закажите ЕГРН
2.Архивную выписку по квартире
3.Историю перехода права
все это должно совпадать с право устанавливающими документами на квартиру
и всех выписать до сделки !

ID: 1914014026 ноября 2018, 18:44

3. Историю перехода права
- а что это за документ такой?

ID: 1914014026 ноября 2018, 16:55

В нашем ЖК квартиры продавались в основном по переуступке, и 100% квартир оформлялись через суд (я в том числе), т.к. застройщик в положенный срок не сумел оформить землю. Буду уточнять. К сожалению, знакомых/проверенных риэлторов нет. А брать кого-то с улицы не вижу смысла. Сделку ещё проверяет нотариус, вроде как.

ID: 1914014026 ноября 2018, 17:14

имелось ввиду "может проверять нотариус".

ID: 1914014026 ноября 2018, 16:57

Выписка и прописка до сделки даже не обсуждается, т.е. это само собой, собственник сам предложил.

Алина Валина26 ноября 2018, 17:07

Продавец должен по Вашему требованию предоставить выписку из домовой книги, она и покажет всех зарегистрированных в данном объекте. Она же идет в регистрационную палату. Архивную выписку тоже просите (история предыдущих собственников). Условие доступа к деньгам может быть выписка по данному объекту (отсутствие зарегистрированных лиц) или встречная выписка по другому адресу. Теща не является собственником квартиры, справки ПНД и НД не нужны, а вот от собственника - требуйте, желательно с печатью врача, а не из регистратуры.
Согласие (нотариальное) супруги продавца является обязательным, если квартира приобреталась в браке.

ID: 1914014026 ноября 2018, 17:32

Сделку планирую оформлять через акредитив одного из госбанков, т.к. ячейкам не доверяю, были зарегистрированы случаи пропажи денег из ячейки.

Алина Валина26 ноября 2018, 17:53

Аккредитив это нормально, обсудите с продавцом квартиры заранее, а условием раскрытия аккредитива будет являться оригинал ДКП.

Борис Д26 ноября 2018, 20:46

Народ, какие отказники? Какая история? Там относительно свежий ТСЖ. Более того - это его же ТСЖ.

ID: 19140140, вы можете всю интересующую информацию получить в своем ТСЖ. Так и объясните, что покупаете квартиру. Если вас там знают, в сами являетесь членом, то скорей всего удастся наладить контакт. Руководство ТСЖ всегда заинтересовано в инфо о том, кто будет новым собственником, так что польза обоюдная.

И наличие судебного решения тоже хорошо - чем больше документов, тем меньше риск. К тому же вы сами в курсе всех судебных дел. Так что вам проще всего всё через ТСЖ и узнать - эта инфа из первых рук будет так сказать и не формальная, а реальная.

не риэлтор26 ноября 2018, 20:52

ну, если внимательно посмотреть на трэд, то будет видно что сначала был вопрос про отказников и историю, а уже потом топикстартер рассказал про тсж. немного внимательности перед патетическими возгласами не помешает ))
и, тем не менее, историю никто не отменял. "узнать через тсж" можно неофициально или полу-официально. в суде слова "мне председатель тсж сказал!" не прокатят. а бумажки тсж выдавать не будет (или выдаст не имеющие юридической силы). конечно, если дому немного лет и он возводился и заселялся на глазах автора темы, то можно и плюнуть на бумажки. но перестраховка никогда не помешает, если деньги все-таки считаешь

Елена Смирнова26 ноября 2018, 20:57

"... сам проживаю в том же ЖК (ТСЖ) в соседнем доме ..."
В том же ЖК, не факт, что ТСЖ соседнего дома что-то предоставит (даже если и знает) какому-то жителю соседнего дома. Конфиденциальность информации, кому понравится, что его данные ТСЖ раздает направо и налево всем желающим? Сомневаюсь

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 ноября 2018, 21:31

ТСЖ, а правильнее ТСН - это способ управления домом. ТСЖ к истории формирования права не имеет никакого отношения. Наверно все же ЖСК. Архивную выписку по регистрационному учёту следует брать обязательно, но получать ее необходимо по независимым от собственника каналам. Оригинальность и правдивость документов предоставленных собственником (заинтересованным лицом) всегда стоит ставить под разумное сомнение и проверять. Каждый документ должен найти в отражения в тех или иных государственных регистрах.
Про нотариуса. Гарантировать безопасность нотариус может только исходя из представленных сторонами сделки документов и заявлений. Гарантия нотариуса распространяется только на случай нарушения им правил совершения соответствующих нотариальных действий. Возложение ответственности на нотариуса не допускается, если он при совершении нотариального действия при должной степени осмотрительности не имел возможности обнаружить нарушения законодательства либо допустил лишь техническую ошибку.
Также следует анализировать риск банкротства, исполнительные производства, переход права, коммуналку, вопросы совместной собственности, источники финансирования сделки основания права и прочее.

Борис Д26 ноября 2018, 23:30

>>> в суде слова "мне председатель тсж сказал!" не прокатят

Прокатят. Видел судебную практику, где опрос/неопрос соседей имел ключевое значение в определении добросовестности. Во-вторых, стандартный набор выписок покупатель по любому получит, а вот всякие архивки добываются нелегально и их к делу не пришьешь.

ID: 1914014027 ноября 2018, 8:35

ТСЖ у нас общее, на весь ЖСК, сегодня зайду узнаю имеют ли они вообще историю прописок. И это лишь доп.подстраховка. Основная проверка будет через запрос документов в МФЦ. Архивную выписку, насколько я понял из других веток на этом форуме, дадут только собственнику, имеющему на руках доверенности от всех, кто там был прописан (т.е.тещи). Что, в общем-то, решаемо.

не риэлтор27 ноября 2018, 9:21

борис д, прокатят только при наличии всех остальных документов, официальных. а как самостоятельный аргумент, если у человека на руках нет ни выписок, ничего, а только разговор с председателем тсж, когда он поймал его у подъезда за пуговицу - увы, не прокатит

Борис Д27 ноября 2018, 10:36

>>> борис д, прокатят только при наличии всех остальных документов, официальных

Ну, несколько общеизвестных официальных выписок автор темы уж по любому получит.

Надежда Гарнюк27 ноября 2018, 14:21

Автор темы даже не понимает, что теща не имеет никакого отношения к прежней истории квартиры

ID: 1914014027 ноября 2018, 16:24

Автор темы и не скрывает, что он много чего не понимает.

ID: 1914014027 ноября 2018, 16:27

Заходил в ТСЖ, всю необходимую инфу получил. Но у них данные сильно старые, так что не сильно помогло. Но сам факт, что не послали был приятен.

ID: 1914014028 ноября 2018, 14:50

А кто дает архивную выписку в Москве, паспортный стол или МФЦ?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 ноября 2018, 15:55

МФЦ - посредник между ведомством и заявителем. За регистрационный учет отвечает "паспортный стол".

ID: 1914014028 ноября 2018, 15:56

Это понятно, не понятно, куда идти, в МФЦ или паспортный стол. По телефону в МФЦ жуют сопли.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 ноября 2018, 15:58

Вот соплежуи))) Идите в МФЦ, а там скажут куда идти дальше)))

ID: 1914014028 ноября 2018, 16:03

Они и внутри сопли жуют. Я пару месяцев назад там паспорт менял. Девочки на ресепшн долго не могли сообразить куда отправить и отправили меня не в то окно, прождал лишних 40 минут :)

Борис Д28 ноября 2018, 16:23

>>> Это понятно, не понятно, куда идти, в МФЦ или паспортный стол

Только лично вам там выписки разумеется на чужую квартиру не дадут, разговаривать будут только с собственником или прописанным.

Татьяна Никитина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 декабря 2018, 7:08

Я бы посоветовала сделать нотариальное обязательство от тёщи о выписке или постановке на рег. учет по другому адресу. И часть денег, а еще лучше всю сумму заложить под выписку из домовой книги по другому адресу. В идеале - выписка до сделки.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru